Выбор между арендованной виллой и недвижимостью в полной собственности на Бали — одно из самых важных решений, которое предстоит принять иностранному покупателю. Правовые структуры, связанные с этим расходы и предлагаемые гарантии значительно различаются. Крайне важно правильно определить это с первой покупки, поскольку от этого в конечном итоге зависит, будет ли ваша инвестиция юридически защищена или же она окажется ненужной и подвержена риску.
Для получения полной информации о ситуации на рынке недвижимости по всему острову ознакомьтесь с нашим руководством по продаже недвижимости на Бали, в котором рассматриваются типы собственности, лучшие места расположения и различные стратегии инвестирования.
Содержание
- Аренда и собственность: ключевые различия
- Виллы в аренду на Бали (Хак Сева)
- Почему большинство иностранных покупателей выбирают арендуемое жилье
- Виллы Freehold на Бали (Хак Милик)
- Порядок назначения номинанта — что вам нужно знать.
- PT PMA — Законный путь к получению права собственности на землю
- Что выбрать?
- Часто задаваемые вопросы
Основные выводы
- Аренда (Hak Sewa) — наиболее распространенный и доступный вариант для иностранных покупателей: 25–30 лет, с возможностью продления до 80 лет в общей сложности.
- Право прямой собственности (Hak Milik) предоставляется только гражданам Индонезии — иностранцы не могут владеть им лично.
- Структура компании PT PMA предоставляет иностранцам контроль, эквивалентный праву собственности в соответствии с титулом HGB, но влечет за собой более высокие затраты и необходимость постоянного соблюдения нормативных требований.
- Согласно индонезийскому законодательству, использование номинальных держателей документов является незаконным, а согласно балийскому закону Perda 4/2026 — уголовным преступлением; их следует избегать любой ценой.
- Аренда жилья подходит большинству покупателей — более низкая стоимость, простота оформления и достаточный срок владения для инвестиционных целей и комфортного образа жизни.
- PT PMA подходит покупателям, желающим стать собственниками на постоянной основе, планирующим вести бизнес по сдаче вилл в аренду или стремящимся получить право на участие в программе Investor KITAS.
Виллы на Бали в аренде и в полной собственности: ключевые различия
Иностранным покупателям, планирующим инвестировать в недвижимость на Бали, крайне важно понимать разницу между правом собственности на землю (freehold) и правом аренды (leasehold), прежде чем делать какое-либо предложение. Вот сравнительная таблица:
| Характеристика | Аренда (Хак Сева) | Право собственности через PT PMA (HGB) |
| Кто может владеть | Иностранцы напрямую | Компания PT PMA (иностранная компания) |
| Длительность | 25–30 лет + возможность продления до 80 лет | Бессрочный (HGB с возможностью продления каждые 30 лет) |
| Стоимость входа | Более низкие нотариальные сборы — ~1% | Более высокая ставка — BPHTB 5% + комиссия за конвертацию + настройка PT PMA |
| Лучше всего | Покупатели, ориентированные на определенный образ жизни, и инвесторы, впервые приобретающие недвижимость. | Предприниматели, долгосрочные инвесторы |
| Можно ли сдавать в аренду? | Да (с лицензией Pondok Wisata) | Да (при наличии бизнес-лицензии) |
| наследование | Да — если в соглашение включен соответствующий пункт. | Да — через акции компании. |
| Преимущества визы | Ни один напрямую | Инвестор, имеющий право на участие в программе KITAS. |
Виллы в аренду на Бали (Хак Сева)
Для иностранцев, желающих инвестировать в недвижимость на Бали, аренда является наиболее распространенным и доступным вариантом. Используя сертификаты права пользования (Hak Pakai) и права строительства (Hak Guna Bangunan или HGB), вы можете арендовать землю или виллу на фиксированный срок, известный как Hak Sewa. Вы получаете полное право использовать, сдавать в аренду и управлять недвижимостью в течение срока аренды, который обычно начинается с 25–30 лет с возможностью продления до 80 лет.
Основные преимущества аренды: более низкие первоначальные затраты по сравнению с правом собственности, возможность продать оставшийся срок аренды другому покупателю, сдать в субаренду или краткосрочную аренду, а также передать следующему поколению по наследству, если в первоначальном договоре предусмотрен пункт о наследовании.
Почему большинство иностранных покупателей выбирают арендуемое жилье
Аренда недвижимости составляет более 80% всех сделок с недвижимостью, совершаемых иностранцами на Бали. Причины просты:
- Более низкая стоимость входа — Отсутствие налога на передачу права собственности BPHTB, нотариальные сборы составляют всего около 1%.
- Более простой процесс — не требуется регистрация компании, нет постоянных обязательств по соблюдению нормативных требований.
- Длительный эффективный срок пребывания в должности — Начальный срок 25–30 лет с возможностью продления до 80 лет в общей сложности.
- Полные права на аренду — может осуществлять краткосрочную аренду жилья при наличии соответствующей лицензии Pondok Wisata.
- Пригодный для перепродажи — Оставшийся срок аренды может быть продан другому покупателю.
- наследственный — может быть передано наследникам, если включен пункт о наследовании.
Для большинства покупателей, особенно для тех, кто приобретает жилье для комфортной жизни в сочетании с арендным доходом, аренда предоставляет все необходимое по значительно более низкой цене, чем покупка в собственность через PT PMA. Ознакомьтесь с нашими текущими предложениями вилл в аренду на Бали, чтобы выбрать подходящий вариант во всех районах.
Ключевые выводы
Наиболее распространенное заблуждение среди иностранных покупателей, впервые приобретающих недвижимость, заключается в том, что аренда каким-то образом «менее надежна», чем собственность. На практике же грамотно составленный договор аренды, зарегистрированный в BPN (Балийском реестре недвижимости), имеет юридическую силу, может быть передан и наследован — и является стандартной структурой для тысяч успешных сделок с недвижимостью на Бали, заключенных иностранными инвесторами. Риск заключается не в самой структуре, а в том, как она составлена. Всегда пользуйтесь услугами независимого нотариуса (PPAT), которого вам не рекомендовал исключительно продавец.
Виллы Freehold на Бали (Хак Милик)
В Бали недвижимость в полной собственности (freehold) — это земельные участки или виллы, находящиеся в безусловных владениях без ограничения срока действия права собственности. Приобретая такую недвижимость, вы владеете ею неограниченно долго — до тех пор, пока не передадите её следующему поколению или не продадите кому-либо другому. Вы имеете полный контроль над своей собственностью без каких-либо ограничений на её использование.
Однако, согласно Конституции Индонезии и Закону об аграрии (Undang-Undang No.5 Tahun 1960, Article 16(1)), только граждане Индонезии могут владеть землей и имуществом в полной собственности (Hak Milik). Иностранец не может лично получить право собственности на землю, но может получить доступ к эквивалентному праву собственности через структуру компании PT PMA.
Порядок назначения номинанта — что вам нужно знать.
Некоторые покупатели интересуются возможностью использования индонезийского номинального владельца — включая законного супруга — для оформления права собственности на землю от их имени. Важно понимать, что соглашения с номинальным владельцем являются явно незаконными согласно статье 26(2) Основного закона об аграрном хозяйстве Индонезии, которая объявляет любую передачу, направленную на обход ограничений на иностранную собственность, «недействительной по закону». С февраля 2026 года постановление провинции Бали № 4/2026 (подписанное губернатором Ваяном Костером 24 февраля 2026 года) пошло еще дальше, добавив уголовные санкции за соглашения с номинальным владельцем земли, включая лишение свободы на срок до 5 лет и штрафы до 1 миллиарда индонезийских рупий.
Помогает ли брачный договор? Частично — но не так, как предполагает большинство покупателей. Брачный договор (perjanjian pisah harta) может позволить индонезийскому супругу владеть имуществом (Hak Milik) на свое имя, отдельно от совместно нажитого имущества. Это означает, что индонезийский супруг действительно владеет имуществом как физическое лицо, а не как номинальный представитель иностранного партнера. Ключевое различие: иностранный супруг по-прежнему не имеет никаких законных прав собственности. Если индонезийский супруг умирает, имущество переходит к его наследникам, а не к иностранному партнеру. В случае развода иностранная сторона не имеет никаких законных прав на имущество. Брачный договор защищает индивидуальное право собственности индонезийского супруга — он не создает никаких законных прав собственности для иностранца. Балийские правила 2026 года также специально регулируют соглашения, в которых иностранцы контролируют землю посредством брака.
Единственными юридически обоснованными путями для иностранных покупателей остаются: аренда (Hak Sewa), Hak Pakai (с действующим разрешением на пребывание) или структура компании PT PMA (титул HGB). Это единственные структуры, обеспечивающие подлинную, подлежащую исполнению правовую защиту.
Примечание: Для иностранцев законный путь к получению права собственности, эквивалентного праву полного владения, заключается в регистрации PT PMA и приобретении недвижимости с использованием сертификата права на строительство (Hak Guna Bangunan или HGB).
PT PMA — Законный путь к получению права собственности на землю для иностранцев
Для иностранцев, желающих получить постоянный, эквивалентный праву собственности, контроль над недвижимостью на Бали, юридически правильным путем является создание компании PT PMA (Penanaman Modal Asing — компания с иностранным капиталом). Компания PT PMA владеет недвижимостью на основании права собственности HGB (Hak Guna Bangunan — право на строительство), предоставляя иностранному акционеру фактический контроль в полной собственности.
Процесс настройки PT PMA включает в себя:
- Минимальный уставной капитал составляет 10 миллиардов индонезийских рупий.
- По меньшей мере два акционера
- Государственный налог на передачу имущества, взимаемый BPHTB, составляет 5% от стоимости недвижимости.
- Плата за переоформление права собственности (Hak Milik на HGB) — 15–30 миллионов индонезийских рупий за свидетельство.
- Нотариальные сборы — приблизительно 1% от стоимости сделки.
- Ежегодные обязательства по соблюдению требований и отчетности.
Главное преимущество, помимо самого права собственности: владельцы PT PMA имеют право подать заявку на получение разрешения на пребывание для инвесторов (Investor KITAS), действительного в течение 2 лет с возможностью продления. Для покупателей, планирующих провести значительное время на Бали, это существенное практическое преимущество. Подробную информацию о затратах, связанных с PT PMA, и процессе преобразования в HGB см. в нашем полном руководстве по недвижимости PT PMA . Ознакомьтесь с нашими виллами в полной собственности, выставленными на продажу, чтобы увидеть текущие предложения.
Ключевые выводы
PT PMA — это не просто структура собственности, это коммерческое предприятие. Это означает, что ежегодная подача налоговых деклараций, выполнение бухгалтерских обязательств и отчетность в соответствии с требованиями законодательства обязательны независимо от того, получает ли компания доход. Покупателям, выбирающим PT PMA, следует заложить в бюджет 10–20 миллионов индонезийских рупий в год на расходы по соблюдению требований законодательства и сотрудничать с индонезийским бухгалтером, знакомым с компаниями, владеющими недвижимостью.
Что выбрать: аренду или право собственности?
Иностранные инвесторы не могут напрямую приобретать недвижимость на Бали в полную собственность на свое имя. Однако они могут легально инвестировать, используя вышеупомянутые методы — наиболее распространенный из которых — это аренда вилл по долгосрочным договорам или создание компании PT PMA для приобретения недвижимости, эквивалентной полной собственности, от их имени.
Выбор зависит от ваших целей:
- Выберите право аренды Если вам нужны более низкие начальные затраты, более простой процесс и достаточный срок владения (25–80 лет) для личного пользования и инвестиций в аренду, то это идеальный вариант.
- Выберите PT PMA Если вы хотите стать постоянным собственником, планируете вести коммерческий бизнес по сдаче вилл в аренду, хотите получить право на участие в программе Investor KITAS или инвестируете в более высокий сегмент рынка, где долгосрочная безопасность оправдывает дополнительные затраты, это предложение вам не подойдет.
Независимо от выбранной структуры, тщательная проверка перед инвестированием в недвижимость на Бали крайне важна. Ознакомьтесь с нашим полным руководством о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость на Бали, чтобы получить полную юридическую информацию обо всех вариантах владения. Сотрудничество с опытным местным агентством, таким как Prestige Property Bali, гарантирует вам доступ к квалифицированной юридической консультации, независимой нотариальной поддержке и широкому спектру соответствующих законодательству инвестиционных возможностей.
Ознакомьтесь с полным списком наших объектов недвижимости и свяжитесь с нашей командой сегодня.
Часто задаваемые вопросы — Аренда и собственность на Бали
Насколько безопасна аренда жилья на Бали?
Да — при условии надлежащего оформления и нотариального заверения. Договор аренды предоставляет вам юридически обязательные права на использование, строительство, сдачу в аренду и перепродажу недвижимости на весь срок его действия. Ключевым моментом является наличие в договоре четких положений о продлении, его регистрация в Земельном управлении (BPN) и составление независимым нотариусом (PPAT).
Каков типичный срок аренды жилья на Бали?
Стандартный срок аренды составляет 25–30 лет, при этом в первоначальное соглашение обычно включается возможность продления еще на 25–30 лет. Общая эффективная продолжительность аренды с полным продлением может достигать 50–80 лет — более чем достаточно для большинства случаев инвестирования и использования в личных целях.
Могут ли иностранцы владеть недвижимостью на Бали в полной собственности?
Не напрямую. Прямое право собственности (Hak Milik) ограничено гражданами Индонезии согласно индонезийскому законодательству. Иностранцы могут получить эквивалентное право собственности через структуру компании PT PMA, которая владеет недвижимостью на основании права на строительство (HGB).
В Бали право собственности на землю (freehold) лучше, чем право аренды (leasehold)?
Не обязательно — всё зависит от ваших целей и бюджета. Аренда под залог недвижимости подходит большинству иностранных покупателей: более низкая стоимость, более простой процесс и достаточный срок владения для инвестиционных целей и комфортного образа жизни. Право собственности на недвижимость в рамках соглашения о владении виллой (PT PMA) подходит покупателям, которые хотят иметь постоянное право собственности, планируют вести бизнес по управлению виллами или хотят получить право на участие в программе Investor KITAS. Ни один из вариантов не является принципиально лучше другого.
В чем разница между Хак Сева и Хак Милик на Бали?
Хак Сева (Право аренды) — это право аренды, юридически зарегистрированное соглашение, предоставляющее покупателю исключительные права на недвижимость на фиксированный срок. Хак Милик (Право собственности) — это право собственности на землю, постоянное владение, ограниченное гражданами Индонезии. Иностранцы получают доступ к эквивалентному праву собственности на землю через структуру PT PMA + HGB.
Законны ли соглашения о назначении номинального держателя акций на Бали?
Нет. Номинальные соглашения прямо запрещены статьей 26(2) Основного закона об аграрном хозяйстве Индонезии. С февраля 2026 года Постановление провинции Бали № 4/2026 добавило уголовные санкции — до 5 лет лишения свободы и штрафы до 1 миллиарда индонезийских рупий. Даже использование индонезийского супруга в качестве номинанта сопряжено с теми же рисками и юридической ответственностью. Единственными законными вариантами являются аренда, Hak Pakai или PT PMA + HGB.
