Дискуссия о преимуществах районов Берава и Переренан всегда вызывает интерес у потенциальных клиентов, желающих инвестировать в район Чангу. Оба района имеют много общего: они расположены менее чем в 15 минутах езды друг от друга, а основным источником инвестиций на каждом из рынков являются иностранные арендаторы и покупатели.
Однако каждый рынок имеет свои особенности и ценовые диапазоны. Главное различие заключается в цене продажи и арендной плате в каждом районе. Важно понимать эти различия, чтобы составить обоснованное мнение о том, в какой рынок стоит инвестировать.
В этой статье представлена информация о ценах аренды и продажи недвижимости в Бераве и Переренане, а также обзор предложений на рынке недвижимости в каждом из этих районов. Для получения полного представления об инвестиционных возможностях на Бали для иностранных покупателей, ознакомьтесь с нашим руководством по инвестированию в недвижимость на Бали для иностранцев.
Основные выводы
- Берава — самый благоустроенный и дорогой район Чангу, расположенный всего в нескольких минутах от пляжа и имеющий развитый рынок аренды жилья.
- Хотя район Переренан не так хорошо развит, как Берава, он предлагает аналогичные возможности, что и Берава пять лет назад, с потенциалом для большего роста.
- Цена за квадратный метр является лучшим показателем реальной стоимости, чем номинальная стоимость, учитывая значительную разницу в размере и характеристиках одной и той же недвижимости.
- Цена отражает более рискованный, но и более потенциально прибыльный характер рынка Переренан, в то время как рынок Берава имеет меньший потенциал роста и меньший инвестиционный риск.
- С юридической точки зрения обе области идентичны, и различия в большей степени соответствуют ожиданиям рынка.
- Помимо Переренана, есть и другие районы, расположенные аналогично Бераве, которые предлагают больший потенциал роста и более крупные земельные владения, например, Сепака.
Содержание
- Берава против Переренана: краткий обзор
- Берава – признанный выбор
- Переренан – точка входа по выгодной цене
- Сравнение цен – реальные объявления рядом
- Сравнение доходности от аренды и рентабельности инвестиций
- Какой профиль покупателя подходит для каждого региона?
- За пределами Переренана – следующий рубеж
- Что выбрать?
- Часто задаваемые вопросы
Берава против Переренана Бали: краткий обзор
| фактор | Berawa | Переренан |
| Этап рынка | Устоявшаяся, проверенная система | На начальной, ранней стадии |
| Доступ к пляжу | Пешком (5-10 мин) | Небольшая поездка (10-15 мин) |
| Типичная цена входа | от 300,000 до 500,000 долларов США | USD 100,000-300,000 |
| Валовой доход от аренды | 12-16% | 10-16% |
| 5-летняя тенденция роста стоимости активов | Крепкий, сейчас созревающий | Сильный, на ранней стадии кривой |
| база спроса на аренду | Проверенная высокая плотность | Растет, черпая из одного источника. |
| Лучше всего | Доказанный доход, низкий риск исполнения. | Вход по выгодной цене, потенциал роста |
Берава – признанный выбор
Берава — безусловно, самый развитый район Чангу с удобным доступом к пляжу. Раньше Берава была развивающимся районом, как сейчас Переренан. Поэтому можно сказать, что Берава более развита, цены более стабильны, и на рынке меньше спекуляций.
Для потенциальных покупателей это означает, что вы платите больше за большую безопасность. Учитывая существующий спрос на аренду, развитую инфраструктуру управления недвижимостью и простоту перепродажи, многие считают этот рынок привлекательным. Недостаток заключается в том, что, учитывая историю Беравы, многие ожидают минимального или нулевого потенциала роста от этих инвестиций.
Официальные данные о количестве прибывающих туристов в Индонезию, подтверждающие сохраняющийся спрос в туристическом коридоре Чангу, можно найти на сайте BPS Indonesia.
Переренан – точка входа по выгодной цене
Переренан, расположенный к северу от Беравы, менее развит и более доступен по цене. Как и Берава, он значительно развился за последние два года, и цены на землю и виллы также быстро выросли. Это означает, что Переренан находится на более ранней стадии развития по сравнению с Беравой.
Более низкая цена означает меньшую определенность, но и потенциал для более высокой доходности. Более низкие цены означают больший потенциал роста, если цены продолжат расти, как это было в Бераве несколько лет назад. Менее развитая инфраструктура аренды жилья в этом районе менее развита, чем в Бераве, но за последние три года она улучшилась.
Ключевые выводы
Наиболее полезная ментальная модель — это не «Берава против Переренана», а «Переренан сегодня против Беравы пять лет назад». Покупатели, которые приобрели недвижимость в Бераве примерно в 2019-2020 годах по ценам на землю значительно ниже сегодняшних, получили основную часть прироста стоимости недвижимости в этом районе. Переренан сейчас находится в аналогичном положении в своем собственном цикле. Это не гарантирует, что Переренан точно повторит траекторию Беравы, но основные факторы спроса — близость, пересекающийся рынок аренды, улучшающаяся инфраструктура — действительно схожи.
Сравнение цен – реальные объявления рядом
Указанные в заголовке цены могут вводить в заблуждение при сравнении объектов с разным количеством спален и размерами земельных участков. Более точным сравнением будет цена за квадратный метр застроенной площади:
| Список | Цена | Размер сборки | Цена за кв.м. застройки |
| Переренан – 1-комнатная квартира в аренде (номер объекта PV330) | 98 000 евро (приблизительно 105 000 долларов США) | 63 кв.м. | ~1,667 долларов США/кв.м |
| Берава – вилла с 4 спальнями в аренде, в нескольких шагах от пляжа. | USD 440,000 | 249 кв.м. | ~1,767 долларов США/кв.м |
| Берава — 2-спальный таунхаус, отличное расположение | USD 335,000 | 125 кв.м. | ~2,680 долларов США/кв.м |
Это показывает: вилла с 4 спальнями в Бераве и апартаменты в Переренане имеют удивительно схожую цену за квадратный метр – более высокая цена в Бераве обусловлена большим размером объекта с 4 спальнями и более высокими техническими характеристиками, а не только местоположением. Таунхаус в Бераве, напротив, стоит значительно дороже за квадратный метр – меньший по размеру, но высококачественный, готовый к заселению объект, расположенный в наиболее удобном для пеших прогулок районе Беравы, имеет действительно более выгодное местоположение и удобство.
Краткие обзоры объявлений
Переренан – Элитные апартаменты: завершены в октябре 2022 года, 1 спальня, 1 ванная комната, площадь 63 кв.м. Право аренды 24 года, с возможностью продления еще на 25 лет. Цена 98 000 евро. Простой и недорогой вариант для выхода на рынок недвижимости Переренана.
Берава – вилла с 4 спальнями в аренде (в нескольких шагах от пляжа): построена в 2022 году, участок 250 кв.м, площадь застройки 249 кв.м, 4 спальни с ванными комнатами на двух уровнях, частный бассейн, 5 минут пешком до пляжа Берава. Предлагается в аренду на 26 лет по цене 440 000 долларов США.
Берава – таунхаус с 2 спальнями (престижное местоположение): построен в 2021 году, участок 110 кв.м, площадь застройки 125 кв.м. Часть эксклюзивного жилого комплекса из 14 квартир с частным бассейном, системой «умный дом» и солнечными батареями. Право аренды до 2048 года. Полностью меблирован, профессиональное управление, предполагаемая рентабельность инвестиций 9%, цена 335 000 долларов США.
Просмотрите текущие виллы, выставленные на продажу в коридоре Чангу , включая списки Беравы и Переренана.
Сравнение доходности от аренды и рентабельности инвестиций
| Район | Валовой урожай | Заполняемость | Зрелость управления |
| Berawa | 12-16% | 70-80% | Опытные и зарекомендовавшие себя операторы с подтвержденной репутацией. |
| Переренан | 10-16% | 65-75% | Рост – значительно улучшился с 2022 года. |
В приведенном выше примере таунхауса в Бераве заявленная рентабельность инвестиций составляет 9% чистой прибыли – это реалистичный показатель чистой прибыли после вычета платы за управление, налогов и эксплуатационных расходов из диапазона валовой доходности, показанного здесь. При сравнении предложений всегда следует различать валовую и чистую доходность, поскольку разница между ними обычно составляет 25-35%.
Какой профиль покупателя подходит для каждого региона?
- Выберите Бераву, если: Вы отдаете приоритет пешей доступности к пляжу и объектам инфраструктуры, хотите гарантированно получать прибыль от сдачи в аренду с минимальным риском реализации и готовы платить больше за уверенность.
- Выберите Переренан, если: Ваш бюджет более ограничен, вас устраивает рынок, который еще находится в стадии развития, и вы готовы держать активы более 5 лет, чтобы получить основную часть прибыли от роста стоимости.
За пределами Переренана – следующий рубеж
Для инвесторов, желающих приобрести недвижимость раньше, чем это возможно в Переренане, земля в зоне роста простирается дальше на север и вглубь материка и включает такие районы, как Сепака. Например, вилла 2014 года постройки с 5 спальнями, расположенная в Сепаке на участке площадью 2,000 кв. м с застраиваемой площадью 1,600 кв. м, имеет выход к реке и предлагается к продаже по цене значительно ниже, чем земля в Бераве или центральном Переренане. Сепака — это более сельская местность, расположенная севернее Чангу, и это демонстрирует, насколько далеко покупатели земли готовы зайти, чтобы получить максимум за свои деньги.
Что выбрать?
Выбор между Berawa и Pererenan на Бали в конечном итоге зависит от вашего капитала, допустимого уровня риска и временного горизонта. Berawa уже сегодня предлагает проверенную, менее рискованную доходную недвижимость. Pererenan предлагает более низкие первоначальные затраты и более длительный период роста стоимости, при условии, что вы готовы удерживать недвижимость на протяжении всего периода развития региона.
Для получения полного обзора юридических структур собственности, применимых к обеим областям, см. наше руководство о том , могут ли иностранцы покупать недвижимость на Бали . Для более широкого сравнения инвестиционных районов по всему острову ознакомьтесь с нашим руководством о лучших районах для инвестиций на Бали или изучите наш полный обзор недвижимости на Бали, выставленной на продажу.
Все еще выбираете между Беравой и Переренаном на Бали для вашей следующей инвестиции? Наша команда поможет вам ознакомиться с текущими предложениями в обоих районах.
Обратитесь в компанию Prestige Property Bali, чтобы обсудить, какой район и какой объект недвижимости лучше всего соответствуют вашим инвестиционным целям.
Часто задаваемые вопросы
Что лучше для инвестиций в недвижимость — Берава или Переренан?
Все зависит от ваших приоритетов. Берава предлагает проверенную доходность от сдачи в аренду, близость к пляжу и меньший риск реализации проекта по более высокой цене. Переренан предлагает значительно более низкие начальные цены и больший потенциал роста стоимости, но с еще не полностью сформированной инфраструктурой аренды. Ни один из вариантов не является однозначно лучше другого – правильный выбор зависит от вашего бюджета и готовности к риску.
Сколько стоит вилла в Бераве по сравнению с Переренаном?
В Бераве цены на виллы в удачно расположенных районах обычно начинаются от 300 000–500 000 долларов США и выше. В Переренане аналогичные предложения начинаются от 100 000–300 000 долларов США в зависимости от размера и уровня отделки. Цена за квадратный метр является более точным показателем, чем указанная цена, учитывая разнообразие размеров вилл в каждом районе.
Какова разница в доходности от аренды между Беравой и Переренаном?
В обоих регионах валовая доходность сопоставима – 12-16% в Бераве и 10-16% в Переренане. Главное различие заключается в уровне зрелости управления: в Бераве опыт профессионального управления недвижимостью более длительный, в то время как инфраструктура аренды в Переренане значительно улучшилась с 2022 года, но остается менее развитой.
Является ли Переренан частью Чангу?
Да. Переренан расположен в более широком коридоре Чангу, непосредственно к северу от Беравы, и привлекает арендаторов из числа иностранных граждан. Он рассматривается как отдельный субрайон из-за иного ценового сегмента и стадии развития, а не как совершенно отдельный рынок.
Где сейчас выгоднее всего, в Бераве или Переренане?
В пересчете на квадратный метр компания Pererenan, как правило, предлагает более выгодные условия, особенно для покупателей, ориентированных на рост стоимости капитала в течение 5 лет и более. Предложение Berawa отличается – вы платите за проверенную, менее рискованную доходность от сдачи в аренду, а не просто за ценовую эффективность.
