外国投资者正逐渐主导巴厘岛的日租市场，该市场估计价值数十亿美元。外国人在巴厘岛经营日租房产意味着需要具备相应的法律框架、许可证，并了解自身的纳税义务。任何一项疏忽都可能导致房产被勒令关闭或平台被停用。
本指南介绍了2026年巴厘岛日常租赁房产的所有权、许可证、税收和监管变化。我们将解释外国人如何从国外管理其房产所有权，包括不同的商业结构。如需更全面的信息，请参阅我们的巴厘岛房产出售指南。
关键精华
- 外国人可以通过 PT PMA 公司或与持牌管理公司合作，在巴厘岛合法经营日租房产。
- 对于短期别墅租赁，必须持有 Pondok Wisata 许可证——没有许可证经营将面临罚款、停业令和平台停用的风险。
- 截至 2026 年 3 月，巴厘岛没有有效 NIB（商业登记号码）的别墅已从 Airbnb 和 Booking.com 自动停用。
- 税务义务：PT PMA 公司运营需缴纳 11% 的增值税；个人/租赁经营需缴纳 10% 的最终所得税。
- 物业管理公司通常收取总收入的 15-25%，但会代表您处理所有许可、合规和宾客管理事宜。
- 合法短期租赁经营需要粉色区域（旅游）分区——购买前务必核实 KKPR 分区。
目录
外国人可以在巴厘岛拥有和出租房产吗？
是的——只要法律结构正确。外国人不能直接以个人名义在印尼拥有永久产权土地（Hak Milik）。但是，有两种合法途径允许外国人在巴厘岛投资并合法经营短期出租房产：
路线 A – PT PMA（外资企业）
PT PMA（Penanaman Modal Asing，印尼语：房屋租赁公司）是一家在印尼注册的外资企业。它可以持有HGB（Hak Guna Bangunan，印尼语：建筑权）土地，并合法经营短期租赁业务。对于希望完全掌控自身运营（包括品牌、定价策略和利润结构）的外国投资者而言，这是最全面、最安全的合法架构。
设立PT PMA公司需要至少10亿印尼盾的注册资本、至少两名股东，以及持续的年度合规义务。如需了解完整的费用和流程明细，请参阅我们的完整PT PMA房地产指南。
方案 B – 租赁产权，并由持牌管理合伙人管理
许多外国投资者会租赁别墅（租赁权，通常为25-30年，并可选择续租），并与一家持有必要运营许可证的印尼持牌管理公司合作。管理公司会代表您处理预订、客户关系、许可证办理和税务合规等事宜——您只需支付管理费后即可获得净租金收入。
对于首次投资的外国投资者或偏好低调投资的投资者而言，这是最常见且最实际的选择。浏览我们目前在巴厘岛各大投资走廊出售的租赁产权别墅。
2026 年监管变化，每位投资者都必须了解
2025-2026 年的三项重大监管发展从根本上改变了巴厘岛短租房运营商的合规环境：
关键洞察——2026年3月平台停用情况
2026年3月，印尼政府强制要求短租平台遵守OSS（在线单一提交）规定。未将有效的NIB（Nomor Induk Berusaha，即商业登记号）与其OSS账户关联的别墅，一夜之间便从Airbnb和Booking.com上自动下架。失去平台房源的房产收入立即下降了60%至80%。对于2026年投资短租市场的投资者而言，NIB和OSS合规并非可选项——它决定着企业能否正常运营，还是沦为法律上的搁浅资产。
1. OSS 和 NIB 合规性（2026 年 3 月）：所有短租房产必须通过印尼的 OSS（在线单一提交）门户网站注册，并持有有效的 NIB。未持有 NIB 的房产将被从主要预订平台停用。
2. PP 28/2025 – 新的营业执照框架：政府条例 28/2025 为住宿企业引入了更全面的营业执照框架，其中包括对旅游旅馆 (Pondok Wisata) 经营者更严格的要求。新的申请必须通过 OSS 门户网站以全数字化方式提交。
3. 巴厘岛省法规 4/2026 – 建设禁令：巴厘岛省法规 4/2026 对农业区和绿化带的新建旅游设施实施了限制。所有短期租赁房产必须位于已正确划分区域（粉色区域）的土地上，并持有有效的 PBG 和 SLF 许可证。
合法经营日常租赁业务——需要许可证
要在巴厘岛合法经营短期别墅租赁业务，您需要以下条件：
| 执照/许可证 | 它是什么 | 谁签发它 |
| NIB (Nomor Induk Berusaha) | 营业执照号码——OSS系统中的主要企业标识符 | OSS门户（在线） |
| 蓬多克维萨塔 | 别墅/民宿（最多5间客房）当地住宿许可证 | 地方政府 (Dinas Pariwisata) |
| 带隙 (Persetujuan Bangunan Gedung) | 建筑许可——取代了旧的IMB（建筑许可证）。施工前必须获得该许可。 | 地方政府（PUPR） |
| 自助餐 (Sertifikat Laik Fungsi) | 功能性健康状况证明——施工完成后运营前需要提供 | 地方政府（PUPR） |
| KKPR | 土地用途适宜性确认——确认拟定用途的正确分区。 | OSS门户（在线） |
对于拥有5间以上客房且以商业方式运营的住宿场所，需要申请商业住宿许可证（Hotel Melati 或 Akomodasi Lainnya），而非旅游住宿许可证（Pondok Wisata）。该许可证只能通过 PT PMA 或印尼实体获得。
在购买任何用于短期出租的房产之前，请阅读我们完整的 PBG 和 SLF 指南以及我们的别墅购买清单，以确保在签署之前核实每项许可证。
短期租赁的区域划分要求
并非巴厘岛所有土地都可用于短期租赁业务。对于租赁房产投资者而言，土地用途分区核实是最关键的尽职调查步骤：
- 粉红区（旅游/pariwisata） ——短期出租合法。这是获得旅游旅馆许可证的必要条件。
- 黄色区域（住宅区） – 允许私人住宅，但商业短期出租需要额外的许可证，而且通常不会获得批准。
- 绿区（农业区） 禁止任何形式的建设。不可用于任何出租用途。
在做出任何购买承诺之前，务必通过OSS门户网站上的KKPR（土地用途适宜性确认）来核实土地用途分区。无论卖方如何声称，绿地都不得用于建造任何建筑物——根据2026年标准，执法部门将下达零补偿的拆迁令。
有关巴厘岛分区制度的完整解释，请参阅我们的巴厘岛房地产投资风险指南。
巴厘岛日租房产的税收
纳税义务取决于该财产运营所依据的法律结构：
PT PMA（公司运营）
- 租金收入被视为营业收入。
- 租金收入需缴纳11%的增值税（VAT）。
- 企业所得税：净利润的22%。
- 每月和每年都需要提交税务申报表。
- 年度合规成本：10万至20万印尼盾，具体取决于服务提供商
个人/租赁经营（通过管理合作伙伴）
- 总租金收入的 10% 最终所得税（Pajak Penghasilan Final）
- 税款通常由管理公司代扣代缴。
- 如果未注册为增值税注册实体（PKP），则无需承担增值税义务。
- 根据签证状态，可能需要申报年度个人所得税。
关键见解——税务结构至关重要
您选择的税务结构对净收益有显著影响。PT PMA（印尼房地产公司）需缴纳11%的增值税（按总收入计算）和22%的企业所得税（按净利润计算），但可以在计算应税收入前扣除运营费用。个体经营者则需缴纳10%的固定最终税，且无任何扣除项。对于高收入物业而言，尽管合规成本较高，但PT PMA结构通常能带来更低的实际税率。在选择税务结构之前，务必咨询持有执照的印尼税务顾问。
PT PMA 与管理公司——哪家更适合您？
| 因素 | PT PMA（自有公司） | 持牌管理合伙人 |
| 设置成本 | 25万至40万印尼盾 + 10亿印尼盾最低资本 | 无 – 仅管理费 |
| 年度合规性 | 每年10万至20万印尼盾 | 包含在管理费中 |
| 管理费 | 没有——所有收入都归您所有 | 占总收入的15-25% |
| 通过积极争取让商标与其相匹配的域名优先注册来维护 | 全面——定价、品牌、运营 | 有限公司——管理公司决定 |
| 投资者 KITAS | 是的——符合PT PMA资格 | 没有 |
| 最适合 | 认真负责的投资者，拥有多处房产，并有长期投资意愿。 | 首次投资者、海外投资者、放手不管策略 |
对于大多数首次购房者或海外投资者而言，与信誉良好的持牌物业管理公司合作是最实用且最符合规定的方案。对于正在构建投资组合或寻求最大控制权的投资者来说，随着房产数量的增加，PT PMA（私人物业管理公司）结构将变得越来越有吸引力。请阅读我们关于外国人能否在巴厘岛购买房产的完整指南，了解更多关于合法所有权结构的信息。
预计租金收入是多少？
巴厘岛的租金收入因地区、卧室配置、管理水平和房屋规格而异。以下是2026年的最新参考值：
| 区域 | 平均每日房价（两卧室） | 平均入住率 | 毛收益 |
| 苍古/贝拉瓦 | USD 150-350 | 70-80％ | 12-18％ |
| 塞米亚克/佩蒂滕盖特 | USD 250-450 | 75-85％ | 10-14％ |
| 乌鲁瓦图/宾金 | USD 180-400 | 65-80％ | 12-18％ |
| 佩雷雷南/塞塞 | USD 100-250 | 65-75％ | 10-16％ |
| 乌布 | USD 80-200 | 60-75％ | 8-12％ |
拥有专业管理团队、强大的线上推广和多渠道分销渠道的房产，其收益始终比自助管理的房产高出25-30%。配备私人泳池、屋顶露台和现代设计的优质房产，其日租金远高于同区域的普通别墅。
联系 Prestige Property Bali，探讨哪些区域和户型最符合您的租金收入目标。浏览我们在巴厘岛所有投资区域的最新别墅房源。
常見問題解答
外国人可以在Airbnb上出租他们在巴厘岛的别墅吗？
是的——但前提是必须通过正确的法律结构，并持有有效的NIB和Pondok Wisata许可证。自2026年3月起，Airbnb和Booking.com将自动下架未在印尼OSS系统中注册有效NIB的房源。对于外国投资者而言，通过持牌管理公司运营是最直接的合规途径。
什么是 Pondok Wisata 许可证？我需要办理吗？
Pondok Wisata（旅游住宿许可证）是由地区旅游局（Dinas Pariwisata）颁发的当地住宿许可证，允许经营最多5间客房的短期别墅和民宿。在巴厘岛，所有短期住宿租赁业务都必须持有此许可证。没有许可证，您将面临罚款、停业整顿和平台停用等处罚。该许可证只能颁发给印尼籍个人或实体——外国人必须通过PT PMA（印尼私人租赁公司）或持牌管理合作伙伴进行运营。
我在巴厘岛的别墅出租所得收入需要缴纳哪些税？
如果通过私人租赁管理公司 (PT PMA) 运营：需缴纳总收入 11% 的增值税，以及净利润 22% 的企业所得税。如果通过个人/管理合伙人安排运营：需缴纳总租金收入 10% 的最终所得税，通常由管理公司代扣代缴。两种情况下均需提交年度税务申报表。
我可以在海外远程管理我的巴厘岛别墅吗？
是的——这正是持牌物业管理公司所能提供的服务。他们会代表您处理所有预订、客人入住、客房清洁、维护、许可证合规以及税务缴纳事宜。您每月都会收到收入报告和净租金收入转账。Prestige Property Bali 的大多数海外投资客户都通过与专业物业管理公司合作，完全远程运营他们在巴厘岛的房产。
如果我没有许可证就出租我的别墅会怎么样？
2026年，在没有旅游许可证（Pondok Wisata）和有效NIB的情况下经营短租房将面临以下风险：地方政府的行政罚款、勒令停业、Airbnb和Booking.com的自动停用，以及违规记录一旦被记录后难以追溯补办许可证。前期合规成本远低于事后执法成本。
