巴厘岛别墅租赁权与永久产权：2026年外国投资者完整指南

对于外国买家而言，在巴厘岛选择租赁别墅还是永久产权房产是至关重要的决定之一。两者的法律结构、相关费用以及提供的保障都大相径庭。因此，在首次购房时做出正确的选择至关重要，因为这最终决定了您的投资是否合法安全，还是会面临不必要的风险。

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巴厘岛的租赁别墅与永久产权别墅：主要区别

如果您是外国买家，有意投资巴厘岛房产，那么在出价之前，了解永久产权和租赁产权之间的区别至关重要。以下是两者的对比：

巴厘岛（Hak Sewa）租赁别墅

对于希望在巴厘岛投资房产的外国人来说，租赁权是最常见且最便捷的选择。您可以凭借使用权（Hak Pakai）和建造权（Hak Guna Bangunan 或 HGB）证书，将土地或别墅租赁给第三方，租赁期限固定，称为 Hak Sewa。在租赁期内，您将拥有房产的完全使用权、出租权和管理权，租赁期通常为 25 至 30 年，并可选择续租，最长可达 80 年。

租赁权的主要优势：与永久产权相比，前期成本较低；可以将剩余租赁期限出售给其他买家；可以短期转租或出租；如果原始协议中包含继承条款，还可以将其作为遗产传给下一代。

为什么大多数外国买家选择租赁产权

在巴厘岛，超过80%的外国房产交易为租赁产权。原因很简单：

• 较低的进入成本 — 无BPHTB转让税，公证费仅约1%
• 更简单的过程 无需设立公司，也无需承担持续的合规义务。
• 长期有效任期 — 初始期限为25-30年，可选择续期，最长可达80年
• 完全租赁权 — 持有正确的旅游住宿许可证即可经营短期出租房。
• 可转售 剩余租赁期限可以出售给其他买家。
• 可继承的 — 如果包含继承条款，则可以传给继承人。

对于大多数买家——尤其是那些既想自住又想获得租金收入的买家——租赁产权能够以远低于PT PMA永久产权的价格满足他们的所有需求。浏览我们目前在巴厘岛出售的租赁产权别墅，了解各个区域的房源选择。

巴厘岛的永久业权别墅（Hak Milik）

巴厘岛的永久产权房产是指您拥有完全所有权的土地或别墅，没有时间限制。购买永久产权房产后，您将永久拥有它——直到您将其传给下一代或出售给他人。您对您的房产拥有完全的控制权，使用上没有任何限制。

然而，根据印尼宪法和土地法（1960年第5号法令第16(1)条），只有印尼公民才能拥有土地和房产的永久产权（Hak Milik）。作为外国人，您无法亲自获得永久产权，但可以通过PT PMA公司架构获得相当于永久产权的控制权。

代理人安排——您需要了解的内容

一些买家询问是否可以委托印尼籍代理人（包括合法配偶）代为持有土地所有权。需要注意的是，根据印尼《基本农业法》第26条第(2)款的规定，委托人安排属于违法行为。该条款明确规定，任何旨在规避外国所有权限制的转让均属“法律无效”。自2026年2月起，巴厘岛省第4/2026号省规（由省长瓦扬·科斯特于2026年2月24日签署）进一步加强了对委托人土地安排的处罚力度，增加了刑事处罚，最高可判处5年监禁和10亿印尼盾罚款。

婚前协议有用吗？有一定作用，但并非大多数购房者所想的那样。婚前协议（印尼语：perjanjian pisah harta）允许印尼籍配偶以个人名义持有房产所有权（Hak Milik），与夫妻共同财产分开。这意味着印尼籍配偶以个人名义真正拥有房产，而非作为外籍配偶的代理人。关键的区别在于：外籍配偶仍然没有任何法律上的所有权主张。如果印尼籍配偶去世，房产将由其继承人继承，而非外籍配偶。如果双方离婚，外籍配偶对房产没有任何可强制执行的权利。婚前协议保护的是印尼籍配偶的个人所有权，而非为外国人创设任何法律上的所有权。巴厘岛2026年的法规也明确针对外国人通过婚姻控制土地的情况。

对于外国买家而言，合法合规的购房途径仅剩以下三种：租赁权（Hak Sewa）、持有有效居留许可的租赁权（Hak Pakai）或PT PMA公司架构（HGB产权）。只有这些架构才能提供真正可执行的法律保障。

注意：作为外国人，获得永久产权等同所有权的合法途径是注册 PT PMA 公司，并使用建造权（Hak Guna Bangunan 或 HGB）证书获得房产。

PT PMA——外国人获得永久产权的合法途径

对于希望永久拥有巴厘岛房产所有权（相当于永久产权）的外国人而言，成立一家PT PMA（Penanaman Modal Asing，即外资控股公司）是合法合规的途径。PT PMA持有房产的HGB（Hak Guna Bangunan，即建筑权）所有权，从而使外国股东拥有有效的永久产权。

PT PMA 设置包括：

• 最低注册资本为10亿印尼盾
• 至少两名股东
• BPHTB政府转让税——房产价值的5%
• 产权转换费（Hak Milik 转 HGB）——每份证书 15 万至 30 万印尼盾
• 公证费——约为交易额的1%。
• 年度合规和报告义务

除了产权本身之外，PT PMA 的主要优势在于：持有 PT PMA 的业主有资格申请有效期为两年且可续签的投资者居留许可 (KITAS)。对于计划在巴厘岛长期居住的买家而言，这是一项意义重大的实用优势。如需了解 PT PMA 的详细费用明细和 HGB 转换流程，请参阅我们完整的 PT PMA 房产指南。浏览我们出售的永久产权别墅，查看当前可售房源。

你应该选择哪种：租赁产权还是永久产权？

作为外国投资者，您不能直接以个人名义在巴厘岛购买永久产权房产。但您可以通过上述方式合法投资——最常见的方式是根据长期合同租赁别墅，或者设立一家PT PMA公司代表您收购相当于永久产权的房产。

选择取决于你的目标：

• 选择租赁权 如果您想要更低的准入门槛、更简便的流程以及足够的使用期限（25-80年），用于自用和出租投资，那么您可以选择这种方式。
• 选择 PT PMA 如果您想要永久拥有产权、计划将别墅用于商业经营、希望获得投资者KITAS资格，或者您的投资位于高端市场，长期保障足以抵消额外成本，那么如果您符合以上条件，请继续阅读。

无论您选择哪种产权结构，在巴厘岛进行任何房产投资之前，进行细致的尽职调查都至关重要。请阅读我们关于“外国人能否在巴厘岛购买房产”的完整指南，了解所有产权选项的法律细则。与像Prestige Property Bali这样经验丰富的当地机构合作，可确保您获得正确的法律指导、独立的公证服务以及各种合规的投资机会。

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常见问题解答——巴厘岛的租赁权与永久产权

在巴厘岛，租赁产权安全吗？

是的——前提是协议结构合理且经过公证。租赁协议赋予您在租赁期限内使用、建造、出租和转售该房产的具有法律约束力的权利。关键在于确保协议包含清晰的续约条款，并在土地局（BPN）登记，且由独立公证人（PPAT）起草。

巴厘岛的典型租赁期限是多久？

标准租赁期限为25至30年，通常会在原始协议中加入续租选项，再续租25至30年。如果全部续租，总有效租期可达50至80年——对于大多数投资和生活用途而言，这已绰绰有余。

外国人可以在巴厘岛拥有永久产权房产吗？

并非直接如此。根据印尼法律，直接永久产权（Hak Milik）仅限于印尼公民。外国人可以通过PT PMA公司架构获得等同于永久产权的所有权，该公司持有HGB（建筑权）产权。

在巴厘岛，永久产权比租赁产权更好吗？

不一定——这取决于您的目标和预算。租赁产权适合大多数外国买家：成本更低、流程更简单，且持有期限足以满足投资和生活需求。PT PMA永久产权则适合希望永久拥有产权、计划经营别墅业务或希望获得投资者居留许可（KITAS）的买家。两者并无优劣之分。

巴厘岛的 Hak Sewa 和 Hak Milik 有什么区别？

租赁权（Hak Sewa）是指租赁权，即一份合法登记的协议，赋予买方在固定期限内对房产的独占使用权。所有权（Hak Milik）是指永久产权，即仅限印尼公民享有的永久所有权。外国人可以通过PT PMA + HGB架构获得相当于永久产权的控制权。

在巴厘岛，代理人安排合法吗？

不。根据印尼《基本农业法》第26条第(2)款，代持安排明确属于违法行为。自2026年2月起，巴厘岛省第4/2026号条例新增了刑事处罚——最高可判处5年监禁和10亿印尼盾罚款。即使使用印尼籍配偶作为代持人，也存在同样的风险和法律责任。唯一合法合规的途径是租赁、Hak Pakai（印尼语，意为“持有人”）或PT PMA + HGB（印尼语，意为“土地所有权人+土地所有权人”）。