Индонезия вступает в новый этап развития системы землепользования. Обновлённые правила и более строгий контроль за их соблюдением позволят правительству ограничить спекуляцию земельными ресурсами и стимулировать продуктивное землепользование.
Для иностранных инвесторов, особенно тех, кто владеет недвижимостью через PT PMA , понимание таких терминов, как «lepasan HGB ke Negara» и предстоящего требования об активном использовании, имеет важное значение для обеспечения долгосрочной безопасности владения.
В этой статье объясняется, что означает закон lepasan HGB, как меры по обеспечению соблюдения закона в середине 2025 года повлияют на землевладельцев PT PMA, а также какие шаги необходимо предпринять для обеспечения соответствия требованиям.
Для получения полного обзора структуры собственности PT PMA, включая затраты на создание, преобразование в HGB и юридическую структуру, см. наше полное руководство по недвижимости PT PMA.
Основные выводы
- Lepasan HGB ke Negara означает, что право собственности HGB было передано государству – земля полностью утратила статус частной собственности.
- Начиная с середины 2025 года, Постановление 18/2021 требует от землевладельцев, имеющих разрешение на использование земельных участков в соответствии с Законом о регулировании землепользования (PT PMA), активно использовать свои земли в течение 2 лет после получения разрешения на использование земельных участков (HGB) – в противном случае им грозит аннулирование разрешения.
- PT PMA может владеть лицензией HGB в течение до 80 лет в общей сложности (30 лет первоначального срока + 20 лет продления + 30 лет возобновления) – но только при соблюдении сроков возобновления.
- Повторная подача заявления на HGB после лепасана рассматривается как совершенно новый случай – это дороже, медленнее, и одобрение не гарантировано.
- Наиболее распространенной причиной отмены регистрации является простая ошибка – пропущенные сроки продления, неуплаченный налог на имущество или неактивный договор PT PMA.
- К активному использованию относятся строительство, аренда, ведение бизнеса или любая задокументированная производственная деятельность – в настоящее время неиспользуемые земли находятся под реальной угрозой.
Содержание
- Что такое Lepasan HGB ke Negara?
- PP 18/2021 и обеспечение активного использования в середине 2025 года
- Продолжительность HGB и сроки продления для PT PMA
- Сравнение стоимости: продление против повторной подачи заявки
- Распространенные ошибки, приводящие к лепасану
- Как владельцы PT PMA могут соблюдать правила
- Часто задаваемые вопросы
Что такое «Lepasan HGB ke Negara»?
«Lepasan HGB ke Negara» означает ситуацию, когда Hak Guna Bangunan (HGB) освобождается и возвращается в собственность государства. В этом случае земля перестает быть частной собственностью и становится tanah negara (землей, находящейся под государственным контролем).
Выброс может произойти, когда:
- Срок действия HGB истекает, а заявка на продление не подается.
- Землевладелец добровольно отказывается от своего права.
- Компания-владелец становится неактивной или юридически ликвидируется.
После того, как право собственности возвращается государству, предыдущий владелец не может просто восстановить его. Любое дальнейшее использование требует подачи нового заявления в Национальное земельное агентство (BPN), которое рассматривается как совершенно новое дело, часто требующее больше времени, затрат и тщательной проверки.
PP 18/2021 и обеспечение активного использования в середине 2025 года
В соответствии с Постановлением Правительства № 18 от 2021 года (ПП 18/2021) , реализующим Закон о создании рабочих мест 2020 года, правительство усилило надзор за правами на землю, такими как HGB, HGU и Hak Pakai.
Начиная с середины 2025 года , Министерство по делам аграрного хозяйства и ATR/BPN начнут активно обеспечивать соблюдение правил, направленных на предотвращение накопления земельных участков и длительного простоя в собственности.
Ключевые моменты, которые вам нужно знать
- Правило двух лет: Землевладельцы должны активно использовать землю в течение двух лет с момента получения HGB.
- Определение «Активный»: Активное использование может включать строительство, аренду, ведение бизнеса или любую документированную производительную деятельность.
- Риск отзыва: Если земля остается неиспользованной по истечении этого срока, правительство имеет право отозвать это право.
- Исполнение: В постановлении указано, что оно «может быть отменено», что означает, что исполнение зависит от результатов проверки, согласования зонирования и подтверждения деятельности.
Это знаменует собой существенный отход от предыдущей, более мягкой системы, при которой неиспользуемые земли могли простаивать годами без каких-либо последствий.
Продолжительность HGB и сроки продления для PT PMA
PT PMA может содержать HGB для:
- 30 лет (начальный период)
- 20 года расширение
- 30 года обновление
В общей сложности это обеспечивает права пользования землей на срок до 80 лет . Для сохранения действия права собственности на протяжении всего срока его действия крайне важен правильный выбор времени.
Рекомендуемый график
| Экшн | Рекомендуемый период времени | Причина |
|---|---|---|
| Начало строительства или землепользования | В течение 12 месяцев с момента выдачи права собственности | Демонстрирует соответствие и продуктивное использование |
| Подать заявку на продление HGB | 12–6 месяцев до истечения срока | Предотвращает пропуски и автоматический возврат |
| Облагать налогом и содержать имущество в порядке | Постоянный | Доказательство непрерывной деятельности владельца |
Несмотря на то, что HGB может существовать десятилетиями, риск возникновения lepasan возникает, когда землевладелец пренебрегает административными и эксплуатационными требованиями.
Сравнение затрат: продление и повторная подача заявки после Лепасана
Своевременное продление минимизирует расходы и позволяет избежать ненужной бюрократии. Продление до истечения срока действия — это быстро и недорого, в то время как повторное оформление после истечения срока действия рассматривается как новое приобретение — более долгое и дорогостоящее.
| Разработка | Предполагаемая стоимость (в индонезийских рупиях) | Заметки |
|---|---|---|
| Продление HGB (вовремя) | 20 - миллион 40 | Быстро и просто через нотариуса |
| Повторное применение после лепасана | 25 - миллион 50 | Новое название, требуется проверка BPN |
| Нотариальный сбор / сбор PPAT | 15 - миллион 30 | Включает в себя составление, подачу и комплексную проверку |
Примечание: Повторная подача заявки не только обойдется дороже, но и сопряжена с риском, поскольку одобрение не гарантируется.
Ключевые выводы
Наиболее опасный аспект изменений в порядке применения правил, вступающих в силу в середине 2025 года, заключается в том, что землевладельцы редко осознают, что срок действия их права собственности истек, пока не попытаются продать, рефинансировать или застроить участок. К тому времени земля может уже вернуться в статус tanah negara (земельного участка, находящегося в частной собственности). Меры защиты носят не реактивный, а проактивный характер. Установите напоминания в календаре о сроке действия HGB (Higher Land Exchange) за 12 месяцев вперед и рассматривайте документацию по «активному использованию» (фотографии, налоговые квитанции, договоры аренды) как постоянную привычку, а не как разовую задачу.
Распространенные ошибки, приводящие к лепасану
Многие случаи выброса гемоглобина происходят из-за простых ошибок, в том числе:
- Игнорирование истечения срока действия HGB и предположение об автоматическом продлении.
- Неиспользование земли в течение двух лет.
- Неактивный или отмененный PT PMA.
- Неуплаченный налог на имущество (НН).
- При условии, что нотариус будет следить за сроками.
Эти проблемы накапливаются, что может привести к тому, что земля вернется к государству, а владелец даже не осознает этого.
Как владельцы PT PMA могут соблюдать правила
Чтобы защитить свои инвестиции, убедитесь, что вы:
- Даты отслеживания: Контролируйте все даты истечения срока действия и сроки продления.
- Начать деятельность: Начните застройку или сдачу в аренду в течение двух лет с момента приобретения земли.
- Нанять экспертов: Работайте с инициативным нотариусом/PPAT, который разбирается в иностранной собственности.
- Здоровье компании: Поддерживайте активность вашего PT PMA и соблюдайте требования налоговой и BKPM-отчетности.
- Документация: Ведите документацию, такую как PBG/IMB, договоры аренды, налоговые квитанции и фотографии мероприятий на объекте.
Наилучшей защитой от лепасана является сочетание грамотного управления и прозрачного землепользования.
Для получения полной информации о требованиях к соответствию строительным нормам, ознакомьтесь с нашим руководством по PBG и SLF на Бали.
Часто задаваемые вопросы – Lepasan HGB ke Negara
Что произойдет, если мой титул HGB вернется в собственность штата?
После того как HGB переходит в статус tanah negara (государственная земля), предыдущий владелец теряет все права частной собственности. Восстановление права собственности невозможно – любое будущее использование требует подачи совершенно новой заявки в BPN, которая рассматривается как новое дело без гарантии одобрения.
Как долго компания PT PMA может хранить HGB на Бали?
Владелец лицензии PT PMA может сохранять права на использование земель в целях охраны природы (HGB) в течение до 80 лет в общей сложности – 30 лет первоначального периода, 20 лет продления и 30 лет повторного утверждения. На каждом этапе требуется своевременная подача заявки – пропуск сроков может привести к возвращению земли в статус охраняемой территории.
Что считается «активным использованием» согласно правилам правоприменения 2026 года?
К активному использованию относятся строительство, сдача недвижимости в аренду, ведение бизнеса на земле или любая документально подтвержденная производственная деятельность. Землевладельцы должны продемонстрировать активное использование в течение 2 лет с момента получения разрешения на эксплуатацию земельного участка и постоянно предоставлять подтверждающие документы, такие как налоговые квитанции, договоры аренды и фотографии деятельности на участке.
Могу ли я продлить свой HGB после того, как срок его действия уже истек?
Продление до истечения срока действия происходит быстро и относительно недорого (20-40 миллионов индонезийских рупий). После того, как право собственности переходит в статус «легасан» (неоформленное право собственности), повторная подача заявки рассматривается как совершенно новое приобретение – более дорогое (25-50 миллионов индонезийских рупий), более медленное и не гарантирующее одобрения со стороны BPN (Бюро по регистрации прав собственности).
Какой фактор риска наиболее опасен для землевладельцев, владеющих землями, находящимися под управлением PT PMA, в 2026 году?
Наиболее распространенной причиной отмены регистрации является простая административная ошибка – предположение об автоматическом продлении, пропуск двухлетнего срока активного использования, допущение неактивности или снятия с регистрации объекта недвижимости, а также неуплата налога на имущество. Наиболее надежными мерами защиты являются активное отслеживание сроков и прозрачность использования земельных участков.
Заключение
Сочетание более строгого надзора и нового контроля за активным использованием недвижимости, который начнется с середины 2025 года, свидетельствует о важных изменениях в ситуации на рынке недвижимости в Индонезии.
Иностранные инвесторы по-прежнему могут пользоваться надежным долгосрочным правом собственности через структуры PT PMA, но соблюдение требований теперь не подлежит обсуждению. Понимая, как работает «lepasan HGB ke Negara» и ведя документальное оформление землепользования, инвесторы могут уверенно ориентироваться в меняющейся нормативно-правовой базе Индонезии и гарантировать защиту своих земельных прав.
Для более полного обзора вариантов юридического владения недвижимостью для иностранных инвесторов ознакомьтесь с нашим руководством о том , могут ли иностранцы покупать недвижимость на Бали , или изучите наше полное руководство по продаже недвижимости на Бали.
