巴厘岛租赁产权与永久产权：外国买家指南（2026 年）

您找到了！一栋隐匿于苍古稻田间的绝美别墅，或是乌鲁瓦图悬崖之上的璀璨明珠。价格合理，位置绝佳，您已做好入住准备。接下来，每个外国买家最终都会面临一个问题：是租赁产权还是永久产权？更重要的是，哪一种更适合您？在巴厘岛，租赁产权和永久产权之间的区别影响着方方面面，从您对房产的控制期限到您的投资是否符合主要监管要求，都至关重要。

在印尼，外国人拥有房产并非像签署合同那么简单。你选择的产权结构决定了你对房产的控制期限、是否可以合法出租、购房成本，以及在2026年一系列重大监管变革中，你的投资能否经受住考验——这些变革已经让不少购房者感到措手不及。

本指南由巴厘岛尊贵地产 (Prestige Property Bali) 出品，旨在为您解读晦涩的法律术语，并提供清晰实用的框架，助您选择最符合自身目标的方案。无论您是在塞米亚克 (Seminyak) 追求租金收益，还是在乌布 (Ubud) 规划长期居住的理想居所，正确的答案都各有不同，而且至关重要。无论您的目标是租金收益还是长期居住的理想居所，巴厘岛尊贵地产 (Prestige Property Bali) 都精心挑选了巴厘岛各大热门投资市场的待售别墅，涵盖租赁产权和永久产权，总有一款适合您的房产结构和目标。

每个术语在印尼语中的实际含义

印尼房地产法承认多种土地所有权类型。作为外国买家，以下三种类型尤为重要：

永久产权 – Hak Milik

在印尼，Hak Milik是最高级别的土地所有权：永久有效，完全所有权，永不过期。所有者可以不受限制地出售、继承、开发或出租土地。但对外国人而言，有一个绝对的限制：只有印尼公民才能直接持有Hak Milik。你不能以个人名义购买永久产权。

如果您想要永久产权的房产，请浏览我们目前在售的永久产权别墅和永久产权土地列表。

租赁权 – Hak Sewa

租赁权（Hak Sewa）赋予您在固定期限内（通常为25至30年）使用和占用房产的权利，并可选择续租。土地所有权仍归印尼业主所有，但您持有经公证的租赁合同，享有完整的经营权。这是目前外国人在巴厘岛最常见且最便捷的途径。

浏览我们目前在巴厘岛出售的租赁产权别墅，查看不同地区和价位的房源。

使用权 – Hak Pakai

“Hak Pakai”是一种使用权，允许外国个人（而非公司）持有房产长达80年（初始期限加上延期）。2026年，这项权利对印尼第二居所签证和黄金签证持有者尤为重要。它是外国个人可获得的最安全的房产所有权途径，但目前使用率极低。如果您计划在巴厘岛长期居住而非纯粹投资，那么这项权利值得您认真考虑。

PT PMA + HGB（面向严肃投资者）

对于构建房地产投资组合或经营商业别墅业务的人士而言，设立外商独资公司（PT PMA）并持有“Hak Guna Bangunan”（建筑权/HGB）产权是最佳选择。HGB产权期限最长可达80年，可以抵押，并且为外国投资者提供了最接近永久产权的保障，但同时也伴随着设立成本和合规义务。

并排比较：一目了然的对比

以下是三种主要结构在外国买家最关心的几个方面进行比较：

从这张表格中最重要的信息是：租赁权并非“次等”选择，它只是一种不同的选择。对于大多数专注于巴厘岛租赁市场的外国投资者而言，结构完善且具有续租权的租赁权能够以较低的准入门槛带来丰厚的回报。如果您的投资期限超过十年，或者您需要商业经营权，那么Hak Pakai和PT PMA结构则更为合适。

不确定哪种房产类型符合您的预算？您可以先浏览我们完整的房产列表，按租赁产权、永久产权、别墅、土地和开发项目进行筛选。

租金收益率和投资回报率：所有权类型会影响您的收益吗？

这是大多数投资指南从未解答的问题，但可以说是投资者最关心的问题。简而言之：是的，所有权类型会影响你的收益，但影响方式可能与你的预期有所不同。

巴厘岛租赁市场的典型收益率

总租金收益率因地段和管理质量而异。基于2025-2026年当前市场数据：

扣除管理费（通常为租金收入的15%至25%）、维护费、税费和水电费后，净收益率比总收益率低3%至5个百分点。位于黄金地段、管理良好的两至三居室别墅的净收益率可达7%至12%，高于曼谷（4%至6%）、普吉岛（6%至10%）和胡志明市（5%至8%）等类似市场。

租赁权投资回报率优势

由于租赁产权的准入成本低30-50%，盈亏平衡时间显著缩短。一套价值250,000万美元的租赁产权别墅，假设毛收益率为10%（每年25,000万美元），在续租前大约8-10年即可达到盈亏平衡。而一套价值400,000万美元的同等产权别墅，如果收益率相同，则需要13-16年才能达到同样的盈亏平衡点。仅从收益角度来看，对于投资期限在10年以内的房产，租赁产权更具优势。

一般来说，如果你的投资期限在10年以内，从纯粹的收益计算来看，租赁产权通常更胜一筹。但超过10年，尤其是在考虑资本增值的情况下，通过PT PMA获得的永久产权开始缩小差距。

PT PMA 的税务优势

一个鲜为人知的因素是：当租赁房产以PT PMA公司而非个人名义持有时，税务处理方式会发生显著变化。PT PMA公司可以扣除运营费用，优化税务申报，并有可能比个人所有权降低高达70%的整体税负（Emerhub，2026）。对于年毛收入在4万至9万美元之间的别墅（Prestige Property Bali报告的地理位置优越的两居室别墅的收入范围），在购买之前，构建合适的公司架构模型是值得的。

永久产权的长期上涨潜力

永久产权的真正优势在于其长期的土地价值。在苍古、乌鲁瓦图和塔巴南，自2019年以来，土地价值已上涨50%，年增长率达6-8%（Bamboo Routes，2025）。在巴厘岛的黄金地段，房地产价格每年上涨7-15%，预计到2026年，大部分地区的房价将继续增长5-10%（Bali Home Immo，2026）。对于持有15-20年的投资者而言，更高的永久产权入门成本是合理的。

外国人如何合法进入每栋建筑

理解理论是一回事，但每条路径在实践中究竟是什么样的呢？

路线A：租赁权

• 在 Hak Sewa 网站上查找房产信息，或直接与土地所有者协商租赁事宜。
• 商定合同期限，至少25年；30年是标准期限。务必包含续约条款。
• 请拟定一份经公证的双语租赁合同。注意：在印度尼西亚，任何争议均以印尼语版本为准。
• 将合同提交税务机关登记，以确认其有效性。
• 确保租赁合同明确涵盖您转租、修改和经营租赁业务的权利，许多纠纷都是由于合同中对这些要点保持沉默而引起的。

准备了解租赁产权方案？查看我们目前在售的租赁产权土地或租赁产权开发项目。

路线 B：哈克帕凯

• 确认您持有符合条件的签证：截至 2026 年的第二家园签证或黄金签证。
• 与公证人​​合作，建立住宅用途的 Hak Pakai 产权。
• 总允许期限最长可达 80 年（初始授权期加上续期）。
• 非常适合希望长期个人使用，但又不想经历成立公司的复杂流程的生活方式买家。

路线 C：PT PMA + HGB（商业运营最安全）

• 在印度尼西亚设立 PT PMA（外资企业），现在通过 OSS 系统办理大约需要 10-14 天。
• PT PMA 根据 HGB（Hak Guna Bangunan）持有土地所有权，拥有在土地上建造和经营长达 80 年的权利。
• 公司成为该房产的合法所有者，可以经营、抵押或出售该房产。
• PT PMA 必须作为一家积极合规的企业运作，而不是一家纯粹为了所有权目的而设立的空壳公司。

对于构建商业投资组合的投资者而言，我们的 永久产权开发项目列表 和 商业地产 这是一个良好的开端。请熟悉全部内容。 购买流程 在你承诺之前。

购买地点至关重要：不同地区的产权状况差异

房产所有权指南中经常缺失的一点是实际情况：并非巴厘岛的每个地区都能买到同样的房产。当地的土地所有权模式、文化因素和发展历史决定了哪些房产在哪些地区是真正可行的。

苍古、水明漾和贝拉瓦

这里以租赁产权为主。以下是巴厘岛短期租赁需求最高的区域：苍古（Canggu）的毛收益率为 8-12%，年入住率达 70-80%。苍古中心地段的优质地块目前交易价格约为每公亩 5 亿印尼盾（约合 345,000 万美元）（Seven Stones Indonesia，2026）。虽然也有永久产权，但其溢价过高，纯粹用于租赁用途往往难以获得理想收益。

探索巴厘岛三大短期租赁热点地区Canggu、Seminyak和Pererenan的可用房源。

乌布

乌布及其周边梯田带的大部分土地属于巴厘岛传统家族拥有的“tanah adat” （传统土地）。这类土地很少以永久产权出售，而是在家族内部世袭。实际上，对于外国买家而言，租赁权往往是唯一可行的选择。但这并非劣势，乌布别墅的年毛收益率可达6-10%，这主要得益于养生、瑜伽和文化旅游市场的蓬勃发展。与南部地区相比，乌布的别墅价格更低，因此资本利用率更高。

浏览我们的乌布房产列表，包括适合健康和文化旅游市场的租赁别墅和土地。

乌鲁瓦图和武吉半岛

布吉半岛是巴厘岛少数几个仍能以优惠价格买到优质永久产权土地的地区之一，尤其是在成熟的旅游区之外。这里的地价低于苍古或水明漾，因此通过PT PMA购买永久产权土地是一项极具吸引力的长期投资。租赁别墅的毛收益率在冲浪别墅和豪华别墅市场中可达7-10%。自2019年以来，布吉半岛的地价已累计上涨50%，随着该地区基础设施的不断完善，预计地价还将继续攀升。

查看乌鲁瓦图和乌加桑的房产信息，这是巴厘岛为数不多的永久产权土地价格仍然具有竞争力的地区之一。

萨努尔和努沙杜瓦

巴厘岛最成熟的住宅和度假区，深受家庭、退休人士和长期外籍人士的青睐。这里的永久产权房源相对充足。许多买家选择通过第二居所签证（Second Home Visa）获得居住权（Hak Pakai），这使得这里成为追求生活方式而非纯粹出租投资的理想之选。这里的毛收益率在7%至10%之间，季节性波动较为平缓，长期居民和家庭的需求强劲。预计到2024年，巴厘岛度假区酒店的平均入住率将达到75%，平均每日房价将上涨10%至154美元。

看看目前在萨​​努尔和努沙杜瓦有哪些房源，这两个地方深受追求高品质生活方式的买家和长期居民的欢迎。

珀尼达岛和蓝梦岛

巴厘岛是新兴投资市场，发展迅猛。这里几乎所有房产都是租赁产权。由于岛上风景优美，国际吸引力日益增强，管理良好的房产总收益率可达 8-14%。同时，这里的投资门槛远低于 Canggu 和 Seminyak。产权尽职调查至关重要。签署任何文件前，务必仔细核实产权链，并始终使用合格的当地公证人。Prestige Property Bali 的团队会为岛上房产进行必要的产权审查。

2026 年监管变更须知，签署前必知

几乎所有在2026年之前出版的同类指南都缺少这一部分，而对于任何在巴厘岛购买或经营别墅的人来说，这可能是本文中最重要的部分。如需深入了解土地购买流程以及尽职调查的实际操作，请阅读我们的指南：《2026年外国人如何在巴厘岛购买土地》。

数字合规革命

2026年标志着巴厘岛房地产和租赁市场监管方式的结构性转变。印尼政府已将OSS-RBA（在线单一提交）系统与包括Airbnb和Booking.com在内的主要全球预订平台直接对接。其影响立竿见影。

2026年3月31日为“已验证”截止日期：所有用于出租的别墅都必须在主要平台上拥有“已验证”徽章。未持有有效文件的房源将被自动从搜索结果中移除，而不仅仅是暂停展示，而是彻底删除。

要获得认证资格，您的房产需要满足以下条件：

• 有效的 NIB（Nomor Induk Berusaha/企业识别号）
• 适用于您运营类型的正确 KBLI 业务分类代码
• 一份SLF（Sertifikat Laik Fungsi / Certificate of Worthiness，功能合格证书）确认该建筑物已获得合法批准用于其所述用途。
• 有效的NPWP（税务识别号），已申报的租金收入与实际平台收入相符

数字税务审计

2026年的执法框架包括将租赁平台收入与申报税款进行自动交叉核对。巴厘岛的租赁市场在2025年第三季度创造了112亿至115亿美元的月收入（Invest Land Bali，2026）。未在NPWP（国家规划和规划）申报中反映的、产生大量短期租赁收入的房产将被标记。无论您持有的是租赁权还是永久产权，此规定均适用，合规是结构性的，而非取决于产权类型。

那么，哪一款更适合你呢？

现在你已经掌握了框架。以下是它与最常见的买家画像的对应关系：

巴厘岛房地产市场预计2025年将迎来6.95万国际游客，同比增长9.72%（巴厘岛统计局数据）。黄金地段的土地价值自2019年以来上涨了50%。7%至12%的净租金收益率远超亚洲其他类似市场。2026年的监管政策调整将有利于那些从一开始就合理规划投资的买家。而这正是巴厘岛尊贵地产（Prestige Property Bali）致力于为您提供的帮助。

不确定哪个区域最符合您的置业计划？我们的巴厘岛最佳居住区域指南涵盖所有主要区域，并提供当地资讯。如果您计划长期移居，请阅读《澳大利亚人可以在巴厘岛居住吗？》，该指南对任何考虑申请第二居所签证的外国买家都很有帮助。

关于巴厘岛威望地产

Prestige Property Bali是一家专注于别墅和房产的专业代理公司，业务遍及巴厘岛的主要投资市场，包括苍古、水明漾、乌鲁瓦图、乌布、沙努尔和努沙佩尼达。我们为外国买家提供购房流程的全程指导：房源搜寻、法律尽职调查、产权结构搭建、公证协调以及别墅日常管理。

无论您是购买第一套租赁别墅，还是构建多处房产的 PT PMA 投资组合，我们的团队都将深厚的本地市场知识与合格的法律和公证合作伙伴网络相结合，以确保您的投资安全、合规且具有良好的业绩。

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