外国人可以在巴厘岛购买房产吗？
是的——外国人可以合法地在巴厘岛购买房产。主要有两种途径：一是租赁权（Hak Sewa），即以个人名义持有25至30年的产权；二是通过PT PMA（一家外资控股公司）获得相当于永久产权的所有权。直接永久产权（Hak Milik）仅限印尼公民，但外国买家可选择的产权结构成熟、合法，并被岛上众多国际投资者广泛采用。
本指南涵盖您需要了解的一切——法律结构、成本、尽职调查流程以及购买时应考虑的最佳领域。
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外国人可以在巴厘岛合法购买房产吗？
是的——但有一个重要的区别。印尼的财产法（1960年第5号土地原则法）规定，只有印尼公民才能直接拥有永久产权（Hak Milik）。外国公民不能以自己的名义持有永久产权。
外国买家可以合法地、完全保障所有权的方式是：
- 拿着一个 租赁权（Hak Sewa） 他们可以直接以自己的名义持有25-30年，并享有延期权。
- 设定一个您可以坚持的发布 PT PMA （外资公司）根据HGB（Hak Guna Bangunan——建造权）所有权持有房产，该所有权赋予其与永久产权同等的控制权。
这两种产权结构均合法，受印尼法律认可，每年都有成千上万的国际买家在巴厘岛使用。关键在于选择符合您目标的产权结构，并通过合格的独立公证人办理相关手续。
租赁权（Hak Sewa）——最常见的途径
对于大多数外国买家来说，租赁产权是巴厘岛房产的入门途径。其运作方式如下：
- 租赁期限： 通常为25至30年，原协议中可包含续签25至30年的选项。
- 主题： 您的名字将直接出现在租赁证书上——这不是口头协议或握手成交，而是一份具有法律效力的正式文件。
- 权利： 在租赁期内，您拥有该物业的完全使用权、出租权和管理权。您也可以将剩余租赁期出售给其他买家。
- 要求： 有效期至少还有6个月的有效护照
- 成本权衡： 公证费约为交易额的1%，涵盖法律尽职调查和登记流程。
对于大多数以投资为目的的买家来说，租赁产权是一个不错的选择。在25-30年的持有期内，其收益率相当可观，而且准入门槛远低于同等条件的永久产权。坎古和塞米亚克的大部分待售别墅都是以租赁产权的形式进行交易的。
通过 PT PMA 获得永久产权——适合长期持有
对于希望获得永久产权等同于永久产权的买家而言，成立PT PMA（Penanaman Modal Asing，即外资控股公司）是合法途径。该公司以HGB（Hak Guna Bangunan，即建筑许可证）的形式持有房产，享有与永久产权相同的实际权利。
PT PMA设置包括以下内容：
- 至少需要两名股东（可以是两名外国人，也可以是一名外国人和一名印尼人）。
- 公司银行账户，最低注册资本为10亿印尼盾
- 交易额的5%作为购买税
- 将 Hak Milik 证书转换为 HGB 证书需支付 5% 的手续费。
- 1%的公证费（含尽职调查）
此外， PT PMA 持有者有资格申请有效期为两年、可每两年延期的投资者签证（KITAS）。对于计划在巴厘岛长期居住的买家而言，这是一项切实可行的优势。
PT PMA是高端市场买家的首选，尤其适合那些在成熟区域（如塞米亚克）购买稀有永久产权房产，或在发展走廊购买大面积土地的买家。请查看我们全部在售永久产权别墅，了解当前房源。
应避免的事项——代理人安排
代理人安排是指在房产证上使用印尼公民的姓名，同时私下约定由该公民代表您持有房产。这种做法在历史上很常见，但存在严重的法律风险。
根据印尼法律，以代理人名义持有房产所有权的做法不被法律认可，并受到越来越多的审查。如果代理人去世、离婚或面临财务困境，您的所有权主张将不具备法律效力。印尼法院在因代理人安排而引发的纠纷中，曾多次判决外国买家败诉。
上述租赁和PT PMA方案是合法合理的替代方案。既然有合规的选择，就没有正当理由使用代理人结构。
分区规划——您可以建造什么以及在哪里建造
在巴厘岛购买房产也意味着要了解土地分区——它直接影响你可以建造什么以及你是否可以在该房产上经营租赁业务。
- 粉红区（旅游） ——允许建造别墅、酒店和短期出租房。大多数投资性房产都位于此区域。
- 黄区（住宅区） — 私人住宅和部分小型企业。未经额外许可，不得进行短期商业租赁。
- 绿区（农业区） — 严禁施工。切勿购买绿地并期望在此建造房屋。
- 橙色区域（商业/住宅） — 灵活的混合用途。
- 红区（商业） — 商店、办公室、餐馆。
在签署任何文件之前，务必通过当地政府的土地和房产登记文件（RDTR文件）核实土地或房产的区域划分。您的公证员应将此项核查作为标准尽职调查的一部分。
购买前的尽职调查
无论您选择何种所有权结构，在巴厘岛购买房产之前，进行彻底的尽职调查都是必不可少的。以下是需要核实的内容：
- 土地证 — 核实证书类型（Hak Milik、HGB、Hak Sewa），并在当地土地局（BPN）验证其真实性，以及卖方是否拥有合法的出售或租赁权。
- 分区状态 — 确认土地的区域划分与您的预期用途相符
- 建筑许可证 — 对于现有建筑物，请核实有效的建筑许可 (PBG) 和建筑合格证书 (SLF) 是否到位，并与建筑物的实际用途相符。
- 租赁许可 — 如果您计划经营短期住宿租赁业务，请确认您已获得或能够获得 Pondok Wisata 或 Akomodasi Lainnya 许可证。
- 独立公证人 — 务必独立聘请 PPAT 公证员，不要仅仅因为卖方或开发商的推荐而选择公证员。
- 税务清关 — 核实卖方年度房产税（PBB）是否已缴清，无欠款。
在巴厘岛购买房产的成本
除了购买价格之外，还要将以下购置成本纳入预算：
- 公证费 — 约占交易价值的 1%（租赁权和永久产权）
- 购置税（仅限 PT PMA/永久产权） — 交易额的 5%
- 产权证转换费（仅限永久产权） — 交易额的 5%
- 年度房产税（PBB） — 费用极低，通常每年几百美元。
- 卖方所得税（PPh） — 卖方支付2.5%，但值得在谈判中考虑在内。
第一年的总购置成本通常会在标价基础上增加 7% 至 12%。在做出投资决定之前，务必将此因素纳入您的投资计算中。
外国人在巴厘岛购买房产的最佳区域
地理位置决定了租赁需求、收益率、资本增值潜力以及生活体验。外国买家最青睐的投资区域：
- 苍古 巴厘岛最活跃的二手房市场。数字游民和长期游客的需求强劲。管理良好的房产收益率可达12%至15%。增长走廊正向北延伸至佩雷雷南和切马吉。
- 塞米亚克 巴厘岛供应最紧张的豪华住宅区。土地稀缺保证了房价的稳定。毛收益率达 8% 至 12%，并拥有岛上最强大的国际品牌知名度。
- 乌鲁瓦图和努沙杜瓦 巴厘岛增长最快的豪华住宅市场。悬崖别墅起价1.2万美元。专业管理的房产短期出租收益可观。
- 乌布 — 与南部地区的基本情况不同。土地价值较低，收益率为 7-10%，最适合养生和长期租赁模式。
如需详细了解所有权结构、成本、区域划分和当前房源信息，请参阅我们的完整指南。 巴厘岛房地产出售.
常見問題解答
外国人可以在巴厘岛拥有房产吗？
与印尼公民不同，外国人拥有房产的方式有所不同。根据印尼法律，直接永久产权（Hak Milik）仅限于印尼国民。外国人可以以自己的名义直接持有25至30年的租赁产权（Hak Sewa），并享有续租权；或者通过PT PMA（外资控股公司）结构持有相当于永久产权的房产。
外国人购买巴厘岛房产最安全的方式是什么？
最稳妥的方式是购买产权证上写有您名字的租赁权（Hak Sewa），或者通过PT PMA公司购买永久产权。这两种方式都具有法律效力。务必避免委托他人代持产权——即由印尼公民代表您持有产权——因为这种方式不具备法律效力，且风险极大。
外国人可以在巴厘岛持有租赁房产多长时间？
巴厘岛的标准租赁期限为25-30年，通常会在原始协议中写入续租权，可再延长25-30年。加上续租，实际持有期限在大多数情况下为50-60年。
外国人在巴厘岛购买房产时需要缴纳更多税款吗？
对于租赁权购买，主要成本是1%的公证费。对于通过PT PMA购买永久产权，买家除公证费外，还需支付5%的购置税和5%的证书转换费。永久产权交易的总购置成本通常比标价高出7%至12%。
外国人可以通过在巴厘岛购买房产获得签证吗？
是的——通过PT PMA公司途径。成立一家PT PMA公司持有永久产权房产，买家即可申请有效期为2年、可每2年延期的投资者签证（KITAS）。单独购买租赁产权房产无法获得签证。
