Как купить недвижимость на Бали (2026)

Бали, ежегодно принимающий более 6.2 миллионов иностранных туристов (до пандемии) и с постоянно растущим числом цифровых кочевников, является не просто популярным туристическим направлением, но и проверенным магнитом для инвестиций в недвижимость и получения арендной прибыли, особенно в таких туристических зонах, как Чангу и Семиньяк. Однако владение недвижимостью на Бали сопряжено с уникальными юридическими правилами , особенно для иностранцев.

Мечтаете ли вы о вилле в Чангу , уединенном уголке в джунглях Убуда или бизнесе на берегу моря в Улувату, важно понимать, как законно, безопасно и разумно приобрести недвижимость на Бали.

В этом полном руководстве 2026 года мы расскажем вам:

• варианты владения доступно для иностранцев
• точные юридические шаги следовать
• Типичные ошибки, чтобы избежать
• Разбивка затрат, местные правила и советы экспертов.

Данное руководство подготовлено компанией Prestige Property Bali, надежным агентством недвижимости, помогающим иностранным покупателям уверенно и четко ориентироваться на рынке недвижимости Бали.

Прежде чем приступать к процессу покупки, полезно ознакомиться со всей инфраструктурой рынка недвижимости Бали, предлагаемой к продаже – от вилл и земельных участков до строящихся объектов и юридических структур, доступных иностранным покупателям.

Давайте погрузимся в дело и воплотим вашу мечту о недвижимости на Бали в безопасную реальность.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Бали?

Ответ — да , но не так, как это могут сделать граждане Индонезии. В Индонезии действуют строгие законы о землевладении, защищающие права местного населения. Однако существуют полностью легальные альтернативы, позволяющие иностранцам безопасно распоряжаться своей собственностью.

Понимание прав собственности на землю в Индонезии

Индонезия признает ряд прав собственности на землю, но не все из них доступны иностранным гражданам. Вот что вам нужно знать:

Какие у вас есть юридические возможности как у иностранца?

На Бали существует три основных законных способа для лиц, не являющихся гражданами Индонезии, распоряжаться своей собственностью:

1. Договор аренды
   Вы арендуете землю у индонезийского владельца на срок до 25-30 лет (с возможностью продления). Вы можете строить, ремонтировать и использовать эту недвижимость.
2. Название Хак Пакай (Право пользования)
   Если у вас есть KITAS (разрешение на временное проживание), вы можете зарегистрировать недвижимость на свое имя под этим признанным государством наименованием. Это оптимальный вариант для долгосрочного проживания.
3. Владение PT PMA (Иностранная инвестиционная компания)
   Вы можете настроить ПТ ПМА (Персероанский Тербатас Пенанаман Модал Асинг) на законную покупку земли под Название HGBЭто самый безопасный способ владеть землей и строить дома для бизнеса или сдачи в аренду.

Пошаговое руководство: Как законно купить недвижимость на Бали

Покупка недвижимости на Бали иностранцем требует соблюдения четких юридических процедур, пропуск даже одной из них может поставить ваши инвестиции под угрозу. Вот как работает этот процесс:

Шаг 1 – Выберите подходящую структуру собственности

Первое, что вам нужно решить, это как законно распоряжаться этой собственностью:

• LeaseholdИдеально подходит для проживания или отдыха. Вы арендуете землю у гражданина Индонезии на 25-30 лет с возможностью продления аренды.
• Хак ПакаиЕсли у вас есть KITAS (вид на жительство), этот государственный документ позволяет зарегистрировать дом на ваше имя.
• ПТ ПМА + ГГБЕсли вы планируете коммерческую деятельность или хотите контролировать ситуацию в долгосрочной перспективе, создайте Компания с иностранным капиталом (PT PMA) купить землю под Хак Гуна Бангунан (HGB) название.

Не уверены, какой вариант лучше всего соответствует вашим целям? Компания Prestige Property Bali предлагает консультации, которые помогут вам принять решение.

Шаг 2 – Проведение полной юридической проверки.

Прежде чем что-либо подписывать, квалифицированный нотариус (по-индонезийски «notaris» ) и юридическая команда должны:

• Проверить свидетельство о праве собственности на землю (SHM, SHGB, SHP)
• подтвердить правила зонирования (жилые районы, туризм, зеленая зона)
• Проверьте существующие залоги или споры
• Убедитесь, что земельный участок имеет надлежащие права собственности. разрешения на строительство (IMB или SLF)
• Убедитесь в законных полномочиях продавца на совершение сделки.

В компании Prestige Property Bali комплексная проверка является обязательным этапом каждой сделки, защищающим ваш капитал и ваше спокойствие.

Шаг 3 – Подписание соглашений

После успешного прохождения комплексной проверки начинается процесс подписания соглашения:

1. Письмо о намерениях (LoI)Первоначальное соглашение, в котором изложены цена, условия и размер депозита.
2. Договор купли-продажи (PPJB)Документ составлен вашим нотариусом и подписан в присутствии свидетелей.
3. Договор купли-продажи (AJB)Официальная передача прав, подписанная в нотариальной конторе и зарегистрированная.

Шаг 4 – Уплата налогов и юридических сборов

Вот сколько вам, как правило, придётся заплатить:

• 5% BPHTB (налог на приобретение земли)оплачивается покупателем
• 2.5% подоходный налог: оплачивается продавцом (иногда оговаривается отдельно)
• Нотариальные сборыпримерно 1-2% от стоимости недвижимости
• Стоимость регистрации недвижимости: варьируется в зависимости от названия

Компания Prestige Property Bali помогает обеспечить правильное оформление налоговых деклараций и уплату налогов во избежание задержек и штрафов.

Шаг 5 – Регистрация недвижимости в Земельном управлении (BPN)

Ваш нотариус передаст все документы в Badan Pertanahan Nasional (BPN) – Земельное управление Индонезии. После утверждения:

• Вы получаете обновленное свидетельство о праве собственности на землю на свое имя, Hak Pakai или PT PMA.
• Право пользования, аренды или строительства на данной территории принадлежит вам на законных основаниях.

Сроки: от 4 до 12 недель, в зависимости от типа издания и региона.

Каковы затраты на покупку недвижимости на Бали?

Прежде чем влюбиться в виллу на берегу моря или уединенное место в джунглях, важно понять реальную стоимость покупки недвижимости на Бали , помимо заявленной цены. Вот подробный анализ основных затрат:

Типичные затраты на недвижимость (для иностранных покупателей)

Скрытые расходы, на которые следует обратить внимание

Многие покупатели удивляются расходам, не включенным в указанную цену. Вот распространенные дополнительные расходы, которые следует учитывать:

• Соглашения о подъездных дорогахНе все участки имеют зарегистрированный доступ для общественности.
• Подключение к водопроводу, электричеству и интернету.Особенно в отдаленных районах.
• Меблировка и ремонтНекоторые виллы продаются без мебели.
• Плата за управление недвижимостьюЕсли вы планируете сдавать свою виллу в аренду.

В компании Prestige Property Bali мы помогаем вам заранее спланировать и учесть все расходы, избегая неожиданностей и догадок.

Ежегодные эксплуатационные расходы

Даже после завершения покупки у вас останутся небольшие ежегодные расходы:

При правильном планировании и руководстве покупка недвижимости на Бали может быть доступной и выгодной , особенно если вы понимаете всю картину целиком.

Аренда, право пользования (Hak Pakai) или HGB – что лучше для вас?

Не все формы собственности на недвижимость на Бали одинаковы, и неправильный выбор может привести к юридическим проблемам, трудностям с продлением договора или финансовым потерям.

В компании Prestige Property Bali мы помогаем клиентам выбрать подходящую юридическую структуру, исходя из их целей, склонности к риску и статуса проживания.

Вот как сравниваются три основных варианта:

Таблица сравнения вариантов владения

Когда следует выбирать аренду?

• Вы покупаете дом для отдыха или вторая недвижимость
• Вы не планируете оставаться на постоянной основе или подавать заявку на получение вида на жительство.
• Вы хотите более простой и быстрый процесс покупки

Договоры аренды составляют более 80% сделок, заключаемых иностранными клиентами в Prestige Property Bali, благодаря их гибкости, доступности и юридической безопасности при правильном оформлении.

Когда следует выбирать Hak Pakai

• Вы постоянно проживаете на Бали или имеете соответствующее образование. вид на жительство (KITAS)
• Вы хотите разместить недвижимость законно на ваше имя
• Вы покупаете жилая недвижимостьне для бизнеса

Примечание: Вы должны зарегистрировать право собственности в Национальном земельном агентстве (BPN) и продлить его до истечения срока действия.

Когда следует выбирать PT PMA + HGB

• Вы хотите владеть землей. через юридическую компанию
• Вы планируете управлять бизнесом по сдаче недвижимости в аренду, курортом или портфелем вилл.
• Вы хотите больше долгосрочный контроль с защитой инвестиций

В компании Prestige Property Bali мы сотрудничаем с лицензированными юридическими фирмами, чтобы помочь инвесторам создать PT PMA и законно приобрести землю в соответствии с HGB (Государственным кодексом Бали).

Все еще не уверены, какое название вам подходит? Свяжитесь с нами для бесплатной консультации , мы поможем вам сделать правильный выбор без какого-либо давления.

Распространенные ошибки, которых следует избегать при покупке недвижимости на Бали.

Покупка недвижимости на Бали может быть простым и выгодным процессом, но только если вы понимаете местные правила и избегаете лазеек.

В компании Prestige Property Bali мы слишком часто сталкиваемся с тем, что покупатели попадают в юридические или финансовые затруднения из-за незнания правил или доверия не тем людям.

Вот основные ошибки, которых следует избегать иностранным покупателям:

1. Покупка через номинального держателя (индонезийское имя)

Некоторые агенты по-прежнему рекомендуют использовать гражданина Индонезии в качестве «номинального лица» для покупки земли в полную собственность (Hak Milik) . Хотя это может показаться удобным, на самом деле это:

• нелегальный согласно индонезийскому законодательству о собственности
• Неисполнимый в суде
• рискованныйУ вас нет законного права собственности, даже при наличии договора.

Компания Prestige Property Bali никогда не использует и не одобряет схемы номинального владения. Мы лишь помогаем клиентам выбрать наиболее законные варианты владения недвижимостью.

2. Игнорирование юридической проверки

Многие покупатели спешат заключить сделку, не проверив ничего:

• Земельные сертификаты (SHM, SHGB, SHP)
• Правила зонирования (например, зеленая зона = строительство запрещено)
• Подъездные пути и общественные сервитуты
• Разрешения на строительство (IMB/SLF)

Пренебрежение проверкой юридической чистоты сделки сродни покупке дома с завязанными глазами и может привести к сносу, спорам или невозможности доступа к участку.

3. Опора на устные соглашения

Фраза «Не волнуйтесь, мы это исправим позже» — это тревожный сигнал.

Все условия, от срока аренды и прав доступа до положений о продлении, должны быть четко изложены, заверены нотариусом и зарегистрированы . Если это не указано в подписанном договоре, это не считается.

4. Игнорирование инфраструктуры и доступа.

Некоторые объекты недвижимости на Бали могут выглядеть потрясающе, но им не хватает:

• Законный подъезд к дороге
• Надежное электро- или водоснабжение
• Надлежащие дренажные и канализационные системы

Эти «скрытые проблемы» могут привести к значительным незапланированным расходам.

5. Неучет в бюджете налогов и сборов.

Некоторые покупатели обращают внимание только на указанную цену и бывают удивлены следующим:

• 5% налог на приобретение (BPHTB)
• 2.5% налог на прибыль продавца (который может повлиять на ход переговоров о продаже)
• Нотариальные сборы (1-2%)
• Ежегодные налоги на землю/здания

Мы предоставляем каждому клиенту Prestige Property Bali полную разбивку затрат заранее, чтобы в дальнейшем не возникало никаких финансовых неожиданностей.

Избегать этих ошибок так же важно, как и выбрать подходящую виллу.

У вас есть вопросы по конкретному объекту недвижимости, праву собственности или ситуации? Свяжитесь с компанией Prestige Property Bali , чтобы получить честные ответы и юридические разъяснения, прежде чем принимать решение.

Где купить недвижимость на Бали – перспективные районы на 2026 год

Бали — разнообразный остров, и не все его районы идеально подходят для каждого покупателя. Независимо от того, инвестируете ли вы, переезжаете или строите арендный бизнес, расположение это все.

Мы подбираем покупателям подходящие районы, исходя из их целей , бюджета и предпочтительного образа жизни. Вот список самых востребованных районов Бали в 2026 году:

1. Кангу – модная, высокая рентабельность инвестиций, точка доступа цифровых кочевников

• Оптимально для: Молодые покупатели, инвесторы в арендную недвижимость, объекты недвижимости для комфортной жизни.
• Атмосфера: Серфинг, кафе, коворкинги, ночная жизнь
• Наконечник: Берава и Бату Болонг предлагают отличную доходность от аренды и привлекательность для международных арендаторов.
• По состоянию на 2024 год цены на землю в Чангу выросли на 20-30% в годовом исчислении, чему способствовал высокий спрос со стороны цифровых кочевников, миграция на удаленную работу и доходность Airbnb, превышающая 12-15% годовых для самых прибыльных вилл.

👉 Откройте для себя виллы в Чангу

2. Убуд – культура, оздоровление и отдых в джунглях

• Оптимально для: Оздоровительные центры, йога-ретриты, художники
• Атмосфера: Духовный, зеленый, культурный
• Наконечник: Земля здесь более доступна по цене, но инфраструктура различается, поэтому тщательная проверка имеет решающее значение.
• Избегайте застройки на землях, отнесенных к «зеленой зоне»; на них строительство невозможно.

👉 Откройте для себя виллы в Убуде

3. Улувату – роскошные виллы и виллы для серфинга на скале

• Оптимально для: Элитные виллы, бутик-отели, выгодное долгосрочное вложение.
• Атмосфера: Захватывающие виды на океан, пляжи для серфинга, безмятежность.
• Наконечник: Улувату привлекает внимание своими ультра-роскошными виллами с большим долгосрочным потенциалом.
• На некоторых участках, расположенных на склонах обрывов, подъездные дороги могут быть ограничены.

👉 Ознакомьтесь с виллами в Улувату

4. Санур – Спокойный, дружелюбный к семьям рай для экспатов.

• Оптимально для: Семьи, пенсионеры, давние жители
• Атмосфера: Спокойная, прибрежная атмосфера, напоминающая деревенский уголок.
• Наконечник: Отлично подходит для Хак Пакаи покупатели, желающие получить постоянное место жительства
• Несколько более медленная окупаемость инвестиций, но отличная стабильность образа жизни.

👉 Ознакомьтесь с виллами Санур

5. Переренан – «Следующий Кангу»

• Оптимально для: Стильные инвесторы в виллы, законодатели моды
• Атмосфера: Уютные кафе, рисовые поля, быстрорастущий
• Наконечник: Популярное место среди экспатов, желающих избежать переполненного Чангу.
• Инфраструктура развивается, инвестируйте на раннем этапе.

👉 Ознакомьтесь с виллами Переренан

Бонусные зоны:

• TabananЗемельные участки под застройку, крупные участки, будущий потенциал
• Северный Бали (Ловина, Теджакула)Тихое место для отдыха, низкая стоимость, идеально подходит для ретритов.
• Семиньяк: Устоявшийся, но дорогой; по-прежнему премиальный вариант для аренды.

Не знаете, с чего начать? Компания Prestige Property Bali помогает покупателям проанализировать рентабельность инвестиций, зонирование и соответствие образу жизни. Таким образом, вы выбираете район, который подходит вам сейчас и будет расти в цене со временем.

Могу ли я сдавать свою недвижимость в аренду на Бали?

Да, иностранцы могут сдавать недвижимость в аренду на Бали , но только при условии соблюдения всех необходимых лицензионных и правовых норм . В 2023 году только в округе Бадунг было зарегистрировано более 6,000 объектов краткосрочной аренды без лицензии. Местные власти сейчас усиливают контроль за соблюдением законов о лицензировании, в том числе в туристическом центре Пондок Висата, особенно в туристических зонах, таких как Чангу и Семиньяк.

В компании Prestige Property Bali мы регулярно помогаем покупателям разобраться в этом процессе, независимо от того, сдаете ли вы в аренду одну виллу или управляете портфелем недвижимости.

Законность краткосрочной аренды жилья на Бали.

Если вы планируете использовать свою недвижимость для краткосрочной стоянки на платформах, вам необходимы соответствующие коммерческие разрешения :

Где разрешена сдача жилья в аренду?

Не все земельные участки или здания предназначены для туризма. Перед покупкой проверьте, находится ли недвижимость в «туристической зоне» или «жилой зоне с разрешением на сдачу в аренду».

Мы предварительно проверяем все наши объявления, подходящие для сдачи в аренду, чтобы наши клиенты могли избежать конфликтов с зонированием в дальнейшем.

Налоги на доход от аренды на Бали

Иностранцы, получающие доход от недвижимости на Бали, облагаются местным налогом:

• 10% НДС (Налог на добавленную стоимость, взимаемый с дохода от аренды)
• Окончательный подоходный налог (обычно 10% фиксированная ставка для физических лиц)
• Дополнительные расходы если владение осуществляется через PT PMA (применяется ставка корпоративного налога)

Вам потребуется зарегистрироваться в качестве налогоплательщика или вести деятельность через свою компанию, предоставляя надлежащую отчетность.

Частые вопросы (FAQ)

Вот ответы на самые распространенные вопросы, которые задают покупатели при поиске недвижимости на Бали:

Могут ли иностранцы владеть землей на Бали?

Нет , иностранцы не могут напрямую владеть земельными участками в полной собственности ( Hak Milik ) на Бали. Однако вы можете на законных основаниях распоряжаться недвижимостью через:

• Договоры аренды
• Название Хак Пакай (Право пользования)
• ПТ ПМА + ГГБ (для бизнеса/инвестиций)

Компания Prestige Property Bali поможет вам выбрать подходящую юридическую структуру, исходя из ваших целей.

Безопасна ли аренда жилья для иностранцев на Бали?

Да, при надлежащем оформлении и нотариальном заверении договор аренды предоставляет вам долгосрочные, юридически обязательные права. Вы можете строить, использовать и даже перепродавать арендованное имущество.

Мы настоятельно рекомендуем:

• A минимум 25-30 лет
• Очистить пункты о продлении
• Регистрация в BPN (Земельное управление)

Сколько времени занимает процесс покупки?

В среднем: от 4 до 12 недель, в зависимости от:

• Тип заголовка (арендованный, HGB, Hak Pakai)
• Сложность комплексной проверки
• Время обработки документов нотариусом и государственными органами

В компании Prestige Property Bali мы обеспечиваем бесперебойное продвижение процесса благодаря ежедневной юридической координации, чтобы избежать задержек.

Могу ли я сдавать свою виллу в аренду через Airbnb?

Да, но только при наличии соответствующей лицензии . Для законной краткосрочной сдачи вашей недвижимости в аренду вам потребуется:

• Лицензия Pondok Wisata (для вилл)
• Лицензия на отель (для курортов/апартаментов)
• Регистрация бизнеса при использовании PT PMA

Мы помогаем покупателям оценить целесообразность лицензирования до совершения покупки.

Могу ли я унаследовать это имущество или передать его своим детям?

Да, можно передавать как арендованное , так и принадлежащее компании имущество:

• Аренда: Может быть унаследовано, если соответствующий пункт включен в соглашение.
• Активы PT PMA: Передается посредством акций или официальной продажи.

Планирование наследства рекомендуется для долгосрочных инвесторов.

Нужно ли мне проживать на Бали, чтобы владеть недвижимостью?

Нет. Вы можете приобрести недвижимость на Бали, не являясь резидентом, через договор аренды или PT PMA. Однако для получения права собственности Hak Pakai требуется действующее разрешение на пребывание (KITAS или KITAP).

Заключительные советы от Prestige Property Bali

Покупка недвижимости на Бали — это не просто сделка, это долгосрочное обязательство перед новым образом жизни, инвестициями или бизнесом. Ключ к успеху? Принятие взвешенных решений при поддержке опытной команды.

Вот наши заключительные советы по безопасному и выгодному приобретению недвижимости вашей мечты:

1. Всегда пользуйтесь услугами лицензированного нотариуса и юридической команды: Не полагайтесь на устные обещания или поверхностные документы, каждая деталь должна быть нотариально заверена и зарегистрирована.
2. Избегайте схем владения акциями через номинальных держателей: Они могут показаться простыми, но на самом деле незаконны и не обеспечивают реальной защиты.
3. Разберитесь в типе вашего заголовка: Выберите подходящую модель собственности: аренда, Hak Pakai или HGB через PT PMA.
4. Проверьте зонирование и разрешения на строительство: Даже потрясающие виллы могут оказаться бесполезными, если они построены в зеленых зонах или не имеют инвестиционного плана развития/плана развития.
5. План на будущее: Договоритесь о продлении аренды, подумайте о наследстве и с самого начала четко определите свои цели в отношении аренды.

Свяжитесь с нами сегодня , и мы поможем вам воплотить вашу мечту о Бали в безопасную и успешную инвестицию, обеспечивающую уверенность и юридическое спокойствие.