外国投资者越来越被印尼蓬勃发展的房地产市场所吸引，尤其是巴厘岛，因为那里旅游业强劲增长、收益稳定，且别墅投资机会诱人。然而，在印尼购地需要对法律所有权结构、税务义务和产权转换程序有清晰的了解。如需了解外国买家可选择的所有所有权结构，请参阅我们的完整指南。 巴厘岛房地产出售 涵盖所有地区的租赁权、永久产权和PT PMA选项。本指南解释了如何 PT PMA在巴厘岛的房产 本书探讨了外资企业如何合法取得土地、如何将永久产权（Hak Milik）转换为建筑权（HGB）以及实际成本，为进入印尼房地产市场的投资者提供了一份切实可行的概览。外国买家通常通过以下途径进入巴厘岛市场： 租赁别墅出售 在考虑 PT PMA 永久产权路线之前。
例如：房产价值 5 亿印尼盾
实际转换费用要低得多——通常每份证书15万至30万印尼盾，具体费用取决于地点和复杂程度。有些公证员之所以报价“5%转换费”，只是因为他们把所有税费都打包在一起了。
目录
1. 合法所有权：PT PMA 可以购买什么，不可以购买什么
外国人不能持有 Hak Milik（永久业权）。然而，PT PMA（Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing）可以合法持有土地：- Hak Guna Bangunan (HGB) – 建筑权，有效期为 30 年，可延长至 80 年。
- Hak Pakai (HP) – 使用权，通常用于住宅或较小规模的开发项目。
2. 转换过程：Hak Milik → HGB
当PT PMA公司从印尼业主手中购买土地时，持牌公证人（PPAT）会与国家土地管理局（BPN）办理土地所有权变更手续。此举将土地所有权从Hak Milik（个人所有权）合法变更为Hak Guna Bangunan（公司所有权）。 关键点： 土地仍为国有，而 PT PMA 拥有长期建设权。- 转换可确保完全合法合规，并允许租赁、开发或转售该资产。
- 一般处理时间：文件齐全的情况下需 1-2 个月。
3. PT PMA 购买房产的总成本
| 名称 | 谁付钱 | 利率/金额 | 笔记 |
|---|---|---|---|
| BPHTB（买方税） | 买家 | 财产价值的5% | 强制性政府转让税 |
| PPh（卖方税） | 卖家 | 销售额的2.5% | 销售最终所得税 |
| 公证/PPAT费用 | 买家 | 交易额的0.5%至1%。 | 包括尽职调查、AJB 和 BPN 注册 |
| 标题转换（HM → HGB） | 买家 | 每份证书价格为 15 万至 30 万印尼盾。 | 每份土地所有权证书的行政费和公证费 |
| 公司设立（PT PMA） | 买家 | 25万至40万印尼盾 | 仅当公司尚未成立时才适用。 |
| 翻译/其他文件 | 买家 | 2万至3万印尼盾 | 对于双语合同或外国股东 |
- BPHTB：250亿
- 公证员（0.75%）：37.5万
- 产权转换（每份证书）：25万
- 买方预计总支出：≈ 312亿印尼盾（约占总支出的6.2%）
4. 5%的误解
许多外国买家误以为将 Hak Milik 转换为 HGB 需要花费 5%。实际上，这 5% 指的是 BPHTB（Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan）——政府对所有权转移征收的税，而不是转换本身的费用。关键见解
一些中介所说的“5%的转换费”具有误导性——它将政府过户税（BPHTB）与实际转换费用捆绑在一起。真正的产权转换费是每份证书15万至30万印尼盾，远低于房产价值的5%。务必在签署文件前要求公证人逐项列出所有费用。
5. “Lepasan HGB ke Negara”怎么样？
您可能会遇到一些房产描述为“lepasan HGB ke negara”，意思是土地所有权（HGB）已归还国家。这是一种不同的法律情况，涉及过期或归还的土地所有权，重新申请新的土地所有权的流程也不同。我们将在下一篇博文中详细介绍这个话题，解释“lepasan”土地的含义、流程以及实际成本。6. 投资者的要点
关键精华
- PT PMA 不能直接拥有 Hak Milik，只能拥有 HGB（建筑权，30 年可延长至 80 年）或 Hak Pakai。
- 所有权转换（Hak Milik → HGB）是一项法律要求，而不是一种处罚——每份证书的费用为 15 万至 30 万印尼盾。
- 大多数买家听到的 5% 指的是 BPHTB 政府转让税，而不是转换费。
- 购买价值 5 亿印尼盾的房产，买家总成本约为 312 亿印尼盾（约占 6.2%）。
- 务必使用有外国所有权和 PT PMA 收购方面经验的持牌公证人 (PPAT)。
常見問題解答
外国人可以在印度尼西亚购买永久产权房产吗？
不——根据印尼法律，外国人不能直接拥有土地所有权（Hak Milik）。外国买家的合法途径包括租赁权（Hak Sewa，25-30年可续期）、使用权（Hak Pakai，需持有有效居留许可）或成立PT PMA公司，以建筑权（HGB）持有土地。
什么是PT PMA？它如何应用于房产所有权？
PT PMA（Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing，印尼语：土地所有权公司）是一家在印尼注册的外资企业。该公司可根据HGB（Hak Guna Bangunan，印尼语：土地使用权）合法持有土地，从而赋予外国股东对该土地的长期有效控制权。该公司至少需要两名股东，且注册资本至少为10亿印尼盾。
在印度尼西亚设立一家PT PMA公司需要多少费用？
PT PMA公司的设立费用通常在25万至40万印尼盾之间，包括公证费、OSS注册费和文件费用。这是一次性费用。年度合规费用（报告、会计等）每年大约为10万至20万印尼盾，具体费用取决于服务提供商。
BPHTB 和 HGB 的转换费有什么区别？
BPHTB是政府征收的房产转让税，为交易额的5%，由买方在每次房产交易中缴纳。HGB转换费是将Hak Milik产权证转换为HGB产权证的单独行政费用，通常每份证书收费15万至30万印尼盾，与房产价值无关。这两种费用是不同的，但卖家和一些中介经常错误地将它们混为一谈。
在巴厘岛，通过PT PMA购买房产需要多长时间？
在巴厘岛，通过PT PMA进行的典型房产交易从报价到完成产权过户需要6-12周。这包括公司设立（如果尚未设立）、尽职调查、公证、产权转换、缴纳BPHTB税款以及BPN注册。提前准备好所有文件可以显著缩短这一时间。
