Многие мечтают о владении виллой на Бали, будь то вилла, расположенная на живописных рисовых террасах, или более желанная вилла с видом на океан. По разным юридическим причинам и из-за особенностей балийского рынка недвижимости, который благоприятствует местным жителям, владение недвижимостью на Бали для иностранца представляет собой определенную сложность. Знание всех тонкостей балийского рынка недвижимости помогает иностранным инвесторам избежать дорогостоящих ошибок.
В компании Prestige Property Bali мы на собственном опыте убедились, как люди совершают подобные ошибки, приводящие к дорогостоящим и затяжным проблемам. Чтобы помочь потенциальным клиентам и обеспечить безопасность наших существующих клиентов, мы перечисляем наиболее распространенные ошибки и, что более важно, способы их избежать. Наши клиенты также могут ознакомиться с нашим более подробным юридическим руководством « Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Бали? ».
Основные выводы
- Номинальные соглашения предоставляют иностранным инвесторам минимальную или нулевую юридическую защиту; вместо них следует использовать структуры аренды или PT PMA.
- Всегда уточняйте зонирование (ITR), чтобы убедиться, что земля не находится в зеленой зоне (сельскохозяйственной), где строительство запрещено.
- В договорах следует устанавливать условия и цены продления аренды на момент покупки, а не по истечении срока действия договора аренды.
- Заложите в бюджет дополнительные расходы, поскольку общая стоимость приобретения будет значительно выше указанной цены из-за сборов BPHTB, НДС и нотариальных сборов.
- Доступ к дороге, уровень шума в окрестностях и требования к уходу в условиях тропического климата часто упускаются из виду до момента покупки.
- Не занижайте цену покупки, чтобы уменьшить налоговые обязательства. Налоговые органы Индонезии будут проводить расследования и применять налоговое законодательство в отношении продажи недвижимости.
Содержание
- Использование небезопасной структуры собственности
- Пропуск проверок зонирования (ITR)
- Пренебрежение юридической проверкой
- Забыли обеспечить продление договора аренды?
- Недооценка тропического технического обслуживания
- Вид на подъездную дорогу
- Неправильный расчет налогов и сборов
- Игнорируя звуковой ландшафт
- Часто задаваемые вопросы
1. Использование небезопасной структуры собственности.
В Индонезии действуют строгие законы, касающиеся владения землей иностранцами. Многие считают, что поступают разумно, используя «Соглашение о номинальном владении», которое позволяет гражданину Индонезии быть указанным в качестве владельца земли, не налагая на этого человека никаких юридических обязательств перед вами.
- Безопасный путь: Выберите структуру аренды (Hak Sewa) или права пользования (Hak Pakai), или создайте компанию с иностранным капиталом (PT PMA), чтобы получить право на строительство (HGB). Всегда консультируйтесь с юристом, чтобы обеспечить защиту ваших инвестиций.
2. Пропуск проверок зонирования (ITR)
Новое захватывающее событие: прекрасный участок земли, предназначенный для сельскохозяйственного использования (зеленая зона). Охраняемый статус зеленых зон означает, что строительство здесь запрещено. Наслаждайтесь прекрасным, нетронутым ландшафтом.
- Исправление: Никогда не следует предполагать, что на участке можно строить, только потому что по соседству стоит дом. Всегда проверяйте конкретную градостроительную документацию (ITR/KKPR), чтобы убедиться, что участок находится в желтой (жилой) или розовой (туристической) зоне, прежде чем вносить залог.
Ключевые выводы
Проверка зонирования неизменно оказывается самой дорогостоящей ошибкой в этом списке, не потому что её сложно проверить, а потому что её очень легко пропустить. Проверка KKPR стоит небольшую сумму и занимает несколько дней, её проводит лицензированный PPAT. Покупатели, которые её пропускают и позже обнаруживают, что их земля находится в «зелёной зоне», сталкиваются с приказами о сносе без какой-либо компенсации, а не просто с юридическими проблемами.
3. Пренебрежение юридической проверкой благонадежности.
Никогда не следует считать документы абсолютно достоверными. Принятие непроверенных документов приводит к негативным последствиям.
- Исправление: Обратитесь к авторитетному нотариусу (PPAT) для проверки оригиналов свидетельств в Национальном земельном агентстве (BPN). Вы должны убедиться, что земельный участок свободен от ипотеки, споров и, что крайне важно, имеет законный подъездной путь.
4. Забыть о продлении договора аренды.
Договор аренды обычно действует от 25 до 30 лет. С момента приобретения стоимость права аренды снижается. Арендодатели хорошо это понимают и часто взимают дополнительную плату по окончании срока аренды. Покупатель, желающий договориться о продлении аренды, часто обнаруживает, что арендодатель более чем втрое увеличил арендную плату.
- Исправление: Обсудите продление договора аренды во время покупки. Убедитесь, что в вашем договоре четко указана формула расчета стоимости продления, чтобы обеспечить себе финансовую стабильность в долгосрочной перспективе. Для получения полной информации об условиях аренды ознакомьтесь с нашим руководством. аренда против права собственности на землю на Бали.
5. Недооценка тропической поддержки
Высокая влажность и обильные осадки на Бали негативно сказываются на зданиях. Вблизи побережья здания сталкиваются с плесенью, термитами и солевой коррозией.
- Реальность: В сезон дождей (ноябрь-апрель) выявляются все протечки, что приводит к быстрому гниению древесины, в то время как только в сухой сезон (май-октябрь) требуется капитальный ремонт. Заложите в бюджет средства на оплату услуг профессиональных специалистов для круглогодичного обслуживания вашего бассейна, сада и построек.
6. Вид на фактический подъезд к дороге.
На Бали добраться до виллы может быть непросто. Многие виллы расположены в узких переулках, по которым машина не может проехать. Если автомобиль не может подъехать к вашей вилле, ваш потенциал сдачи в аренду значительно снижается.
- Исправление: Осмотрите дорогу лично. Убедитесь, является ли она общественной или частной. Если это частная дорога, вам потребуется юридическое соглашение о праве проезда с соседями.
7. Неправильный расчет налогов и сборов.
Цена, указанная в объявлении, не является окончательной. Вам необходимо заложить в бюджет следующие расходы:
- BPHTB (Налог на приобретение): Обычно 5%, оплачивается покупателем.
- НДС (ППН): 11% при покупке у застройщика.
- Нотариальные сборы: Как правило, это составляет около 1% от стоимости сделки.
- Внимание! Никогда не занижайте цену в договоре, чтобы сэкономить на налогах. Налоговая служба отслеживает такие сделки, и штрафы за них суровы.
Для получения полной информации о стоимости недвижимости на Бали , ознакомьтесь с нашим руководством.
Официальные налоговые правила Индонезии можно найти на сайте Главного налогового управления (DJP).
8. Игнорирование звукового ландшафта
По фотографии невозможно определить, находится ли по соседству строительная площадка или рядом установлен громкоговоритель.
- Исправление: Посетите объект в разное время. Проверьте уровень шума от строительства в 8:00 утра и активность в окрестностях в 7:00 вечера. Осмотрите пустующие участки поблизости; на Бали пустующая земля обычно означает будущую строительную площадку.
Как избежать этих ошибок при покупке недвижимости на Бали
Покупка недвижимости на Бали должна быть поводом для радости, а не источником тревоги и страха. Многие люди совершают одни и те же ошибки при покупке недвижимости на Бали. Чтобы избежать этих ошибок, вам нужно придерживаться всего одного правила. Всегда самостоятельно проверяйте объекты недвижимости и никогда не верьте продавцу на слово. В Prestige Property Bali мы гордимся тем, что делаем все возможное для наших клиентов. Мы проверяем законность сделок с недвижимостью. Мы также предпринимаем дополнительные шаги, проверяя зонирование и потенциальную доходность инвестиций в недвижимость.
Для получения полной пошаговой информации о процессе проверки ознакомьтесь с нашим контрольным списком при покупке виллы , а для более полного обзора рынка посмотрите наше руководство по продаже недвижимости на Бали.
Готовы начать свое путешествие? Свяжитесь с нами сегодня для консультации. Давайте найдем для вас недвижимость, которая будет одновременно безопасной и красивой.
Часто задаваемые вопросы
Какую самую большую ошибку совершают иностранные покупатели на Бали?
Использование номинального соглашения — самая серьезная ошибка: оно лишает иностранного покупателя законных прав собственности, поскольку в правоустанавливающих документах фигурирует имя индонезийского номинального владельца. Юридически обоснованными альтернативами являются структуры аренды или PT PMA.
Как проверить, разрешено ли строительство на земельном участке на Бали?
Перед тем как делать предложение, проверьте зонирование в индонезийской системе KKPR. В большинстве случаев застройка разрешена только на землях, отнесенных к желтой (жилая) и розовой (туристическая) зонам – сельскохозяйственные земли в зеленой зоне застраивать нельзя, независимо от заявлений продавца.
Какие налоги мне следует заложить в бюджет при покупке недвижимости на Бали?
Заложите в бюджет налог на приобретение недвижимости (обычно 5%, оплачиваемый покупателем), НДС в размере 11%, если покупаете у застройщика, и нотариальные сборы в размере приблизительно 1% от стоимости сделки. Никогда не занижайте цену покупки, чтобы уменьшить эти налоги, поскольку индонезийские налоговые органы активно контролируют сделки с недвижимостью.
Когда следует вести переговоры о продлении аренды на Бали?
На момент первоначальной покупки, а не ближе к концу срока аренды. Включите четкую формулу ценообразования для продления аренды непосредственно в первоначальный договор, чтобы избежать завышения цены со стороны землевладельца после того, как ваши переговорные позиции ослабнут.
Почему доступ к дороге важен при покупке виллы на Бали?
Многие виллы на Бали расположены вдоль узких переулков, недоступных для автомобилей, что значительно ограничивает возможности сдачи в аренду для гостей, приезжающих на короткий срок. Всегда лично проверяйте, является ли подъездная дорога общественной или частной, и заключайте юридическое соглашение о праве проезда, если она частная.
