Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Бали?

Да, иностранцы могут легально покупать недвижимость на Бали. Существует два основных способа: аренда (Hak Sewa), при которой вы владеете правом собственности на 25–30 лет на свое имя, и владение, эквивалентное праву собственности на землю, через компанию PT PMA, принадлежащую иностранцу. Прямое владение на землю (Hak Milik) доступно только гражданам Индонезии, но структуры, доступные иностранным покупателям, хорошо отлажены, юридически обоснованы и широко используются международными инвесторами по всему острову.

В этом руководстве собрана вся необходимая информация — правовая структура, стоимость, процесс комплексной проверки и лучшие регионы для рассмотрения при совершении покупки.

Могут ли иностранцы на законных основаниях покупать недвижимость на Бали?

Да, но с важным отличием. Индонезийский закон о собственности (Закон № 5/1960 об аграрных принципах) закрепляет прямое право собственности (Hak Milik) только за гражданами Индонезии. Иностранные граждане не могут владеть правом собственности (Hak Milik) на свое имя.

Иностранные покупатели могут на законных основаниях и с полным обеспечением права собственности сделать следующее:

• Держи Право аренды (Хак Сева) напрямую на их собственное имя на 25–30 лет с правом продления.
• Установить ПТ ПМА (Компания, принадлежащая иностранцу) будет владеть недвижимостью на основании права собственности HGB (Hak Guna Bangunan — Право на строительство), которое предоставляет контроль, эквивалентный праву собственности на землю.

Обе структуры являются законными, признаны индонезийским законодательством и ежегодно используются тысячами иностранных покупателей на Бали. Ключевым моментом является выбор подходящей структуры, соответствующей вашим целям, и ее оформление через квалифицированного независимого нотариуса.

Аренда (Хак Сева) — наиболее распространенный способ.

Аренда земли является отправной точкой для большинства иностранных покупателей на Бали. Вот как это работает:

• Срок аренды: Как правило, срок составляет 25–30 лет, с возможностью продления еще на 25–30 лет, предусмотренной в первоначальном соглашении.
• Тема: Ваше имя будет указано непосредственно в договоре аренды — это не устное соглашение и не договоренность, заключенная на словах, это юридически зарегистрированный документ.
• Права: Вы имеете полное право пользоваться, сдавать в аренду и управлять недвижимостью в течение всего срока действия договора аренды. Вы также можете продать оставшийся срок аренды другому покупателю.
• Требование: Действующий паспорт, срок действия которого истекает не менее чем через 6 месяцев.
• Стоимость: Нотариальный сбор составляет приблизительно 1% от стоимости сделки и включает в себя юридическую проверку и процедуру регистрации.

Для большинства покупателей, ориентированных на инвестиции, аренда недвижимости — хороший вариант. Доходность за 25–30 лет владения высока, а первоначальные затраты значительно ниже, чем при покупке недвижимости в полную собственность. Большинство вилл в Чангу и Семиньяке, выставленных на продажу, продаются на условиях аренды.

Право собственности через PT PMA — для долгосрочного владения.

Для покупателей, желающих получить постоянное право собственности, эквивалентное праву полной собственности, законным путем является создание компании PT PMA (Penanaman Modal Asing — компания с иностранным капиталом). Компания владеет недвижимостью на основании права собственности HGB (Hak Guna Bangunan), что дает те же практические права, что и при праве полной собственности.

Что включает в себя настройка PT PMA:

• Требуется как минимум два акционера (это могут быть два иностранца или иностранец и гражданин Индонезии).
• Корпоративный банковский счет с минимальным капиталом в 10 миллиардов индонезийских рупий.
• Налог на покупку в размере 5% от стоимости сделки.
• Комиссия в размере 5% за конвертацию сертификата из категории Hak Milik в категорию HGB.
• Нотариальный сбор в размере 1%, включая проверку юридической чистоты сделки.

Дополнительное преимущество: владельцы PT PMA имеют право подать заявку на получение инвесторской визы (KITAS), действительной в течение 2 лет и продлеваемой каждые 2 года. Для покупателей, планирующих провести значительное время на Бали, это существенное практическое преимущество.

PT PMA — это предпочтительный вариант для покупателей в верхнем ценовом сегменте рынка, особенно для тех, кто приобретает редкие объекты недвижимости в собственности в развитых районах, таких как Семиньяк, или крупные земельные участки в зонах активного роста. Ознакомьтесь с полным ассортиментом вилл в собственности, выставленных на продажу, чтобы узнать о текущих предложениях.

Чего следует избегать — Соглашения о назначении номинанта

Номинальное соглашение предполагает использование имени гражданина Индонезии в качестве владельца права собственности, при этом в частном порядке договариваясь о том, что он будет владеть недвижимостью от вашего имени. Исторически это было распространенной практикой, но сейчас сопряжено с серьезными юридическими рисками.

Согласно индонезийскому законодательству, соглашения о номинальном владении недвижимостью не признаются юридически и подвергаются всё более тщательной проверке. Если номинальный владелец умирает, разводится или сталкивается с финансовыми трудностями, ваши претензии на право собственности теряют юридическую силу. Индонезийские суды выносили решения против иностранных покупателей в спорах, возникающих в связи с номинальными структурами.

Описанные выше варианты аренды и PT PMA являются юридически обоснованными альтернативами. Нет никаких законных оснований использовать номинальную структуру, если доступны соответствующие законодательству варианты.

Зонирование — что можно строить и где.

Покупка недвижимости на Бали также подразумевает понимание зонирования земельных участков — это напрямую влияет на то, что вы можете построить и сможете ли вы вести арендный бизнес на этой территории.

• Розовая зона (Туризм) — Разрешены виллы, отели и краткосрочная аренда. Здесь расположено большинство объектов инвестиционной недвижимости.
• Желтая зона (жилая) — частные дома и некоторые небольшие предприятия. Краткосрочная коммерческая аренда запрещена без дополнительной лицензии.
• Зеленая зона (сельскохозяйственная) — Строительство строго запрещено. Никогда не покупайте землю в «зеленой зоне» с расчетом на строительство.
• Оранжевая зона (коммерческая/жилая) — Гибкое многофункциональное использование.
• Красная зона (коммерческая) — магазины, офисы, рестораны.

Перед подписанием любых документов всегда проверяйте зонирование любого земельного участка или объекта недвижимости в соответствии с местными государственными документами RDTR. Ваш нотариус должен провести эту проверку в рамках стандартной процедуры проверки благонадежности.

Проведите тщательную проверку перед покупкой.

Независимо от выбранной вами формы собственности, тщательная проверка перед покупкой любой недвижимости на Бали является обязательным условием. Вот что следует проверить:

• Земельный сертификат — Проверить тип свидетельства (Hak Milik, HGB, Hak Sewa), его подлинность в местном земельном управлении (BPN), а также убедиться, что продавец имеет законное право продавать или сдавать в аренду.
• Статус зонирования — Убедитесь, что зонирование земельного участка соответствует предполагаемому использованию.
• разрешения на строительство — Для существующих зданий необходимо убедиться в наличии действующего разрешения на строительство (PBG) и сертификата соответствия здания требованиям безопасности (SLF), а также в том, что они соответствуют фактическому назначению здания.
• Лицензирование аренды — Если вы планируете сдавать жилье в краткосрочную аренду, убедитесь, что у вас есть или вы можете получить лицензию Pondok Wisata или Akomodasi Lainnya.
• Независимый нотариус — Всегда обращайтесь к нотариусу, специализирующемуся на процедуре PPAT, самостоятельно, а не к тому, кого рекомендует исключительно продавец или застройщик.
• Налоговая очистка — Убедитесь, что продавец своевременно оплачивает ежегодный налог на имущество (PBB) и не имеет задолженностей.

Стоимость покупки недвижимости на Бали

Помимо покупной цены, заложите в бюджет следующие расходы на приобретение:

• Нотариальные сборы — приблизительно 1% от стоимости сделки (аренда и собственность)
• Налог на покупку (только для PT PMA/права собственности) — 5% от стоимости сделки
• Плата за конвертацию сертификата (только для права собственности на землю) — 5% от стоимости сделки
• Ежегодный налог на имущество (PBB) — минимальные, обычно несколько сотен долларов США в год
• Налог на прибыль продавца (PPh) — Продавец оплачивает 2.5%, но это стоит учесть при переговорах.

Общие затраты на приобретение в первый год обычно превышают указанную цену на 7–12%. Всегда учитывайте это при расчете инвестиций, прежде чем принимать решение.

Лучшие районы Бали для покупки недвижимости иностранцами.

Местоположение определяет спрос на аренду, доходность, потенциал роста стоимости капитала и качество жизни. Наиболее популярные инвестиционные районы для иностранных покупателей:

• Canggu — Самый активный рынок вторичной недвижимости на Бали. Высокий спрос со стороны цифровых кочевников и туристов, приезжающих на длительный срок. Доходность от хорошо управляемых объектов составляет 12–15%. Коридор роста простирается на север, в районы Переренан и Чемаги.
• Семиньяк — Самый дефицитный по предложению элитный район Бали. Нехватка земли поддерживает стабильные цены. Валовая доходность составляет 8–12%, а остров обладает самой сильной международной узнаваемостью бренда.
• Улувату и Нуса-Дуа — Самый быстрорастущий сегмент элитной недвижимости на Бали. Виллы на вершине утеса от 1.2 млн долларов США. Высокая доходность от краткосрочной аренды объектов, находящихся под профессиональным управлением.
• Убуд — Отличия от южных регионов. Более низкая стоимость земли, доходность 7–10%, лучше всего подходит для оздоровительных центров и долгосрочной аренды.

Подробную информацию о структурах собственности, стоимости, зонировании по районам и текущих предложениях вы найдете в нашем полном руководстве. Продажа недвижимости на Бали.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы владеть недвижимостью на Бали безвозмездно?

Не так, как это могут делать граждане Индонезии. Прямое право собственности на землю (Hak Milik) ограничено гражданами Индонезии согласно индонезийскому законодательству. Иностранцы могут владеть правом аренды земли (Hak Sewa) непосредственно на свое имя в течение 25–30 лет с правом продления, или владеть эквивалентной недвижимостью через структуру иностранной компании PT PMA.

Как иностранцу безопаснее всего купить недвижимость на Бали?

Наиболее безопасные варианты — это аренда (Hak Sewa) с указанием вашего имени в свидетельстве о праве собственности или владение недвижимостью через компанию PT PMA. Оба варианта являются юридически признанными структурами. Избегайте номинальных соглашений — когда гражданин Индонезии владеет правом собственности от вашего имени — поскольку они не имеют юридической силы и сопряжены со значительным риском.

Как долго иностранец может владеть арендованной недвижимостью на Бали?

Стандартный срок аренды на Бали составляет 25–30 лет, при этом право на продление обычно прописывается в первоначальном договоре еще на 25–30 лет. Общий эффективный срок владения с учетом продления составляет в большинстве случаев 50–60 лет.

Платят ли иностранцы больше налогов при покупке недвижимости на Бали?

При покупке недвижимости в аренду основной статьей расходов является нотариальный сбор в размере 1%. При покупке недвижимости в собственность через PT PMA покупатели, помимо нотариальных сборов, платят налог на покупку в размере 5% и сбор за конвертацию сертификата в размере 5%. Общая стоимость приобретения недвижимости в собственность обычно на 7–12% выше указанной цены.

Может ли иностранец получить визу, купив недвижимость на Бали?

Да — по схеме PT PMA. Создание компании PT PMA для владения недвижимостью в полную собственность также дает покупателю право на получение инвесторской визы (KITAS), действительной в течение 2 лет и продлеваемой каждые 2 года. Покупка недвижимости в аренду сама по себе не предоставляет возможности получения визы.