Недвижимость на Бали на продажу

Недвижимость на Бали предлагает одни из самых высоких инвестиционных показателей в Юго-Восточной Азии — сочетание стабильного спроса на аренду, роста цен на землю и образа жизни, который круглый год привлекает состоятельных иностранных покупателей. Ищете ли вы виллу в аренду в Чангу, недвижимость в собственности в Семиньяке или участок для строительства дома вашей мечты, это руководство охватывает все, что вам нужно знать перед инвестированием.

Почему стоит инвестировать в недвижимость на Бали?

Рынок недвижимости Бали продолжает демонстрировать результаты, которым могут похвастаться немногие мировые направления. Сочетание неизменной туристической привлекательности острова, богатой культуры и относительно доступных цен делает его привлекательным выбором как для покупателей, ориентированных на комфортный образ жизни, так и для инвесторов.

Цифры говорят сами за себя:

• Средняя годовая рентабельность инвестиций составляет 8–15%. Клиенты Prestige Property Bali получают выгоду от аренды недвижимости.
• 78% средняя заполняемость для хорошо управляемых вилл в престижных районах
• 10% рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в стоимости недвижимости (земли и зданий) во многих регионах.

Официальную статистику по туризму и прибытию туристов в Индонезию можно посмотреть здесь.
BPS Индонезия.

В отличие от многих развитых рынков, Бали по-прежнему предлагает реальный потенциал роста — повышение стоимости земли в перспективных районах, увеличение числа иностранных туристов и рост числа людей, работающих удаленно, что обеспечивает круглогодичный спрос на аренду жилья, а не сезонные пики.

Виды недвижимости на Бали, выставленной на продажу.

На рынке недвижимости Бали представлен широкий выбор различных типов объектов, каждый из которых подходит для разных целей и бюджетов покупателей:

• Виллы на продажу — Самый востребованный класс активов. Доступен в форме аренды или полной собственности во всех основных районах. От компактных инвестиционных квартир с 1 спальней до просторных семейных особняков с 7 спальнями. Ознакомьтесь с полным ассортиментом. Виллы на продажу на Бали.
• Продается земельный участок — для покупателей, желающих построить собственную виллу с нуля. Значительный потенциал роста стоимости в долгосрочной перспективе, особенно в быстро развивающихся районах, таких как Переренан и Чемаги. Посмотреть доступные предложения Земельный участок на продажу на Бали.
• Внеплановые разработки — Покупка до завершения строительства. Начальные цены, как правило, на 15–25% ниже рыночной стоимости готового объекта, с поэтапными платежами в течение периода строительства. Более высокий уровень риска и потенциальной прибыли, требующий тщательной проверки со стороны застройщика.
• Коммерческая недвижимость — Объекты гостиничного, розничного и многофункционального назначения в туристических зонах с высокой посещаемостью. Специализированная категория с различными требованиями к зонированию.

Структуры собственности — что нужно знать иностранцам.

Понимание того, как иностранные покупатели могут на законных основаниях владеть недвижимостью на Бали, является важнейшим шагом перед любой покупкой. Существуют две основные структуры:

Аренда (Хак Сева)

Аренда недвижимости — наиболее распространенный и доступный вариант для иностранных покупателей. Вы арендуете недвижимость на фиксированный срок — обычно 25–30 лет — при этом ваше имя напрямую указывается в свидетельстве о праве собственности, часто с возможностью продления. Такая структура позволяет снизить первоначальные инвестиции и обеспечивает высокую окупаемость, поскольку затраты на приобретение значительно ниже, чем при покупке недвижимости в собственность.

Требования: Единственное личное требование — наличие действующего паспорта, срок действия которого истекает не менее чем через 6 месяцев.

Расходы: Основная дополнительная статья расходов — это нотариальный сбор в размере 1%, который покрывает юридическую проверку и оформление договора.

Фригольд (Хак Милик)

В Индонезии право собственности на недвижимость (Hak Milik) может принадлежать только гражданам Индонезии. Для иностранных инвесторов юридическим способом получения доступа к недвижимости является создание PT PMA (Penanaman Modal Asing — компания с иностранным капиталом), для чего требуется как минимум два акционера.

Для получения полной информации обо всех законных вариантах, доступных иностранным покупателям, ознакомьтесь с нашим специальным руководством: Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Бали?

Вот чего следует ожидать от программы PT PMA:

• Регистрация компании: открытие банковского счета для компании с минимальным уставным капиталом в 10 миллиардов индонезийских рупий.
• 5% налог на покупку
• За конвертацию сертификата из категории Hak Milik в категорию HGB (Hak Guna Bangunan — Право на строительство) взимается комиссия в размере 5%.
• Нотариальный сбор в размере 1%, включая проверку юридической чистоты сделки.
• Дополнительная выгода: Владельцы лицензии PT PMA могут подать заявку на получение инвесторской визы, действительной в течение 2 лет и продлеваемой каждые 2 года.

Для полного сравнения вилл в аренде и в полной собственности на Бали, ознакомьтесь с нашим руководством по продаже вилл в аренде и в полной собственности.

Понимание законов зонирования Бали

На Бали действуют законы о зонировании, определяющие, какие типы недвижимости можно строить и как можно использовать землю. Каждый покупатель должен проверить статус зонирования перед покупкой — это напрямую влияет на то, что можно построить, можно ли заниматься сдачей недвижимости в аренду и на долгосрочную стоимость инвестиций.

• Розовая зона (туристическая территория) — Идеально подходит для инвестиций, ориентированных на туризм: отели, курорты, виллы и краткосрочная аренда. Расположены недалеко от пляжей, культурных достопримечательностей и развлекательных центров. Большинство элитных инвестиционных вилл в Чангу, Семиньяке и Улувату находятся в розовых зонах.
• Оранжевая зона (коммерческая и жилая) — Гибкая зона, допускающая сочетание жилого и коммерческого использования. Предлагает больше возможностей для развития, чем зоны, предназначенные только для жилой застройки.
• Красная зона (коммерческая) — для магазинов, ресторанов, офисов и коммерческих предприятий. Подразделяется на центральные деловые районы и районные коммерческие зоны.
• Желтая зона (жилая) — для частных домовладений. В некоторых случаях, в зависимости от местных правил, может быть разрешено открытие небольших предприятий. Популярно среди экспатов, проживающих длительное время, и их семей.
• Зеленая зона (сельскохозяйственная) — Строительные работы строго запрещены для сохранения сельскохозяйственных ресурсов. К этой категории относятся пышные рисовые поля и плодородные земли. Они расположены в Убуде, Нуса-Дуа, Сануре и районах вокруг горы Батур. Покупатели ни в коем случае не должны приобретать землю в «зеленой зоне» с расчетом на строительство.

Инвестиционные стратегии

Инвестиции в недвижимость на Бали предлагают несколько различных путей, каждый со своим соотношением риска и доходности. Понимание ваших целей — отправная точка для выбора правильной стратегии.

Стратегия 1 — Строительство на стадии проектирования (Визионерский подход)

Покупка недвижимости на этапе строительства означает приобретение объекта на основе проекта и плана, до завершения строительства. Начальные цены, как правило, на 15–25% ниже рыночной стоимости готового объекта, с поэтапной оплатой в течение периода строительства. Компромисс заключается в сроках строительства (12–24 месяца) и подверженности рискам, связанным с застройщиком. Компания Prestige Property Bali сотрудничает только с авторитетными застройщиками, чтобы минимизировать эти риски для своих клиентов.

Стратегия 2 — Виллы, готовые к заселению (Стратег)

Самый простой и быстрый путь к получению арендного дохода. Вы точно видите, что покупаете, можете проверить существующую историю арендных платежей и начать получать денежный поток с первого дня. Если у объекта есть история успешных сделок, прогнозирование рентабельности инвестиций значительно надежнее, чем оценки для объектов на стадии строительства.

Стратегия 3 — Приобретение земли и строительство (Архитектор)

Покупка земли и строительство собственной виллы предоставляют наибольший творческий контроль и потенциал долгосрочного роста стоимости капитала, особенно в быстро развивающихся районах, таких как Переренан, Чемаги и окраины Чангу. Этот путь требует тщательного планирования — от поиска места и проверки зонирования до проектирования, получения разрешений и управления строительством. Это самый трудоемкий путь, но он может принести наибольшую прибыль в пересчете на квадратный метр для покупателей, которые хорошо продумают план.

Разрешения на строительство на Бали — PBG и SLF

Для законного строительства на Бали требуется два разрешения на разных этапах строительства:

• PBG (Персетухуан Бангунан Гедунг) — Разрешение на строительство, выданное до начала строительства, заменяющее старый IMB. Оно подтверждает, что ваш проект соответствует нормам зонирования, безопасности и планирования. Никакое законное строительство не должно начинаться без действующего PBG.
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — Сертификат соответствия здания требованиям безопасности, выдаваемый после завершения строительства. Он подтверждает, что здание безопасно, соответствует нормам и пригодно для проживания. Без такого сертификата коммерческая эксплуатация виллы не допускается.

Вместе PBG и SLF защищают ваши инвестиции и необходимы для эксплуатации вилл, краткосрочной аренды или любой коммерческой недвижимости. Всегда проверяйте оба показателя при проведении комплексной проверки любой приобретаемой недвижимости.

Лучшие места для инвестиций в недвижимость на Бали

При поиске недвижимости на Бали местоположение определяет всё — спрос на аренду, уровень заполняемости, стоимость при перепродаже и качество жизни. Вот самые развитые и быстрорастущие инвестиционные районы Бали:

Местоположение определяет всё — спрос на аренду, уровень заполняемости, стоимость при перепродаже и качество жизни. Вот самые развитые и быстрорастущие инвестиционные районы Бали:

• Чангу и Берава — Самый ликвидный рынок вторичной недвижимости на Бали. Стабильный спрос со стороны цифровых кочевников, серферов и экспатов. Высокая доходность от краткосрочной аренды, в среднем 12–15%, для хорошо управляемых объектов. Самый быстрорастущий регион по объему нового предложения.
• Семиньяк — Самый дефицитный по предложению элитный район Бали. Нехватка земли поддерживает стабильно высокие цены. Валовая доходность составляет 8–12%, а международный бренд является самым узнаваемым в регионе Бали.
• Переренан, Сесех и Чемаги — Перспективный район роста к северу от Чангу. Цены на землю на 20–30% ниже, чем в Бераве, при этом спрос на аренду остается тем же. Удачная точка входа для инвесторов в 2026 году.
• Улувату и Нуса-Дуа — Самый быстрорастущий сегмент элитной недвижимости на Бали. Виллы на вершине утеса стоят от 1.2 млн долларов США. Высокая доходность от краткосрочной аренды объектов, находящихся под профессиональным управлением. Требуется дополнительная проверка зонирования после принятия мер по обеспечению соблюдения законодательства в 2025 году.
• Умалас — благоустроенный жилой район, популярный среди иностранцев, проживающих здесь длительное время, и семей. Тише, чем Чангу, с хорошим доступом к международным школам.
• Убуд — работает по другим принципам. Стоимость земли значительно ниже, чем на аналогичных прибрежных участках. Валовая доходность составляет 7–10% для объектов, ориентированных на длительное проживание в оздоровительных центрах и удаленную работу. Лучше всего подходит покупателям, которых больше привлекает близость к пляжу, чем культура и природа.

Контрольный список для проверки юридической чистоты сделки перед покупкой недвижимости на Бали.

Каждый покупатель должен провести тщательную проверку перед приобретением любой недвижимости на Бали. Вот что следует проверить:

• Земельный сертификат — Проверить тип сертификата (Hak Milik, HGB, Hak Sewa), его подлинность, а также убедиться, что продавец имеет законное право продавать или сдавать в аренду.
• Статус зонирования — Подтвердите зонирование земельного участка и то, что разрешено строить или эксплуатировать на нем.
• ПБГ и СЛФ — Для существующих зданий убедитесь, что оба разрешения действительны и соответствуют фактическому назначению здания.
• Лицензирование аренды — подтвердите лицензию Pondok Wisata (до 5 номеров) или Akomodasi Lainnya, если вы планируете сдавать в аренду на короткий срок
• Нотариальное поручение — Всегда привлекайте для сделки независимого нотариуса (PPAT), а не того, кого порекомендовал исключительно продавец.
• Налоговая очистка — Убедитесь, что налог на землю и здание (PBB) продавца уплачен своевременно и не имеет задолженностей.

Стоимость покупки недвижимости на Бали

Помимо указанной цены покупки, покупателям следует предусмотреть следующие расходы на приобретение:

• Нотариальные сборы — приблизительно 1% от стоимости сделки, включая юридическую проверку и процесс передачи права собственности.
• Налог на покупку (для PT PMA/права собственности) — 5% от стоимости сделки
• Плата за конвертацию сертификата (Hak Milik в HGB) — 5% от стоимости сделки, применяется при покупке недвижимости в собственность через PT PMA.
• Ежегодный налог на имущество (PBB) — на Бали цены очень низкие, обычно несколько сотен долларов США в год за стандартную виллу.
• Налог на прибыль продавца (PPh) — 2.5% от стоимости сделки, оплачивается продавцом, но стоит понимать, поскольку это может повлиять на динамику переговоров.

Общие затраты на приобретение в первый год обычно составляют от 7 до 12% выше заявленной цены в зависимости от структуры собственности и сложности сделки. Всегда учитывайте это при расчете инвестиций.

Часто задаваемые вопросы — Недвижимость на Бали

Ниже приведены ответы на вопросы, которые наша команда в Prestige Property Bali чаще всего получает от иностранных покупателей.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Бали?

Да. Иностранцы могут на законных основаниях приобретать недвижимость на Бали посредством договоров аренды (на 25–30 лет с возможностью продления, с указанием имени покупателя непосредственно в свидетельстве) или через структуру PT PMA (компания, принадлежащая иностранцу) для получения права собственности, эквивалентного праву полного владения. Прямое право собственности (Hak Milik) ограничено гражданами Индонезии в соответствии с индонезийским законодательством.

Какова средняя рентабельность инвестиций в недвижимость на Бали?

Клиенты Prestige Property Bali получают в среднем 8–15% годовой доходности от сдачи недвижимости в аренду, при этом средний уровень заполняемости вилл с хорошим управлением составляет 78%. Доходность варьируется в зависимости от района, типа недвижимости и качества управления — в Чангу и Семиньяке, как правило, наблюдается самая высокая доходность от краткосрочной аренды.

В чём разница между арендой и правом собственности на Бали?

Аренда (Hak Sewa) предоставляет покупателю исключительное право пользования и права на недвижимость на фиксированный срок (обычно 25–30 лет, с возможностью продления), при этом его имя указывается в свидетельстве. Это наиболее распространенный вариант для иностранных покупателей. Право собственности на землю (Hak Milik) — это бессрочное право собственности, но оно ограничено гражданами Индонезии; иностранцы получают доступ к эквивалентному праву собственности на землю через структуру компании PT PMA.

Какие основные расходы возникают при покупке недвижимости на Бали?

Помимо покупной цены, покупателям следует заложить в бюджет нотариальные сборы (примерно 1%), налог на покупку (5% для сделок с недвижимостью в частной собственности/с правом собственности на землю) и расходы на юридическую экспертизу. Общие затраты на приобретение обычно увеличиваются на 7–12% по сравнению с заявленной ценой в первый год.

Какой район Бали лучше всего подходит для инвестиций в недвижимость в 2026 году?

Чангу и Берава предлагают самый высокий спрос на краткосрочную аренду и ликвидность. Семиньяк обеспечивает стабильно высокую доходность на самом дефицитном рынке Бали. Переренан и Семаги предлагают наилучшую точку входа в развивающийся коридор к северу от Чангу. Выбор подходящего района зависит от ваших инвестиционных целей, бюджета и предпочтительного образа жизни.

Регулирование иностранных инвестиций контролируется
Координационный совет инвестиций Индонезии (BKPM).

Готовы инвестировать в недвижимость на Бали? Свяжитесь с Prestige Property Bali для бесплатной консультации без каких-либо обязательств — через WhatsApp, по телефону или с помощью нашей формы запроса. Наша команда разработает индивидуальный инвестиционный план, адаптированный к вашему бюджету и целям.