Иностранные инвесторы начинают доминировать на рынке посуточной аренды жилья на Бали, который, по оценкам, стоит миллиарды долларов. Для иностранца управление недвижимостью, сдаваемой в посуточную аренду на Бали, означает наличие соответствующей правовой базы, лицензий и понимание налоговых обязательств. Незнание любого из этих требований может привести к закрытию или деактивации платформы.
В этом руководстве описаны вопросы владения недвижимостью для сдачи в аренду посуточно, лицензирования, налогов и изменений в законодательстве на 2026 год. Мы объясняем, как иностранцы могут управлять своей собственностью, включая различные формы ведения бизнеса, находясь за границей. Для более широкого обзора см. наше руководство по продаже недвижимости на Бали.
Основные выводы
- Иностранцы могут на законных основаниях сдавать недвижимость в аренду на Бали посуточно через компанию PT PMA или в партнерстве с лицензированной управляющей компанией.
- Для сдачи вилл в краткосрочную аренду требуется лицензия Pondok Wisata – работа без нее влечет за собой штрафы, закрытие и отключение платформы.
- Начиная с марта 2026 года, виллы без действующего регистрационного номера предприятия (NIB) были автоматически деактивированы на платформах Airbnb и Booking.com на Бали.
- Налоговые обязательства: 11% НДС для деятельности компании PT PMA; 10% окончательный подоходный налог для деятельности физических лиц/арендаторов.
- Управляющие компании обычно взимают 15-25% от валового дохода, но берут на себя все вопросы, связанные с лицензированием, соблюдением нормативных требований и управлением гостями, от вашего имени.
- Для законной сдачи жилья в краткосрочную аренду требуется зонирование «розовой зоны» (туристическая зона) – всегда проверяйте зонирование KKPR перед покупкой.
Содержание
- Могут ли иностранцы владеть недвижимостью на Бали и сдавать ее в аренду?
- Нормативно-правовые изменения 2026 года, о которых должен знать каждый инвестор.
- Законное осуществление посуточной аренды жилья – требуются лицензии.
- Требования к зонированию для краткосрочной аренды жилья
- Налогообложение объектов недвижимости, сдаваемых в аренду посуточно, на Бали.
- PT PMA против управляющей компании – что подходит именно вам?
- На какой доход от аренды вы можете рассчитывать?
- Часто задаваемые вопросы
Могут ли иностранцы владеть недвижимостью на Бали и сдавать ее в аренду?
Да – при наличии соответствующей правовой структуры. Иностранцы не могут напрямую владеть землей в Индонезии на свое имя (Hak Milik). Однако существуют два правовых пути, позволяющие иностранцам инвестировать в недвижимость для краткосрочной аренды на Бали и легально ею управлять:
Маршрут А – PT PMA (компания с иностранным капиталом)
PT PMA (Penanaman Modal Asing) — это компания с иностранным капиталом, зарегистрированная в Индонезии. Она может владеть землей на основании права собственности HGB (Hak Guna Bangunan — Право на строительство) и на законных основаниях вести бизнес по краткосрочной аренде жилья. Это наиболее комплексная и юридически защищенная структура для иностранных инвесторов, желающих полностью контролировать свою деятельность, включая собственный бренд, ценовую стратегию и структуру прибыли.
Для создания PT PMA требуется минимальный уставной капитал в размере 10 миллиардов индонезийских рупий, как минимум два акционера и выполнение ежегодных обязательств по соблюдению нормативных требований. Подробную информацию о затратах и процессе см. в нашем полном руководстве по созданию PT PMA.
Вариант B – Аренда с лицензированным управляющим партнером
Многие иностранные инвесторы арендуют виллу (Hak Sewa, обычно на 25-30 лет с возможностью продления) и сотрудничают с лицензированной индонезийской управляющей компанией, которая уже имеет необходимые разрешения на деятельность. Управляющая компания занимается бронированием, взаимодействием с гостями, лицензированием и соблюдением налогового законодательства от вашего имени – вы получаете чистый доход от аренды после вычета платы за управление.
Это наиболее распространенный и практичный вариант для иностранных инвесторов, впервые приобретающих недвижимость, или для тех, кто предпочитает пассивное инвестирование. Ознакомьтесь с нашими текущими предложениями по продаже вилл в аренду на Бали во всех основных инвестиционных направлениях.
Нормативно-правовые изменения 2026 года, о которых должен знать каждый инвестор.
Три важных изменения в законодательстве, произошедшие в 2025-2026 годах, существенно изменили ситуацию с соблюдением нормативных требований для операторов краткосрочной аренды жилья на Бали:
Ключевой вывод – Деактивация платформ в марте 2026 года
В марте 2026 года правительство Индонезии ввело требования к соблюдению правил онлайн-системы единой подачи заявок (OSS) для платформ краткосрочной аренды жилья. Виллы без действующего NIB (Nomor Induk Berusaha – Регистрационный номер предприятия), привязанного к их профилю OSS, были автоматически деактивированы на Airbnb и Booking.com в одночасье. Доходы от объектов, потерявших свои объявления на платформах, немедленно упали на 60-80%. Для инвесторов, вложивших средства в рынок краткосрочной аренды в 2026 году, соблюдение требований NIB и OSS не является необязательным – это разница между функционирующим бизнесом и юридически неликвидным активом.
1. Соответствие требованиям OSS и NIB (март 2026 г.): Все объекты краткосрочной аренды должны быть зарегистрированы через индонезийский портал OSS (Online Single Submission) с действующим номером NIB. Объекты без NIB деактивируются на основных платформах бронирования.
2. Постановление правительства 28/2025 – Новая система лицензирования бизнеса: Постановление правительства 28/2025 ввело более всеобъемлющую систему лицензирования предприятий размещения, включая более строгие требования к операторам Pondok Wisata. Новые заявки должны подаваться в полностью цифровом виде через портал OSS.
3. Постановление провинции Бали 4/2026 – Мораторий на строительство: Постановление провинции Бали 4/2026 вводит ограничения на новое туристическое строительство в сельскохозяйственных и зеленых зонах. Все объекты краткосрочной аренды должны располагаться на землях, соответствующих зонированию (розовая зона), и иметь действующие разрешения PBG и SLF.
Законное осуществление посуточной аренды жилья – требуются лицензии.
Для легальной сдачи вилл в краткосрочную аренду на Бали вам потребуется следующее:
| Лицензия/Разрешение | Что это такое? | Кто это выдает? |
| NIB (Nomor Induk Berusaha) | Регистрационный номер предприятия – основной идентификатор предприятия в системе OSS. | Портал OSS (онлайн) |
| Пондок Висата | Разрешение на размещение в местных виллах/гостевых домах (до 5 комнат) | Местное самоуправление (Динас Паривисата) |
| ПБГ (Persetujuan Bangunan Gedung) | Разрешение на строительство – заменено старое межстроечное законодательство. Требуется до начала строительства. | Местное самоуправление (PUPR) |
| СЛФ (Sertifikat Laik Fungsi) | Сертификат соответствия техническим требованиям – требуется после завершения строительства, до начала эксплуатации. | Местное самоуправление (PUPR) |
| ККПР | Подтверждение пригодности земельного участка для использования по назначению – подтверждает правильность зонирования для предполагаемого использования. | Портал OSS (онлайн) |
Для объектов недвижимости с более чем 5 номерами, используемых в коммерческих целях, вместо лицензии на размещение гостей (Pondok Wisata) требуется лицензия на коммерческое размещение (Hotel Melati или Akomodasi Lainnya). Получить её можно только через PT PMA или индонезийскую организацию.
Перед приобретением любой недвижимости для краткосрочной аренды ознакомьтесь с нашим полным руководством по PBG и SLF, а также с контрольным списком при покупке виллы, чтобы убедиться в наличии всех необходимых разрешений до подписания договора.
Требования к зонированию для краткосрочной аренды жилья
Не вся земля на Бали подходит для краткосрочной аренды. Проверка зонирования является наиболее важным этапом комплексной проверки для инвесторов в арендную недвижимость:
- Розовая зона (туризм/паривисата) – Краткосрочная аренда жилья разрешена на законных основаниях. Требуется для получения лицензии Pondok Wisata.
- Желтая зона (жилая) – Разрешено проживание в частном доме, но для краткосрочной коммерческой аренды требуется дополнительная лицензия, и она часто не получает одобрения.
- Зеленая зона (сельскохозяйственная) – Строительные работы запрещены. Не может использоваться в качестве объекта для сдачи в аренду.
Перед принятием решения о покупке всегда проверяйте зонирование через KKPR (подтверждение пригодности земельного участка для использования) на портале OSS. На землях, находящихся в «зеленой зоне», строительство запрещено независимо от заявлений продавца, а в соответствии со стандартами 2026 года, включая приказы о сносе без компенсации, предусмотрены меры по обеспечению соблюдения зонирования.
Подробное описание системы зонирования Бали вы найдете в нашем руководстве по рискам инвестирования в недвижимость на Бали.
Налогообложение объектов недвижимости, сдаваемых в аренду посуточно, на Бали.
Налоговые обязательства зависят от правовой структуры, в рамках которой функционирует объект недвижимости:
PT PMA (Операции компании)
- Доход от аренды рассматривается как выручка от предпринимательской деятельности.
- К доходам от аренды применяется НДС в размере 11% (налог на добавленную стоимость).
- Корпоративный подоходный налог: 22% от чистой прибыли.
- Требуется ежемесячная и ежегодная подача налоговых деклараций.
- Ежегодные затраты на соблюдение нормативных требований: от 10 до 20 миллионов индонезийских рупий в зависимости от поставщика услуг.
Управление частными лицами/арендаторами (через управляющего партнера)
- Окончательный подоходный налог в размере 10% от валового дохода от аренды (Pajak Penghasilan Final)
- Налог, как правило, удерживается и перечисляется управляющей компанией.
- Отсутствие обязанности платить НДС, если организация не зарегистрирована в качестве плательщика НДС (PKP).
- В зависимости от визового статуса может потребоваться ежегодная подача декларации о доходах физических лиц.
Ключевой вывод – структура налогообложения имеет значение.
Выбранная вами налоговая структура оказывает существенное влияние на чистую прибыль. PT PMA платит 11% НДС с валового дохода плюс 22% корпоративного подоходного налога с чистой прибыли, но может вычитать операционные расходы до расчета налогооблагаемого дохода. Индивидуальный оператор платит фиксированный 10% окончательный налог с валового дохода без каких-либо вычетов. Для высокодоходных объектов структура PT PMA часто приводит к более низкой эффективной налоговой ставке, несмотря на более высокие затраты на соблюдение налогового законодательства. Всегда консультируйтесь с лицензированным индонезийским налоговым консультантом, прежде чем выбирать структуру налогообложения.
PT PMA против управляющей компании – что подходит именно вам?
| фактор | PT PMA (собственная компания) | Лицензированный управляющий партнер |
| Стоимость установки | Минимальный уставной капитал: 25-40 миллионов индонезийских рупий + 10 миллиардов индонезийских рупий. | Нет – только плата за управление. |
| Ежегодное соответствие | 10-20 миллионов индонезийских рупий в год | Включено в плату за управление |
| Плата за управление | Ничего – вы получаете всю прибыль. | 15-25% от валового дохода |
| Управление | Полный комплекс услуг – ценообразование, брендинг, операционная деятельность. | Лимитированная компания – управляющая компания принимает решение |
| Инвестор КИТАС | Да – подходит для получения помощи через PT PMA. | Нет |
| Лучше всего | Серьезные инвесторы, множество объектов недвижимости, долгосрочные обязательства. | Инвесторы-новички, иностранные инвесторы, невмешательство. |
Для большинства начинающих или иностранных инвесторов сотрудничество с надежной лицензированной управляющей компанией является наиболее практичным и сразу же соответствующим законодательству подходом. Для инвесторов, формирующих портфель или стремящихся к максимальному контролю, структура PT PMA становится все более привлекательной по мере роста количества объектов недвижимости. Подробнее о юридических структурах собственности читайте в нашем полном руководстве о том , могут ли иностранцы покупать недвижимость на Бали .
На какой доход от аренды вы можете рассчитывать?
Доходы от аренды на Бали значительно варьируются в зависимости от района, планировки спален, качества управления и уровня оснащения. Вот текущие ориентиры на 2026 год:
| Район | Средняя суточная стоимость (2 спальни) | Средняя заполняемость | Валовой урожай |
| Чангу / Берава | USD 150-350 | 70-80% | 12-18% |
| Семиньяк / Петитенгет | USD 250-450 | 75-85% | 10-14% |
| Улувату / Бингин | USD 180-400 | 65-80% | 12-18% |
| Переренан / Сесех | USD 100-250 | 65-75% | 10-16% |
| Убуд | USD 80-200 | 60-75% | 8-12% |
Объекты недвижимости с профессиональным управлением, сильным присутствием в интернете и многоканальной дистрибуцией неизменно превосходят по показателям самостоятельного управления на 25-30%. Премиальные характеристики – частные бассейны, террасы на крыше, современный дизайн – обеспечивают значительно более высокую суточную стоимость аренды, чем стандартные виллы в том же районе.
Обратитесь в компанию Prestige Property Bali, чтобы обсудить, какие районы и конфигурации лучше всего соответствуют вашим целевым показателям дохода от аренды. Ознакомьтесь с нашими текущими предложениями вилл на продажу на Бали во всех инвестиционных направлениях.
Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец сдать свою виллу на Бали через Airbnb?
Да, но только при наличии надлежащей правовой структуры и действующего NIB (Национального идентификационного номера налогоплательщика) и лицензии Pondok Wisata (Национального информационного банка Индонезии). С марта 2026 года Airbnb и Booking.com автоматически удаляют объявления от объектов недвижимости, не имеющих действующего NIB, зарегистрированного в индонезийской системе OSS. Работа через лицензированную управляющую компанию является наиболее простым способом соблюдения требований для иностранных инвесторов.
Что такое лицензия Pondok Wisata и нужна ли она мне?
Pondok Wisata — это местное разрешение на размещение, выдаваемое региональным туристическим управлением (Dinas Pariwisata), которое разрешает краткосрочную аренду вилл и гостевых домов до 5 комнат. Оно является обязательным для всех видов краткосрочной аренды на Бали. Без него вам грозят штрафы, закрытие и деактивация платформы. Лицензия может быть выдана только физическим или юридическим лицам из Индонезии — иностранцы должны работать через PT PMA или лицензированного управляющего партнера.
Какой налог я должен платить с дохода от сдачи в аренду моей виллы на Бали?
При работе через PT PMA: 11% НДС с валового дохода плюс 22% корпоративный подоходный налог с чистой прибыли. При работе через индивидуальное предприятие/партнера по управлению: 10% окончательный подоходный налог с валового дохода от аренды, как правило, удерживаемый и перечисляемый управляющей компанией. В обоих случаях требуется ежегодная подача налоговой отчетности.
Могу ли я управлять своей виллой на Бали удаленно из-за границы?
Да, именно это и обеспечивает лицензированная управляющая компания. Она занимается всеми бронированиями, заселением гостей, уборкой, техническим обслуживанием, соблюдением лицензионных требований и уплатой налогов от вашего имени. Вы получаете ежемесячные отчеты о доходах и переводы чистой арендной платы. Большинство зарубежных инвесторов, являющихся клиентами Prestige Property Bali, управляют своей недвижимостью на Бали полностью удаленно, через профессиональные партнерские отношения в сфере управления.
Что произойдет, если я сдам свою виллу в аренду без лицензии?
Занятие краткосрочной аренды жилья без лицензии Pondok Wisata и действующего NIB в 2026 году сопряжено с риском: административных штрафов от местных властей, распоряжений о закрытии, требующих прекращения деятельности, автоматической блокировки в Airbnb и Booking.com, а также трудностей с получением лицензий задним числом после выявления нарушений. Стоимость соблюдения требований на начальном этапе составляет лишь небольшую часть стоимости мер по обеспечению соблюдения законодательства постфактум.
