如何在巴厘岛购买房产（2026 年）

巴厘岛每年接待超过6.2万外国游客（疫情前），且数字游民群体持续增长，不仅是旅游胜地，也是房地产投资和租赁收益的热门目的地，尤其是在像苍古和水明漾这样的游客密集区。但巴厘岛的房产所有权受到独特的法律法规约束，尤其对于外国人而言。

无论您是梦想在苍古拥有一栋别墅，在乌布拥有一处丛林度假胜地，还是在乌鲁瓦图拥有一处海滨商业投资地，了解如何在巴厘岛合法、安全、明智地购买房产都至关重要。

在本完整的 2026 年指南中，我们将引导您了解：

• 此 所有权选择 外国人可以使用
• 此 具体的法律步骤 按照
• 常见的错误，以避免
• 成本明细、当地法规和专家建议

本指南由 Prestige Property Bali 提供，这是一家值得信赖的房地产代理公司，致力于帮助国际买家清晰、自信地了解巴厘岛的房地产市场。

在深入了解购买流程之前，最好先了解巴厘岛待售房地产的全貌——从别墅和土地到期房开发项目以及外国买家可用的法律结构。

让我们一起深入探讨，将您在巴厘岛拥有房产的梦想变成现实。

外国人可以在巴厘岛购买房产吗？

答案是肯定的，但方式与印尼公民不同。印尼有严格的土地所有权法律来保护当地居民的权利。然而，外国人也可以通过完全合法的方式安全地控制土地。

了解印尼土地所有权

印尼承认多种土地所有权，但并非所有土地所有权都对外国公民开放。以下是您需要了解的信息：

作为外国人，您有哪些法律选择？

非印尼公民在巴厘岛拥有房产主要有三种合法途径：

1. 租赁协议
   您从印尼业主处租赁土地，租期最长为25-30年（可续租）。您可以建造、翻新和使用该土地。
2. 哈克·帕凯标题 （使用权）
   如果您持有KITAS（短期居留许可），您可以根据这份政府认可的产权证以您的名义登记房产。最适合长期居住。
3. PT PMA 所有权 （外国投资公司）
   您可以设置一个 PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) 合法购买土地 HGB标题这是拥有土地并建造用于商业或出租用途的房屋最安全的方式。

分步指南：如何在巴厘岛合法购买房产

外国人在巴厘岛购买房产需要遵循明确的法律程序，哪怕漏掉一个步骤都可能使您的投资面临风险。以下是具体流程：

第一步——选择合适的股权结构

你首先要决定的是如何合法地控制这处房产：

• 租赁非常适合居住或度假用途。您将从一位印尼公民手中租赁土地25-30年，并可选择续租。
• 哈克帕凯如果您持有 KITAS（居留许可），该政府颁发的证件允许您以自己的名义登记房屋。
• PT PMA + HGB如果您正在计划开展业务活动或希望进行长期控制，请建立…… 外资企业（PT PMA） 根据一项规定购买土地 Hak Guna Bangunan (HGB) 标题。

不确定哪款房产最符合您的目标？巴厘岛尊贵地产提供咨询服务，帮助您做出决定。

第二步——开展全面的法律尽职调查

在签署任何文件之前，合格的公证员（印尼语为“notaris”）和法律团队应该：

• 验证 土地证 （SHM、SHGB、SHP）
• 确认 分区条例 （住宅区、旅游区、绿化带）
• 检查 现有留置权或纠纷
• 确保土地拥有合法产权 建筑许可证 （IMB 或 SLF）
• 确认卖方进行交易的合法权限

在巴厘岛尊贵地产，尽职调查是每笔交易中不可或缺的步骤，旨在保护您的资金和安心。

第三步——签署协议

尽职调查结束后，签约流程即开始：

1. 意向书（LoI）：初步协议，概述价格、条款和定金。
2. 购买协议（PPJB）由您的公证人起草，并在证人面前签字。
3. 买卖契约（AJB）：正式的权利转移，在公证处签署并登记。

第四步——缴纳税款和法律费用

以下是您通常需要支付的费用：

• 5% BPHTB（土地征用税）由买方支付
• 2.5% 所得税由卖方支付（有时可协商）
• 公证费约占房产价值的1-2%。
• 房产登记费用因标题而异

Prestige Property Bali 帮助确保税务申报和缴纳正确无误，以避免延误或罚款。

第五步——向土地局（BPN）登记房产

您的公证员会将所有文件提交给印尼国家土地局（BPN） 。一旦获得批准：

• 您将收到以您、Hak Pakai 或 PT PMA 名义更新的土地证书。
• 该房产依法归您所有，您可以自行使用、出租或进行建设。

时间范围：4至12周，具体取决于标题类型和地区。

在巴厘岛购买房产的成本是多少？

在你爱上那栋海滨别墅或丛林隐居之所之前，了解在巴厘岛购置房产的真实成本（除了广告价格之外）至关重要。以下是主要成本明细：

典型房产成本（外国买家）

需要注意的隐性成本

许多买家都会对标价中未包含的费用感到惊讶。以下是一些常见的额外费用：

• 通行道路协议并非所有地块都已登记为公共通道
• 水、电和互联网安装尤其是在偏远地区
• 家具及装修有些别墅出售时不带家具。
• 物业管理费如果您计划出租您的别墅

在巴厘岛尊贵地产，我们帮助您提前预估并预算所有费用，避免意外和猜测。

年度拥有成本

即使购买完成后，您每年仍会产生一些小额费用：

只要规划得当，有合适的指导，在巴厘岛置业既经济实惠又有利可图，尤其是在你了解全局的情况下。

租赁产权、永久产权、房屋产权——哪种最适合您？

巴厘岛的房产所有权结构并非都一样，选择错误可能会导致法律问题、续约问题或经济损失。

在巴厘岛尊贵地产，我们帮助客户根据其目的、风险承受能力和居住身份选择合适的法律结构。

以下是三种主要方案的比较：

所有权选择权比较表

何时选择租赁权

• 您正在购买 度假屋或第二套房产
• 你不打算全职居住或寻求永久居留权。
• 你想要一个 更简单、更快捷的购买流程

由于租赁协议具有灵活性、经济性和法律安全性（如果结构合理），因此在 Prestige Property Bali，外国客户的交易中超过 80% 是租赁协议。

何时选择 Hak Pakai

• 你常住巴厘岛或持有 居留许可（KITAS）
• 你想放置该属性 以你的名义合法
• 您正在购买 住宅物业不用于商业用途

注意：您必须向国家土地管理局 (BPN) 登记所有权，并在到期日之前续期。

何时选择 PT PMA + HGB

• 你想拥有这块土地 通过一家法律公司
• 你打算 经营租赁业务、度假村或别墅组合
• 你想要更多 长期控制 投资保障

在 Prestige Property Bali，我们与持牌律师事务所合作，帮助投资者设立 PT PMA 公司，并根据 HGB 合法取得土地。

仍然不确定哪款产品最符合您的需求？联系我们进行免费咨询，我们将帮助您在完全无压力的环境下做出正确的选择。

在巴厘岛购买房产时应避免的常见错误

在巴厘岛购买房产可以是一次顺利且有益的经历，但前提是你要了解当地的法规并避免走捷径。

在巴厘岛尊贵地产，我们看到太多买家因为不了解规则或信任了错误的人而陷入法律或财务困境。

以下是外国买家应避免的几大错误：

1. 通过代理人（印尼姓名）购买

一些中介仍然建议使用印尼公民作为“代理人”来购买永久产权土地。虽然这听起来很方便，但实际上并非如此：

• 不法 根据印度尼西亚物权法
• 无法执行 在法庭上
• 冒险的即使签订了合同，你也不拥有任何合法所有权。

巴厘岛尊贵地产从不使用或认可代理人制度。我们只为客户提供完全合法的产权所有权方案。

2. 跳过法律尽职调查

许多买家在没有核实信息的情况下就匆忙成交：

• 土地证（SHM、SHGB、SHP）
• 分区条例 （例如：绿色区域 = 禁止任何建筑物）
• 通道 以及公共地役权
• 建筑许可证（IMB/SLF）

跳过尽职调查就像蒙着眼睛买房子一样，可能会导致房屋被拆除、发生纠纷或失去访问权限。

3. 依赖口头协议

“别担心，我们稍后会解决这个问题”是一个危险信号。

从租赁期限、使用权到续租条款等所有条款都必须以书面形式清晰书写，并经过公证和登记。如果未写入已签署的契约，则无效。

4. 忽略基础设施和接入

巴厘岛的一些房产看起来可能很漂亮，但却缺少：

• 合法道路通行权
• 可靠的电力或水
• 完善的排水和污水处理系统

这些“隐患”可能会导致巨大的计划外支出。

5. 没有为税费做好预算

有些买家只关注标价，却对以下情况感到惊讶：

• 5% 收购税 (BPHTB)
• 2.5%的卖方所得税（这可能会影响销售谈判）
• 公证费（1-2%）
• 年度土地/建筑物税

我们会提前向每位巴厘岛尊贵地产客户提供完整的费用明细，以免日后出现任何财务上的意外。

避免这些错误与选择合适的别墅同样重要。

对特定房产、产权或情况有疑问？请在做出决定前联系巴厘岛尊贵地产，我们将为您提供诚实的解答和清晰的法律说明。

巴厘岛哪里买房最热门——2026年热门区域

巴厘岛是一个多元化的岛屿，并非所有地区都适合每一位购房者。无论您是投资、搬迁还是建立租赁业务， 位置决定一切.

我们会根据您的目标、预算和理想的生活方式，为您匹配合适的区域。以下是2026年巴厘岛最热门的区域概览：

1. Canggu – 时尚、高投资回报率、数字游牧热点

• 最适合： 年轻买家、租赁投资者、生活方式房产
• 氛围： 冲浪、咖啡馆、联合办公空间、夜生活
• 提示： Berawa 和 Batu Bolong 提供卓越的租金回报和国际租户吸引力
• 截至 2024 年，苍古的土地价格每年上涨 20-30%，这主要得益于数字游民的高需求、远程办公的兴起，以及表现最佳的别墅在 Airbnb 上的年回报率超过 12-15%。

👉探索苍古别墅

2. 乌布——文化、养生与丛林静修

• 最适合： 健康中心、瑜伽静修中心、艺术家
• 氛围： 精神的、绿色的、文化的
• 提示： 这里的土地价格更实惠，但基础设施参差不齐，尽职调查至关重要。
• 避免选择绿化带土地；那里不适合建造房屋。

👉探索乌布别墅

3. 乌鲁瓦图——悬崖顶豪华冲浪别墅

• 最适合： 高端别墅、精品度假村、长期价值
• 氛围： 壮丽的海景、冲浪海滩、宁静祥和
• 提示： 乌鲁瓦图的超豪华别墅因其强劲的长期升值潜力而备受关注。
• 在一些悬崖边的地块，进出道路可能比较有限。

👉探索乌鲁瓦图别墅

4. 沙努尔——宁静祥和、适合家庭出游、外籍人士的天堂

• 最适合： 家庭、退休人员、长期居民
• 氛围： 悠闲的海滨乡村氛围
• 提示： 非常适合 哈克帕凯 寻求永久居所的买家
• 投资回报率略低，但生活方式稳定性极佳。

👉探索萨努尔别墅

5. Pererenan——“下一个苍古”

• 最适合： 时尚别墅投资者，潮流引领者
• 氛围： 酷炫的咖啡馆、稻田、快速发展的
• 提示： 深受希望逃离拥挤的苍古的外国人欢迎
• 基础设施正在发展，要尽早参与。

👉探索佩雷雷南别墅

奖励区域：

• 达巴南土地储备、大面积地块、未来潜力
• 巴厘岛北部（罗威纳、德加库拉）：环境清幽，价格低廉，是静修的理想之选
• 塞米亚克：成熟但价格昂贵；出租房仍属高端。

不知道从何入手？巴厘岛尊贵地产 (Prestige Property Bali) 帮助买家分析投资回报率、区域规划和生活方式契合度，从而选择一个既符合当前需求又具有未来增值潜力的区域。

我可以出租我在巴厘岛的房产吗？

是的，外国人可以在巴厘岛出租房产，但前提是必须遵守相关的许可和法律框架。仅在2023年，巴东县就记录了超过6,000处无证短期出租房产。地方当局目前正在加强对许可法律的执行力度，包括在旅游局（Pondok Wisata），尤其是在苍古和水明漾等旅游区。

在Prestige Property Bali ，我们经常帮助买家完成这一过程，无论您是租一栋别墅还是管理一系列房产。

巴厘岛短期租赁的合法性

如果您计划将您的房产用于在平台上进行短期住宿，您需要获得相应的商业许可证：

哪些地方允许租房？

并非所有土地或建筑物都划为旅游用地。购买前，请确认该房产是否位于“旅游区”或“已获出租许可的住宅区”。

我们会预先筛选所有适合出租的房源，以避免客户日后出现分区冲突。

巴厘岛的租金收入税

外国人从巴厘岛的房产中获得收入需缴纳当地税款：

• 10％增值税 （租金收入增值税）
• 最终所得税 （通常个人税率为10%）
• 附加税 如果通过 PT PMA 持有（适用企业所得税率）

您需要注册为纳税人，或者通过您的公司进行适当的申报。

常见问题

以下是买家在巴厘岛购房时最常问的问题的解答：

外国人可以在巴厘岛拥有土地吗？

不，外国人不能直接拥有巴厘岛的永久产权土地（Hak Milik ）。但是，您可以通过以下方式合法控制土地：

• 租赁协议
• 哈克·帕凯标题 （使用权）
• PT PMA + HGB （用于商业/投资）

Prestige Property Bali 可根据您的目标帮助您选择合适的法律结构。

在巴厘岛，外国人购买租赁产权安全吗？

是的，如果租赁协议结构合理并经过公证，它就能赋予您长期的、具有法律约束力的权利。您可以建造、使用，甚至转售租赁权。

我们强烈建议：

• A 至少25-30年
• 透明 扩展条款
• 注册地点 BPN（土地局）

购买过程需要多长时间？

平均：4-12周，具体取决于：

• 标题类型（租赁（HGB，Hak Pakai）
• 尽职调查的复杂性
• 公证和政府审批时间

在巴厘岛尊贵地产，我们通过每日的法律协调来确保流程顺利进行，避免延误。

我可以在Airbnb上出租我的别墅吗？

是的，但前提是必须持有合法许可证。要合法短期出租您的房产，您需要：

• 本地旅游执照 （适用于别墅）
• 酒店牌照 （适用于度假村/公寓）
• 商业登记 如果使用 PT PMA

我们帮助买家在购买前评估许可的可行性。

我可以继承或将房产转让给我的孩子吗？

是的，租赁产权和公司自有产权都可以转让：

• 租赁： 如果协议中包含相关条款，则可以继承。
• PT PMA资产： 可通过股份或正式出售转让

对于长期投资者而言，建议进行遗产规划。

我必须住在巴厘岛才能拥有房产吗？

不。非居民可以通过租赁或PT PMA购买巴厘岛房产。但是，Hak Pakai产权需要有效的居留许可（KITAS或KITAP）。

来自巴厘岛尊贵地产的最后提示

在巴厘岛购置房产不仅仅是一笔交易，更是对全新生活方式、投资或事业的长期承诺。成功的关键在于：在合适的团队支持下，做出明智的决策。

以下是我们帮助您安全、盈利地购置理想房产的最后几点建议：

1. 务必聘请有执照的公证人和法律团队： 不要依赖口头承诺或非正式文件，每个细节都应该经过公证和登记。
2. 避免采用代理人所有权模式： 它们听起来很简单，但却是非法的，而且不能提供任何真正的保护。
3. 了解您的标题类型： 选择合适的产权模式：租赁、Hak Pakai 或通过 PT PMA 持有的 HGB。
4. 核查分区和建筑许可证： 即使是外观精美的别墅，如果建在绿化带或缺乏IMB/SLF，也可能一文不值。
5. 未来计划： 从一开始就协商续租事宜，考虑遗产继承问题，并明确你的租赁目标。

立即联系我们，让我们帮助您将巴厘岛之梦转化为安全、成功的投资，让您安心无忧，合法无虞。