许多人都梦想拥有一栋巴厘岛别墅，无论是坐落在美丽的巴厘岛梯田之上，还是更令人梦寐以求的海景别墅。由于各种法律原因，以及巴厘岛房地产市场偏向本地居民的特性，外国人想在巴厘岛置业并非易事。了解巴厘岛房地产市场的方方面面，才能帮助外国投资者避免代价高昂的错误。
在巴厘岛尊贵地产，我们亲眼目睹过许多人犯下这些错误，导致代价高昂且旷日持久的局面。为了帮助潜在客户，也为了保障现有客户的权益，我们列出了最常见的错误，更重要的是，还提供了避免这些错误的方法。此外，我们的客户还可以阅读我们更深入的法律指南《外国人可以在巴厘岛购买房产吗？》。
关键精华
- 代理协议几乎无法为外国投资者提供任何法律保护，请改用租赁或PT PMA结构。
- 务必确认土地用途分区（ITR），以确保土地不是禁止建设的绿色区域（农业用地）。
- 协议应在购买时就规定租赁续约的条款和价格，而不是在租赁期满时规定。
- 由于 BPHTB、增值税和公证费等费用，购置总成本将远高于标价，因此请预留额外费用预算。
- 道路交通、邻里噪音和热带地区的维护要求等问题，通常在购买之后才会被忽视。
- 切勿少报购买价格以减少纳税义务。印尼税务机关将对房地产买卖相关事宜进行调查并严格执行税法。
1. 使用不安全的股权结构
印尼对外国人拥有土地所有权有着严格的法律规定。许多人自以为聪明，使用“代理人协议”，将一名印尼公民登记为土地所有者，但该人实际上并不对你承担任何法律义务。
- 安全的方式： 您可以选择租赁权（Hak Sewa）或使用权（Hak Pakai）结构，或者设立一家外资公司（PT PMA）持有建筑权（HGB）。务必咨询法律专业人士，以确保您的投资得到保障。
2. 跳过分区检查（ITR）
令人振奋的新进展：一块风景优美的土地，已被划为农业用地（绿地）。绿地受到保护，禁止任何建筑物建设。您可以尽情享受这片不受破坏的美丽景观。
- 修复： 切勿仅因隔壁有房屋就想当然地认为该地块适合建房。支付定金前，务必核实具体的空间规划（ITR/KKPR），确保地块位于黄色（住宅区）或粉色（旅游区）区域。
关键见解
在所有错误中，土地分区始终是最昂贵的，并非因为核查起来复杂，而是因为很容易被忽略。通过获得许可的PPAT进行KKPR核查只需支付少量费用，几天即可完成。如果买家忽略了这一步骤，之后才发现自己的土地属于绿地，他们不仅会面临法律纠纷，还会面临零赔偿的拆迁令。
3. 忽视法律尽职调查
千万不要想当然地认为文件都是干净的。接受未经核实的文件会导致不良后果。
- 修复： 请与信誉良好的公证员（PPAT）合作，前往国家土地管理局（BPN）核查原始证书。您必须确认土地无抵押、无纠纷，并且至关重要的是，拥有合法的道路通行权。
4. 忘记续签租约
租赁权的有效期通常为25至30年。自取得租赁权之日起，其价值便会递减。房东深谙此道，因此往往会在租赁期满时收取溢价。希望续租的买家常常发现，房东已将租金提高了三倍以上。
- 修复： 购买时就协商续租事宜。确保合同中包含清晰的续租价格计算公式，以保障您的长期财务安全。有关租赁条款的完整细则，请参阅我们的指南。 巴厘岛的租赁权与永久产权.
5. 低估热带地区的维护成本
巴厘岛潮湿多雨的气候对建筑物来说是一种严峻的考验。靠近海岸的房屋容易受到霉菌、白蚁和盐蚀的侵蚀。
- 现实： 雨季（11月至次年4月）会暴露所有漏水点，并导致木材迅速腐烂，而旱季（5月至10月）则是进行大规模维修的唯一时机。请预留预算，聘请专业人员全年维护您的泳池、花园和建筑物。
6. 俯瞰实际道路入口
在巴厘岛，“交通便利性”可能是一个问题。许多别墅都位于狭窄的小巷里，汽车无法通行。如果汽车无法到达您的别墅，其出租潜力将大幅下降。
- 修复： 实地查看道路。确认它是公共道路还是私人道路。如果是私人道路，你需要获得邻居的合法通行权协议。
7. 税费计算错误
商品标价并非最终价格。您需要预算以下费用：
- BPHTB（购置税）： 通常为5%，由买方支付。
- 增值税（PPN）： 如果从开发商处购买，则需支付 11% 的费用。
- 公证费： 通常约为交易额的1%。
- 警告： 切勿为了避税而在合同中“少报”价格。税务部门会监控此类交易，而且处罚非常严厉。
有关印度尼西亚官方税收法规，请参阅税务总局（DJP）。
8. 忽略音景
照片无法告诉你隔壁是否有建筑工地或附近是否有扬声器。
- 修复： 在不同时间段实地考察房产。早上 8 点查看是否有施工噪音，晚上 7 点查看周边环境。留意附近的空地；在巴厘岛，空地通常意味着未来将要进行建设。
在巴厘岛购买房产时如何避免这些错误
在巴厘岛购置房产应该是一件值得庆祝的事，而不是令人焦虑的噩梦。许多人在巴厘岛购房时都会犯同样的错误。为了避免这些错误，您只需养成一个习惯：务必亲自调查房产，切勿轻信卖家的片面之词。在巴厘岛尊贵地产 (Prestige Property Bali)，我们以竭诚为客户服务而自豪。我们会核实房产交易的合法性，并进一步核实房产的规划用途和潜在投资回报。
如需了解完整的逐步验证流程，请阅读我们的别墅购买清单；如需更全面地了解市场，请参阅我们的巴厘岛待售房地产指南。
准备好开启您的置业之旅了吗？立即联系我们进行咨询。让我们为您找到既安全又美观的房产。
常見問題解答
外国买家在巴厘岛最常犯的错误是什么？
使用代理人协议是最有害的错误——它使外国买家不享有任何合法所有权，因为产权证上登记的是印尼代理人的名字。租赁或PT PMA结构才是合法有效的替代方案。
如何查询巴厘岛的土地是否可以合法用于建造房屋？
在出价前，请务必通过印尼土地登记局（KKPR）系统核实土地用途分区。只有黄色（住宅）和粉色（旅游）分区的土地才能合法用于大多数用途——绿色农业用地无论卖家如何声称，都不得开发。
在巴厘岛购买房产时，我应该预留哪些税费预算？
预算中需包含BPHTB购置税（通常为5%，由买方支付）、如从开发商处购买，则需缴纳11%的增值税，以及约占交易额1%的公证费。切勿为了减少税费而低报购房价格，因为印尼税务机关会积极监控房产交易。
在巴厘岛，我应该何时协商续租？
在最初购买时就应该确定续租价格，而不是在租赁期即将结束时。在原始合同中直接明确规定续租价格的计算公式，以避免土地所有者在您的谈判优势减弱后漫天要价。
在巴厘岛购买别墅时，道路交通为何如此重要？
巴厘岛许多别墅都位于车辆无法通行的狭窄巷道内，这大大限制了短期出租的可能性。务必亲自确认道路是公共道路还是私人道路，如果是私人道路，则必须获得合法的通行权协议。
