澳大利亚人可以在巴厘岛买房吗？

巴厘岛仍然是许多澳大利亚人的梦想之地。许多人去那里度假，也有人移居那里投资、退休或改变生活方式。但最大的问题依然存在：澳大利亚人可以在巴厘岛购买房产吗？

是的，澳大利亚人可以合法地在巴厘岛购买房产，但有一些限制条件。你不能以个人名义拥有永久产权土地。但可以通过法律结构让你以其他方式租赁、使用或拥有房产。

2025年，超过1.6万澳大利亚人到访巴厘岛，成为最大的外国游客群体。如今，越来越多的澳大利亚人选择重返巴厘岛投资、退休或永久定居。（数据来源：印尼国家统计局2025年旅游统计数据）

在本指南中，Prestige Property Bali将为您讲解您需要了解的一切。内容涵盖澳大利亚公民在 2026 年购买别墅或房产的相关事宜。

如需全面了解巴厘岛所有可供选择的房产，请参阅我们的巴厘岛房地产销售指南——涵盖所有权结构、最佳区域、分区和投资策略。

澳大利亚人可以在巴厘岛购买房产吗？

这是我们在巴厘岛高端房产中介最常被问到的问题之一，原因显而易见。在海外购房涉及许多陌生的法律，而印尼在土地所有权方面有着独特的规定。澳大利亚公民在巴厘岛无法合法拥有永久产权土地（Hak Milik）。

印尼法律规定，只有印尼公民才能拥有永久产权土地。这意味着外国人，包括澳大利亚人，不能通过“土地所有权证”（Hak Milik）直接以自己的名义持有土地。试图通过印尼代理人（即由他人代表您持有土地的人）购买房产不仅风险极高，而且违法，也无法提供任何真正的法律保障。

但澳大利亚人可以通过合法、安全且长期的方法控制在巴厘岛的房产。

幸运的是，印尼房产法为外国人提供了100%合法、安全的产权所有权选择，前提是产权结构合理。这些选择包括：

• 租赁协议（Hak Sewa）
• 使用权标题 (Hak Pakai)
• 通过外资公司（PT PMA）获得建筑权证书（Hak Guna Bangunan / HGB）

租赁协议通常从 25 年起算，而 Hak Pakai 和 HGB 产权可延长至 80 年（30 年初始期限 + 20 年续期 + 30 年续期），为长期规划提供保障。

在Prestige Property Bali ，我们会根据您的目标，指导澳大利亚人选择最安全、最合适的房产所有权方案，无论是度假别墅、家庭住宅还是商业投资。

澳大利亚人拥有或控制财产的合法途径

虽然澳大利亚人不能直接在巴厘岛拥有永久产权土地，但印尼法律提供了几种完全合法的替代方案，允许你在数十年内控制、租赁或建造房产。

在巴厘岛尊贵地产 (Prestige Property Bali )，我们每天都帮助澳大利亚人了解这些购房选择。以下是外国人在巴厘岛购置房产的四种最常见且最安全的方式：

1. 租赁权（Hak Sewa）

这是澳大利亚人在巴厘岛购买别墅最常用的方法。

• 您从业主（通常是印尼公民）处租赁土地/房产。
• 租赁条款通常是 25-30年，经常 可续期长达 80 年
• 您拥有使用、翻新、出租或转售租赁权的全部权利。
• 应用 住宅别墅度假屋或投资房产

我们推荐它的原因:
租赁 is 经济实惠、灵活便捷它允许外国人无需设立公司即可持有房产。

2. 所有权使用权 (Hak Pakai)

这是政府认可的、专门为外国人设计的头衔。

• 授予 土地使用权 HPMC胶囊 高达80年 （30 + 20 + 30）
• 需要有效的 居留许可 （例如，KITAS 或 KITAP）
• 仅限住宅用途
• 可以以您的个人名义注册

为什么它是理想的:
Hak Pakai 是获得长期居住权的可靠途径，是退休人员、外籍人士或经常来访者的理想选择。

3. 通过 PT PMA (Hak Guna Bangunan / HGB) 进行建设的权利

对于希望进行商业开发或投资的澳大利亚人来说，这是最有效的选择。

• 设置一个 PT PMA一家在印度尼西亚的外资有限责任公司
• 你的公司可以 合法拥有土地 与 HGB标题
• 适用于 30 年可扩展至 80 年
• 您还可以 建造，出租并在土地上经营业务

为什么它具有战略意义:
完美的 别墅出租、度假村、咖啡馆或者长期房地产投资组合。巴厘岛尊贵地产公司可以帮您对接法律团队，正确设立PT PMA（私人房地产管理公司）。

4. 分契式产权所有权（HMSRS）

想拥有一套公寓或产权公寓单元吗？这是合法途径。

• 适用于 多单元建筑
• 外国人可以拥有根据以下规定设立的单位： 阶层标题
• 必须在一栋建筑物内 地层认证
• 需要一个 居留许可 登记所有权

限制：您购买的是单元房，而非土地。适用于城市公寓，但不适用于别墅或土地开发。

提示：最佳选择取决于您的目标。想要一栋私人度假别墅？租赁产权是个不错的选择。计划获得租金收入？通过HGB购买PT PMA是您的最佳选择。

澳大利亚人在巴厘岛可以购买哪些类型的房产？

无论您梦想的是塞米亚克的海滨别墅、乌布的丛林度假胜地，还是苍古咖啡馆附近的时尚公寓，在巴厘岛，澳大利亚人都可以合法地拥有大量的房产选择。

以下是您可以购买或控制的房产类型细分：

1. 别墅（租赁产权或PT PMA）

根据巴厘岛房产中介的交易数据，2022-2023年澳大利亚人在海外购买的房产中，超过70%是租赁别墅，尤其是在苍古、水明漾和乌鲁瓦图。

您可以购买：

• 期房别墅 来自信誉良好的开发商
• 已竣工别墅 可直接入住或出租
• 定制设计的别墅 建于租赁或PT PMA拥有的土地上

别墅可以是：

• 通过……拥有 租赁 （Hak Sewa）
• 通过以下方式购买 PT PMA （如果您想要长期所有权或商业租赁权）

提示：在贝拉瓦或宾金等热门地区，租赁别墅如果营销得当，可以带来可观的租金回报。

2. 公寓/产权公寓（分契式产权）

如果您不打算购买土地，您可以合法地购买分契式产权的公寓单元（HMSRS）。这些公寓单元通常位于：

• 像库塔、水明漾或这样的城市地区 沙努尔
• 专门建造的住宅楼或度假村式综合体

要求：

• 必须有一个有效的 居留许可
• 外国人只能拥有 最高可达 49%。 整栋建筑

3. 土地（租赁或公司所有）

外国人不能购买永久产权土地，但你可以：

• 租赁土地 25-30年（可续签）
• 通过 PT PMA 拥有土地 （附HGB标题）

如果您想要：

• 从零开始建造一座别墅
• 发展度假村或酒店业务
• 投资 土地储备 在诸如以下的未来领域 达巴南 or 北巴厘岛

考虑建造别墅吗？
巴厘岛威望地产 可以帮你联系 建筑师、公证人、项目经理和持证承包商 负责从土地征用到移交的所有事宜。

澳大利亚人在巴厘岛能买到“划算的商品”吗？

当然，尤其是在拥有合适的当地人脉关系的情况下。Prestige Property Bali致力于帮助澳大利亚人：

• 访问 场外交易
• 与土地所有者谈判
• 明白了 实际价值与虚高价格 经常在旅游区看到

提示：在 Canggu 或 Bingin 等热门地区，营销得当的租赁别墅每年可获得 8-12% 的毛租金回报，尤其是在租赁期还有 20 年以上的情况下。

澳大利亚人在巴厘岛购买别墅的逐步指南

在国外购置房产看似复杂，但只要有专业的指导，其实并不难。Prestige Property Bali为澳大利亚客户提供全程指导，从选择合适的别墅到签署具有法律约束力的合同，再到通过正规渠道获得房产所有权，我们全程陪伴您完成每一个步骤。

旅程通常如下展开：

第一步：选择您的位置和房产类型

首先要决定你想要什么：

• A 私人别墅 为了您的生活方式还是退休？
• A 出租投资 在旅游热点地区？
• A 开发项目 在租赁土地上？

澳大利亚人喜爱的地区包括：

• 苍古 （潮流、高投资回报率）
• 塞米亚克 （中心，生活方式）
• 乌布 （安静，亲近自然）
• 乌鲁瓦图 （豪华悬崖度假屋）

第二步：聘请一位值得信赖的公证人和法律顾问

持有执照的公证员对于以下事项至关重要：

• 查阅土地所有权证书（例如 SHM、SHGB）
• 确认分区和建筑许可证
• 准备和登记合同
• 处理税务申报

有关澳大利亚政府对印度尼西亚的旅行和投资建议，请访问Smartraveller.gov.au。

Prestige Property Bali只与经过审查、可靠的法律专业人士合作，从一开始就保护您的投资。

步骤三：建立所有权结构

根据您的目标，我们将为您提供以下帮助：

• 以您的个人名义租赁该房产（租赁权）
• 申请 Hak Pakai（如果您持有居留证）
• 设定一个您可以坚持的发布 PT PMA 根据《德国商法典》，该公司拥有该房产。

根据菲律宾投资促进委员会 (BKPM) 的指导方针，成立私人有限公司 (PT PMA) 的流程通常需要 4-6 周，包括名称核准、公证契约制作、OSS 注册和税务识别号 (NPWP) 签发，并允许您：

• 通过您的公司拥有土地
• 合法经营出租别墅
• 申请长期签证选项

第四步：签署协议并进行尽职调查

这包括：

• 起草一份 买卖协议（SPA） 或租赁合同
• 核实土地和建筑物证书
• 检查产权负担、分区状态和建筑审批情况

我们确保在付款前，我们的法律团队会审核所有文件。
我们的 别墅购买完整清单 涵盖签署前需要完成的所有文件和验证步骤。

第五步：转账和缴税

• 所有款项均应通过以下方式支付： 托管账户或公证人控制的账户
• 您需要支付：
  • 5% 购置税 (BPHTB)
  • 公证费/律师费（通常为 1-2%）
  • 租赁登记费或PT PMA设置费（如适用）

第六步：正式注册和证书颁发

付款完成后：

• 租赁协议或所有权证书均需在以下机构登记： BPN（巴丹国家石油公司） 印度尼西亚国家土地管理局
• 你收到：
  • 租赁证书（Hak Sewa）
  • Hak Pakai证书
  • 或者根据您的 PT PMA 进行 HGB 检测。

在巴厘岛尊贵地产，我们只有在所有文件都合法登记并交到您手中后，才认为交易“完成”。

澳大利亚人要想在巴厘岛合法购买或租赁房产，需要准备几份关键文件，具体取决于你选择的所有权结构。

在巴厘岛尊贵地产，我们协助客户收集和核实所有必需的文件，以确保流程顺利、合规且无压力。

所有买家的一般要求

无论您是购买租赁别墅、设立私人有限公司 (PT PMA) 还是申请产权证 (Hak Pakai)，通常都需要以下文件：

• 有效护照 （有效期至少6个月）
• 税务识别号码（NPWP）某些交易需要用到，我们可以协助安排。
• 签证或入境章交易期间您在印度尼西亚的合法身份证明

附加文件（取决于所有权类型）

1. 租赁权购买（Hak Sewa）

• 无需居住或签证要求
• 交易可在您的账户下进行。 个人姓名
• 法律协议必须经过公证和登记。

2. 使用权

• 基塔斯 （临时居留许可）或 KITAP 需要（永久居留许可）。
• 证明 用于住宅用途 （非商业用途）
• 土地必须划为住宅用地。

3. PT PMA 所有权（公司拥有的土地或别墅）

• 您的PT PMA的注册文件
• 公司印尼税号（NPWP）
• 董事和股东信息（可以是100%外资控股）
• 居住证明、营业执照（OSS）和公司章程

我们与专业的法律团队合作，及时准确地注册外资企业（PT PMA），以便您可以根据《德国商法典》进行土地购买。

您可能还会遇到的其他文件

• 土地证 （SHM，SHGB），来自卖方或出租人
• IMB/PBG （建筑许可证）适用于现有建筑或新建建筑
• 分区函 核实土地用途类型
• 托管/押金协议 在交易过程中保护您的资金。

在巴厘岛尊贵地产，我们负责处理所有文书工作、许可证和法律事宜，因此您无需担心任何细则条款。

为什么选择与巴厘岛尊贵地产合作？

据当地公证人协会估计，每年有超过 100 笔澳大利亚人在巴厘岛进行的房产交易，尤其是在需求旺盛的沿海地区。

在Prestige Property Bali ，我们不仅仅是别墅代理商，从您开始寻找房产到您拿到钥匙的那一天，我们都是值得信赖的合作伙伴。

以下是我们的不同之处：

1. 100% 合法合规的方式

我们从不推荐代理人结构或走捷径。我们只采用完全合法的途径，例如租赁权、PT PMA、Hak Pakai 以及正式的土地协议，让您安心无忧，保障长远利益。

如需全面了解风险以及如何避免这些风险，请阅读我们的巴厘岛房地产投资风险指南。

2. 以澳大利亚为中心的经验

我们已帮助了数百名澳大利亚人：

• 购买他们的第一栋巴厘岛别墅
• 设立PT PMA公司
• 寻找可立即出租的房产，获取被动收入
• 在巴厘岛安享晚年

我们了解澳大利亚人重视什么：清晰的沟通、法律保护和透明度，而这正是我们所提供的。

3. 持牌代理人和法律合作伙伴

我们整个团队是：

• 合法注册
• 受支持 公证员、规划顾问、税务顾问和移民专家
• 两者都流利 英语和印尼语

我们确保不遗漏任何细节，从土地证书和分区批准到IMB/PBG许可证和别墅租赁许可证。

4. 获取独家房源信息

我们专注于：

• 非公开市场别墅
• 高收益投资物业
• 新兴区域的优质土地
• 具有高投资回报率的待翻新项目

无论您是在苍古、水明漾、乌布、乌鲁瓦图还是巴厘岛北部寻找房源，我们都有其他人无法获得的房源。

5. 全方位支持

我们不仅仅销售别墅，我们还提供全程支持，包括：

• 房产搜寻与候选名单
• 谈判与定价策略
• 法律指导与合同审查
• PT PMA 设置、KITAS 转诊等
• 购买后仍可获得持续支持

选择巴厘岛尊贵地产，您绝不会感到迷茫。我们会在交易前、交易中和交易后全程为您提供指导。

常见问题解答 – 澳大利亚人在巴厘岛购买房产

以下是我们从澳大利亚客户那里听到的最常见问题，所有问题都已得到清晰合法的解答。

澳大利亚人可以在巴厘岛购买永久产权房产吗？

不，澳大利亚公民不能以个人名义在巴厘岛合法拥有永久产权土地（Hak Milik）。永久产权所有权仅限于印尼公民。但是，租赁权、Hak Pakai 和 PT PMA 等法律替代方案可以提供长期稳定的土地控制权。

我可以在巴厘岛拥有一套别墅吗？

是的，您可以通过租赁协议（Hak Sewa）以个人名义租赁别墅。如果您持有有效的居留许可，也可以拥有公寓单元的产权（分层地契）。只有通过经批准的法律结构，才能以个人名义拥有土地或建筑物的所有权。

作为澳大利亚公民，我可以在巴厘岛购买土地吗？

你不能购买永久产权土地，但你可以：

• 租赁土地 25-30年以上（可续签）
• 通过 PT PMA 拥有土地 根据“建造权”（HGB）设立的公司

Prestige Property Bali为客户提供租赁交易和公司架构方面的协助，以合法持有土地。

我可以在巴厘岛建造自己的别墅吗？

是的，澳大利亚人可以合法地在租赁土地或通过PT PMA（私人产权租赁协议）拥有的土地上建造别墅。您需要：

• 正确的区域划分（住宅或商业）
• A 建筑许可证 （PBG，前身为IMB）
• 合法的土地证书和所有权

我们提供全面的项目管理建议，帮助您合法、专业地进行建设。

我可以出租我的别墅来赚取被动收入吗？

当然可以。如果结构合理，您可以通过以下方式获得租金收入：

• 租赁别墅并获得 租赁许可证（Pondok Wisata）
• 通过……拥有 PT PMA可以合法经营商业租赁业务

在Prestige Property Bali ，我们帮助澳大利亚人设立合法可出租且具有高投资回报率潜力的别墅。

我在巴厘岛买房需要签证吗？

购买租赁产权房产无需签证。但是，某些产权结构，例如Hak Pakai和PT PMA，可能需要居留签证（KITAS 或 KITAP）才能进行完整的产权登记。

我可以将我在巴厘岛的房产传给我的孩子吗？

是的。租赁权和PT PMA股份都可以通过合法的继承程序进行传承。重要的是要与法律顾问进行规划，以确保顺利继承。

准备在巴厘岛购买您的梦想别墅吗？我们来聊聊吧。

无论您是计划退休、投资，还是仅仅想享受自己的热带度假胜地，只要方法得当，澳大利亚人在巴厘岛购买房产都是完全可能的。

在巴厘岛尊贵地产，我们提供：

• 专家指导 专为澳大利亚买家量身定制
• 完全合法的途径 确保房产所有权或租赁权
• 独家房源 你在网上找不到
• 端到端支持 从搜寻到定居

我们不仅销售别墅，我们还保护您的投资，让整个过程简单、合法、无压力。