巴厘岛待售房产

巴厘岛房地产投资回报率在东南亚名列前茅——稳定的租赁需求、不断上涨的地价以及全年吸引高消费国际买家的生活方式，共同造就了巴厘岛的独特魅力。无论您是想在苍古（Canggu）寻找租赁别墅，在水明漾（Seminyak）寻找永久产权庄园，还是想购买土地建造梦想家园，本指南都将涵盖您投资前需要了解的一切信息。

为什么投资巴厘岛房地产？

巴厘岛的房地产市场持续表现强劲，鲜有其他国际目的地能与之匹敌。这座岛屿兼具经久不衰的旅游魅力、丰富的文化底蕴和相对亲民的房价，使其成为追求品质生活的买家和注重投资的购房者的理想之选。

数字不言自明：

• 平均年投资回报率 12%–18% Prestige Property Bali 的客户可从租赁房产中享受到诸多好处
• 平均入住率78% 位于黄金地段的管理完善的别墅
• 同比增长 10% 许多地区的房产价值（土地和建筑物）

与许多成熟市场不同，巴厘岛仍然具有真正的上涨潜力——增长走廊的地价不断上涨，国际游客数量不断增加，远程办公人口不断增长，这使得全年租赁需求持续存在，而不是季节性高峰。

巴厘岛待售房产类型

巴厘岛的房地产市场提供几种不同的资产类型，每一种都适合不同的买家目标和预算：

• 别墅出售 ——最受追捧的资产类别。在所有主要区域均有租赁权或永久产权可供选择。从紧凑的一居室投资单元到宽敞的七居室家庭庄园，应有尽有。查看我们全部房源。 巴厘岛待售别墅.
• 土地出售 — 适合希望从零开始建造别墅的买家。具有显著的长期资本增值潜力，尤其是在佩雷雷南 (Pererenan) 和切马吉 (Cemagi) 等快速发展区域。浏览现有房源 巴厘岛待售土地.
• 期房开发 — 在房屋竣工前购买。入手价格通常比竣工后的市场价低 15% 至 25%，并在施工期间分期付款。风险回报较高，因此需要对开发商进行严格的尽职调查。
• 商业地产 — 高人流量旅游区的酒店、零售和综合用途物业。特殊类别，具有不同的分区要求。

所有权结构——外国人需要了解的内容

了解外国买家如何在巴厘岛合法拥有房产是购房前最重要的步骤。主要有两种情况：

租赁权（Hak Sewa）

对于外国买家而言，租赁产权是最常见且最便捷的置业方式。您可以按固定期限（通常为25-30年）租赁房产，租赁权证上会直接印有您的名字，而且通常还包含续租选项。这种产权结构降低了初始投资，并能带来可观的投资回报率，因为其购房成本远低于同等条件的永久产权。

要求：唯一个人要求是持有有效期至少还有6个月的有效护照。

费用：主要额外费用是 1% 的公证费，用于支付法律尽职调查和合同流程费用。

永久产权（哈克·米利克）

在印度尼西亚，永久产权（Hak Milik）只能由印尼公民持有。对于外国投资者而言，获得永久产权的法律结构是通过设立PT PMA（Penanaman Modal Asing，即外商独资公司）来实现的，而PT PMA至少需要两名股东。

如需了解外国买家可采用的所有合法途径的完整详情，请参阅我们的专门指南：外国人可以在巴厘岛购买房产吗？

参加 PT PMA 后，您可以期待以下几点：

• 公司设立：开设公司银行账户，最低注册资本为10亿印尼盾。
• 5% 的购置税
• 将 Hak Milik 证书转换为 HGB（Hak Guna Bangunan — 建造权）证书需支付 5% 的费用。
• 1%的公证费（含尽职调查）
• 额外好处： PT PMA 持有者可以申请投资者签证，有效期为 2 年，可每 2 年延期一次。

如需全面比较巴厘岛的租赁产权和永久产权，请参阅我们的租赁产权别墅出售指南和永久产权别墅出售指南。

了解巴厘岛的土地分区法

巴厘岛的土地分区法决定了您可以建造何种类型的房产以及如何使用土地。每位买家在购买前都必须核实土地分区情况——这直接影响您可以建造什么类型的建筑、是否可以经营租赁业务以及您的投资的长期价值。

• 粉红区（旅游区） ——非常适合以旅游业为导向的投资：酒店、度假村、别墅和短租房。地理位置优越，靠近海滩、文化地标和娱乐中心。苍古、水明漾和乌鲁瓦图的大多数高端投资别墅都位于粉色区域内。
• 橙色区域（商业和住宅） — 允许住宅和商业混合用途的灵活区域。与纯住宅用途的区域相比，它提供了更多开发可能性。
• 红区（商业） — 适用于商店、餐厅、办公室和商业场所。细分为中央商务区和社区商业区。
• 黄区（住宅区） — 适用于私人住宅。在某些情况下，根据当地法规，也可能允许开设小型企业。深受长期居住的外籍人士和家庭欢迎。
• 绿区（农业区） 为保护农业资源，严禁在此区域内进行任何建设。郁郁葱葱的稻田和肥沃的土地均属于此类。这些区域分布在乌布、努沙杜瓦、沙努尔以及巴图尔火山周边地区。买家切勿购买绿地并期望在此建造房屋。

投资策略

在巴厘岛进行房地产投资提供了多种不同的途径，每条途径都有其自身的风险回报特征。明确目标是选择合适策略的第一步。

策略一——期房开发（远见者）

期房购买是指在房屋建成之前，根据设计图纸进行购买。通常，期房价格比竣工后的市场价低15%至25%，并可在施工期间分期付款。但缺点是工期较长（12至24个月），且需承担开发商风险。Prestige Property Bali 只与信誉良好的开发商合作，以最大程度地降低客户的风险。

策略二——拎包入住别墅（策略家）

这是获得租金收入最直接、最快捷的方式。您可以清楚地看到所购房产的实际情况，核实现有的租赁记录，并从第一天起就能开始产生现金流。如果该房产已有出租记录，那么其投资回报率的预测比期房估算要可靠得多。

策略三——土地征用与建设（建筑师）

购买土地并建造自己的别墅，能带来最大的创作自由和长期的资本增值潜力，尤其是在佩雷雷南 (Pererenan)、塞马吉 (Cemagi) 和坎古 (Canggu) 郊区等快速发展的地区。这条路需要精心规划——从选址和核实规划用途，到设计、许可证办理和施工管理。虽然这是最耗时的途径，但对于执行力强的买家来说，每平方米的收益最高。

巴厘岛建筑许可证 — PBG 和 SLF

在巴厘岛合法建造房屋，需要在施工的不同阶段获得两份许可证：

• PBG（Persetujuan Bangunan Gedung） — 施工开始前签发的建筑许可，取代了之前的临时建筑许可证 (IMB)。它确认您的项目符合分区、安全和规划法规。任何合法的施工都必须持有有效的建筑许可 (PBG) 才能进行。
• SLF（Sertifikat Laik Fungsi） ——建筑竣工后颁发的房屋适宜居住证书。该证书证明建筑物安全、合规且合法适宜居住。没有房屋适宜居住证书，别墅的商业运营属于违法行为。

PBG 和 SLF 共同保障您的投资，对于别墅、短租房或任何商业地产的运营都至关重要。在对任何现有房产进行尽职调查时，务必核实这两项保险。

巴厘岛房地产投资的黄金地段

地段决定一切——租赁需求、入住率、转售价值和生活体验。以下是巴厘岛最成熟和发展最快的投资区域：

• 苍古和贝拉瓦 巴厘岛二手房市场流动性最强。数字游民、冲浪爱好者和外籍人士的需求持续旺盛。管理良好的房产短期出租收益率平均可达12%至15%。新增供应增长最快的地区。
• 塞米亚克 巴厘岛供应最紧张的豪华住宅区。土地稀缺导致房价持续溢价。毛收益率达 8% 至 12%，拥有巴厘岛所有区域中最强的国际品牌知名度。
• 佩雷雷南、塞塞和切马吉 ——位于苍古以北的增长前沿地带。地价比贝拉瓦低20-30%，但租赁需求却与贝拉瓦相同。对于2026年的投资者来说，这是一个明智的入场点。
• 乌鲁瓦图和努沙杜瓦 巴厘岛增长最快的豪华住宅市场。悬崖别墅起价1.2万美元。专业管理的房产短期出租收益可观。由于2025年将采取执法行动，因此需要对土地用途分区进行额外的尽职调查。
• 乌玛拉斯 — 成熟的住宅区，深受长期居住的外籍人士和家庭欢迎。比苍古更安静，而且前往国际学校交通便利。
• 乌布 — 基于不同的基本原则运作。土地价值远低于类似的沿海地块。面向长期居住的健康养生和远程办公场所的物业总收益率为 7% 至 10%。最适合那些更注重文化和自然而非海滩位置的买家。

购买巴厘岛房产前尽职调查清单

所有在巴厘岛购房的买家都必须进行全面的尽职调查。以下是需要核实的内容：

• 土地证 — 核实证书类型（Hak Milik、HGB、Hak Sewa）、真实性，以及卖方是否拥有合法的出售或租赁权。
• 分区状态 — 确认土地的区域划分以及允许在其上建造或运营的建筑物或设施类型。
• PBG 和 SLF — 对于现有建筑物，请核实两份许可证均有效，并与实际建筑用途相符。
• 租赁许可 — 如果您计划经营短期租赁，请确认 Pondok Wisata（最多 5 个房间）或 Akomodasi Lainnya 许可
• 公证服务 — 务必聘请独立的公证人（PPAT）进行交易，而不是仅仅由卖方推荐的公证人。
• 税务清关 — 核实卖方的土地及建筑物税（PBB）是否已缴清，无欠款。

在巴厘岛购买房产的成本

除了标明的购买价格外，买家还应将以下购置成本纳入预算：

• 公证费 — 约占交易额的1%，用于支付法律尽职调查和过户流程费用
• 购买税（适用于 PT PMA/永久产权） — 交易额的 5%
• 证书转换费（Hak Milik 转 HGB） — 交易额的5%，适用于通过PT PMA购买永久产权房产。
• 年度房产税（PBB） 在巴厘岛，租金非常低，通常标准别墅每年只需几百美元。
• 卖方所得税（PPh） — 交易额的2.5%，由卖方支付，但值得了解，因为它会影响谈判动态。

第一年的总收购成本通常比标价高出 7% 至 12%，具体金额取决于所有权结构和交易复杂程度。务必将此成本纳入您的投资计算中。

常见问题解答 — 巴厘岛房地产

以下答案涵盖了我们 Prestige Property Bali 团队从国际买家那里收到的最常见问题。

外国人可以在巴厘岛购买房产吗？

是的。外国人可以通过租赁协议（25-30年，可续签，买方姓名直接出现在租赁证书上）或通过PT PMA（外资控股公司）架构合法获得巴厘岛房产，从而获得相当于永久产权的控制权。根据印尼法律，直接永久产权（Hak Milik）仅限于印尼公民。

巴厘岛房地产的平均投资回报率是多少？

Prestige Property Bali 的客户通过租赁物业平均可获得 12% 至 18% 的年投资回报率，管理良好的别墅平均入住率可达 78%。回报率因地区、物业类型和管理质量而异——苍古和水明漾通常能提供最高的短期租赁收益。

巴厘岛的租赁权和永久产权有什么区别？

租赁权（Hak Sewa）赋予买方在固定期限内（通常为25-30年，可续期）对房产的独占使用权和所有权，买方姓名会登记在产权证上。这是外国买家最常见的购房方式。永久产权（Hak Milik）是永久所有权，但仅限于印尼公民——外国人可以通过PT PMA公司架构获得相当于永久产权的控制权。

在巴厘岛购买房产的主要成本有哪些？

除了购房款之外，买家还应预算公证费（约占1%）、购置税（PT PMA/永久产权交易为5%）以及法律尽职调查费用。通常情况下，第一年的总购置成本会比标价高出7%至12%。

2026年巴厘岛哪个地区最适合房产投资？

苍古和贝拉瓦的短期租赁需求和流动性最为强劲。塞米亚克在巴厘岛供应最紧张的市场中，持续提供高收益。佩雷雷南和切马吉是苍古北部增长走廊中最具性价比的入场点。选择合适的区域取决于您的投资目标、预算和理想的生活方式。

准备投资巴厘岛房地产？请联系 Prestige Property Bali，获取免费且无任何义务的咨询服务——您可以通过 WhatsApp、电话或我们的咨询表格联系我们。我们的团队将根据您的预算和目标，为您量身定制个性化的投资计划。