Покупка недвижимости в Индонезии в качестве PT PMA: полное руководство по расходам, юридической структуре и переводу права собственности

Иностранных инвесторов все больше привлекает процветающий рынок недвижимости Индонезии, особенно Бали, благодаря значительному росту туризма, стабильной доходности и привлекательным возможностям инвестирования в виллы. Однако покупка земли здесь требует четкого понимания юридических структур собственности, налоговых обязательств и процедур преобразования прав собственности. Обзор всех доступных иностранным покупателям структур собственности см. в нашем полном руководстве. Продажа недвижимости на Бали — охватывает варианты аренды, права собственности и PT PMA во всех регионах. В этом руководстве объясняется, как Недвижимость PT PMA на Бали Как работает система – как иностранная компания может законно приобрести землю, как преобразовать право собственности (Hak Milik) в право на строительство (HGB) и каковы реальные затраты – предоставляя реалистичный обзор для инвесторов, выходящих на рынок недвижимости Индонезии. Иностранные покупатели чаще всего выходят на рынок Бали через виллы с правом аренды на продажу прежде чем рассматривать вариант приобретения права собственности через PT PMA.

1. Право собственности: что может и не может купить PT PMA

Иностранные граждане не могут владеть Хак Миликом (Фрихолдом). Однако PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) может на законных основаниях владеть землей под:

• Hak Guna Bangunan (HGB) – право на строительство, действительное в течение 30 лет + возможность продления до 80 лет.
• Хак Пакай (ХП) – право пользования, как правило, для жилой или маломасштабной застройки.

Если PT PMA приобретает землю, которая в настоящее время находится под управлением Hak Milik, право собственности сначала должно быть конвертировано в HGB, поскольку законно владеть Hak Milik могут только граждане Индонезии.

2. Процесс преобразования: Хак Милик → HGB

Когда компания PT PMA приобретает землю у индонезийского владельца, лицензированный нотариус (PPAT) управляет процессом преобразования права собственности в соответствии с требованиями Национального земельного агентства (BPN). Это юридически меняет права собственности с Hak Milik (индивидуальная собственность) на Hak Guna Bangunan (собственность компании). Ключевые моменты: Земля остается в собственности государства, а PT PMA имеет долгосрочные права на застройку.

• Конверсия обеспечивает полное соблюдение юридических норм и позволяет сдавать актив в аренду, развивать или перепродавать его.
• Типичное время обработки: 1–2 месяца при наличии полного пакета документов.

3. Общие расходы при покупке недвижимости PT PMA

Параметр	Кто платит	Ставка/Сумма	Заметки
BPHTB (налог покупателя)	Покупатель	5% от стоимости недвижимости	Обязательный государственный налог на передачу имущества
PPh (налог продавца)	продавец	2.5% от стоимости продажи	Налог на окончательный доход от продажи
Нотариальные сборы / сборы PPAT	Покупатель	0.5–1% от стоимости транзакции	Включает комплексную проверку, регистрацию AJB и BPN
Преобразование названий (HM → HGB)	Покупатель	15–30 миллионов индонезийских рупий за сертификат	Административные + нотариальные сборы за каждый титул на землю
Создание компании (PT PMA)	Покупатель	25–40 миллионов индонезийских рупий	Только если компания еще не создана
Переводы / Разные документы	Покупатель	2–3 миллионов индонезийских рупий	Для двуязычных контрактов или иностранных акционеров

Пример: стоимость недвижимости 5 миллиардов индонезийских рупий

• БПХТБ: 250 миллионов
• Нотариус (0.75%): 37.5 млн
• Конвертация титула (за сертификат): 25 миллионов
• Общие предполагаемые расходы покупателя: ≈ 312 миллионов индонезийских рупий (~6.2%)

4. 5%-ное недоразумение

Многие иностранные покупатели ошибочно полагают, что конвертация хак-милик в хангыльские фунты (Hak Milik) стоит 5%. На самом деле эти 5% относятся к BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — государственному налогу на передачу права собственности, а не к самой конвертации. Фактическая стоимость конвертации гораздо ниже — обычно 15–30 миллионов индонезийских рупий за сертификат, в зависимости от местоположения и сложности. Некоторые нотариусы указывают «5% за конвертацию» только потому, что объединяют все налоги и сборы в одну сумму.

5. А как насчет «Lepasan HGB ke Negara»?

Вы можете столкнуться с объектами недвижимости, обозначенными как «lepasan HGB ke negara», что означает, что право на землю, находящуюся в собственности государства, было возвращено государству. Это другая юридическая ситуация, связанная с истекшим сроком действия или возвращенными правами на землю, и процесс повторной подачи заявки на получение новых прав на землю, находящуюся в собственности государства, отличается. Мы подробно рассмотрим эту тему в нашей следующей статье в блоге, объяснив значение, процесс и реальные затраты, связанные с работой с землей, находящейся в собственности государства.

6. Ключевые выводы для инвесторов

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец приобрести недвижимость в Индонезии в полную собственность?

Нет — иностранцы не могут напрямую владеть правом собственности на землю (Hak Milik) в соответствии с индонезийским законодательством. Законные пути для иностранных покупателей включают аренду (Hak Sewa, на 25–30 лет с возможностью продления), право пользования (Hak Pakai) с действующим разрешением на проживание или создание компании PT PMA для владения землей на основании права на строительство (HGB).

Что такое PT PMA и как оно работает в сфере владения недвижимостью?

PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) — это компания с иностранным капиталом, зарегистрированная в Индонезии. Она может на законных основаниях владеть землей на основании права собственности HGB (Hak Guna Bangunan), что дает иностранным акционерам фактический долгосрочный контроль над имуществом. Для создания компании требуется не менее двух акционеров и минимальный уставной капитал в размере 10 миллиардов индонезийских рупий.

Сколько стоит открыть компанию PT PMA в Индонезии?

Затраты на регистрацию компании PT PMA обычно составляют от 25 до 40 миллионов индонезийских рупий и включают в себя нотариальные сборы, регистрацию в системе OSS и оформление документов. Это единовременные расходы. Ежегодные расходы на соблюдение нормативных требований (отчетность, бухгалтерский учет) добавляют примерно от 10 до 20 миллионов индонезийских рупий в год в зависимости от поставщика услуг.

В чём разница между BPHTB и платой за конвертацию HGB?

BPHTB — это государственный налог на передачу собственности, составляющий 5% от стоимости сделки и уплачиваемый покупателем при каждой покупке недвижимости. Плата за конвертацию HGB — это отдельный административный сбор за преобразование свидетельства о праве собственности Hak Milik в HGB, обычно составляющий 15–30 миллионов индонезийских рупий за свидетельство, независимо от стоимости недвижимости. Это два разных сбора, которые продавцы и некоторые агенты часто ошибочно объединяют в один.

Сколько времени занимает процесс покупки недвижимости через PT PMA на Бали?

Типичная сделка с недвижимостью, оформленная через PT PMA на Бали, занимает от 6 до 12 недель с момента предложения до завершения передачи права собственности. Это включает в себя создание компании (если она еще не создана), проверку юридической чистоты сделки, привлечение нотариуса, конвертацию права собственности, оплату через BPHTB и регистрацию BPN. Предварительная подготовка всей необходимой документации значительно сокращает этот срок.

Заключение

Благодаря правильно структурированному соглашению о владении недвижимостью (PT PMA), иностранные инвесторы могут на законных основаниях и с уверенностью владеть землей в Индонезии на основании титула HGB, осуществлять долгосрочный контроль и развивать или сдавать в аренду свои активы. Понимание юридического процесса и фактических затрат имеет важное значение для предотвращения ошибок и обеспечения полного соответствия законодательству. Сотрудничество с опытными профессионалами — включая доверенного нотариуса, юридического консультанта и агентство, такое как Prestige Property Bali — делает инвестиционный процесс плавным, прозрачным и успешным. Покупателям, впервые сталкивающимся с индонезийским законодательством о недвижимости, также следует ознакомиться с нашим руководством по... Могут ли иностранцы купить недвижимость на Бали? Для простого и понятного обзора всех вариантов юридического владения.