印尼的土地管理框架正进入一个新阶段。政府旨在通过更新法规和加强执法，遏制土地投机，鼓励土地的生产性利用。
对于外国投资者，尤其是那些通过PT PMA拥有房产的投资者而言，了解“lepasan HGB ke Negara”（向国家转让房产）和即将实施的积极使用要求等术语对于维持长期所有权安全至关重要。
本文详细解释了 lepasan HGB 的含义、2025 年中期强制执行对 PT PMA 土地所有者的影响，以及保持合规所需的步骤。
有关 PT PMA 所有权的完整概述（包括设立成本、HGB 转换和法律结构），请参阅我们完整的 PT PMA 财产指南。
关键精华
- Lepasan HGB ke Negara 表示 HGB 所有权已被解除并归还国家所有——土地完全失去了私有所有权。
- 自 2025 年年中起，PP 18/2021 号法令要求 PT PMA 土地所有者在获得 HGB 后的 2 年内积极使用其土地，否则将面临撤销的风险。
- PT PMA 最多可持有 HGB 80 年（初始 30 年 + 延期 20 年 + 续期 30 年）——但前提是必须满足续期期限。
- 在接受 Lepasan 治疗后重新申请 HGB 将被视为一个全新的案例——费用更高、速度更慢，而且不能保证获得批准。
- lepasan 最常见的原因是简单的疏忽——错过续期截止日期、未缴纳房产税或 PT PMA 不活跃。
- 积极利用包括建设、租赁、经营业务或任何有记录的生产活动——闲置土地现在面临真正的风险。
目录
什么是“Lepasan HGB ke Negara”？
“Lepasan HGB ke Negara”指的是土地所有权（Hak Guna Bangunan，简称HGB）被解除并归还国家的情况。在这种情况下，土地不再具有私人所有权，而是成为由政府管辖的国有土地（tanah negara）。
释放可能发生在以下情况：
- HGB到期且未提交续期申请。
- 土地所有者自愿放弃该权利。
- 所属公司停止运营或依法解散。
一旦土地所有权归还国家，原持有人就无法简单地恢复所有权。任何未来的使用都需要向国家土地管理局（BPN）重新提交申请，这将被视为一个全新的案件，通常需要更多的时间、费用和审查。
PP 18/2021 和 2025 年中期主动使用执法
根据2021 年第 18 号政府条例（PP 18/2021），即 2020 年《创造就业法》的实施条例，政府加强了对土地权利（如 HGB、HGU 和 Hak Pakai）的监管。
从2025 年年中开始，农业部和 ATR/BPN 将开始积极执行相关规定，以防止土地囤积和长期闲置所有权。
你需要知道的关键点
- 两年法则： 土地所有者必须在获得 HGB 后的两年内积极使用该土地。
- “活跃”的定义： 积极使用可以包括建设、租赁、经营业务或任何有记录的生产性活动。
- 撤销风险： 如果土地在该期限后仍未使用，政府有权撤销该权利。
- 执行： 该法规规定“可能会被撤销”，这意味着执法取决于检查结果、分区协调性和活动证明。
这标志着与之前较为宽松的制度相比，发生了重大转变，在之前的制度下，未使用的土地可以闲置多年而不会受到任何惩罚。
PT PMA 的 HGB 有效期和续期时间表
PT PMA 可以持有 HGB：
- 30 年 （初始阶段）
- 20的一年 延期
- 30的一年 重建
总计可提供长达80年的土地使用权。为确保产权在整个周期内有效，时机至关重要。
推荐时间表
| 操作 | 推荐时间范围 | 原因 |
|---|---|---|
| 开始建设或土地使用 | 自产权证签发之日起 12 个月内 | 显示合规性和生产性使用 |
| 申请 HGB 延期 | 到期前12-6个月 | 防止失效和自动恢复 |
| 确保房产按时缴纳税款并得到维护 | 正在进行 | 持续所有权活动的证明 |
尽管 HGB 可以持续数十年，但当土地所有者忽视行政和运营要求时，就会出现土地失效的风险。
费用比较：续期与重新申请 Lepasan 后的费用比较
及时续期可以最大限度地降低成本，避免不必要的繁琐手续。在到期前续期快捷且经济实惠，而过期后重新申请则被视为新的申请流程——耗时更长，费用更高。
| 工艺应用 | 预计费用（印尼盾） | 笔记 |
|---|---|---|
| HGB续期（按时） | 20 - 40百万 | 通过公证人快速简便地办理 |
| 重新应用lepasan | 25 - 50百万 | 新标题，需要BPN审查 |
| 公证费/PPAT费用 | 15 - 30百万 | 包括起草文件、提交文件、尽职调查 |
注意：重新申请不仅成本更高，而且存在风险，因为不能保证获得批准。
关键见解
2025年中期执法政策转变最危险之处在于，土地所有者往往直到试图出售、再融资或开发房产时才意识到自己的产权已经失效。到那时，土地可能已经归还给国家所有。因此，防范措施并非被动的，而是主动的。建议提前12个月设置《土地法典》到期提醒，并将“实际使用”证明文件（照片、税收收据、租赁协议）的保存视为一项持续的习惯，而非一次性任务。
导致 Lepasan 的常见错误
许多血红蛋白释放事件都是由于简单的疏忽造成的，包括：
- 忽略 HGB 到期日，并假设自动续期。
- 两年内未能利用该土地。
- 已注销或不活跃的PT PMA。
- 未缴房产税（PBB）。
- 假设公证员会跟踪截止日期。
这些问题不断累积，可能会导致土地在所有者不知情的情况下归还给国家。
PT PMA 所有者如何保持合规
为了保护您的投资，请确保：
- 曲目日期： 密切关注所有到期日和续期时间表。
- 开始活动： 取得土地后两年内开始开发或租赁。
- 聘请专家： 与积极主动、了解外国所有权的公证人/PPAT合作。
- 公司健康状况： 保持您的PT PMA有效并符合税务和BKPM报告要求。
- 文档： 保存 PBG/IMB、租赁协议、税务收据和现场活动照片等文件。
良好的行政管理和可见的土地利用相结合，是防止土地掠夺的最佳保障。
有关建筑合规要求的完整细则，请参阅我们关于巴厘岛 PBG 和 SLF 的指南。
常见问题 – Lepasan HGB ke Negara
如果我的HGB头衔恢复到之前的状态会发生什么？
一旦HGB土地归还给国家土地（tanah negara），原持有者将丧失所有私人所有权。恢复所有权是不可能的——任何未来的使用都需要向国家土地管理局（BPN）提交全新的申请，该申请将被视为新案件，且不保证获得批准。
PT PMA 在巴厘岛可以持有 HGB 多长时间？
PT PMA 持有 HGB 最长可达 80 年——初始期限 30 年，可延期 20 年，并可再次续期 30 年。每个阶段都需要及时申请——错过截止日期可能导致土地恢复为 lepasan 状态。
根据 2026 年执法规则，什么才算“积极使用”？
积极使用包括建造房屋、出租土地、在土地上经营业务或任何其他有记录的生产性活动。土地所有者必须在获得土地所有权证书 (HGB) 后的两年内证明其积极使用土地，并持续保存相关证据，例如税收收据、租赁协议和现场活动照片。
我的HGB过期后还能续期吗？
在到期前续期快捷且费用相对较低（20万至40万印尼盾）。一旦产权失效，转为“lepasan”状态，重新申请将被视为全新的产权收购——费用更高（25万至50万印尼盾），耗时更长，且不保证能获得印尼国家土地管理局（BPN）的批准。
2026年PT PMA土地所有者面临的最大风险因素是什么？
土地使用权失效最常见的原因是行政疏忽——例如，假定自动续期、错过两年有效使用期限、导致PT PMA公司失效或注销，或者未缴纳房产税（PBB）。主动跟踪期限和公开土地使用情况是最佳保障措施。
总结
更严格的监管以及从 2025 年中期开始实施的新的积极使用执法措施，标志着印尼房地产格局发生了重大转变。
外国投资者仍可通过PT PMA架构享有安全、长期的土地所有权，但合规性如今已不容妥协。通过了解“土地所有权转移至国家”的运作方式并维护土地使用记录，投资者可以自信地应对印尼不断变化的监管环境，并确保其土地权利得到保护。
如需更全面地了解外国投资者的合法所有权选择，请阅读我们的《外国人能否在巴厘岛购买房产》指南，或浏览我们完整的巴厘岛待售房地产指南。
