Australianos podem comprar imóveis em Bali?

Bali continua sendo um destino dos sonhos para muitos australianos. Muitos visitam a ilha para passar férias. Outros se mudam para lá para investir, se aposentar ou mudar seu estilo de vida. Mas a grande questão permanece: australianos podem comprar imóveis em Bali?

Sim , australianos podem comprar imóveis legalmente em Bali, mas com algumas condições. Você não pode ser proprietário de terras em seu próprio nome. No entanto, estruturas legais permitem que você alugue, use ou possua imóveis de outras maneiras.

Em 2025, mais de 1.6 milhão de australianos visitaram Bali. Eles constituíram o maior grupo de turistas estrangeiros. Atualmente, muitos retornam para investir, se aposentar ou se mudar para lá permanentemente. (Fonte: Estatísticas de Turismo da Indonésia do BPS 2025)

Neste guia, a Prestige Property Bali explica tudo o que você precisa saber. Ele aborda a compra de uma villa ou propriedade em 2026 para cidadãos australianos.

Para uma visão completa de todas as opções de imóveis disponíveis em Bali, consulte nosso guia de imóveis à venda em Bali — que abrange estruturas de propriedade, melhores áreas, zoneamento e estratégias de investimento.

É legal para australianos comprarem imóveis em Bali?

Essa é uma das perguntas mais frequentes que recebemos na Prestige Property Bali , e por um bom motivo. Comprar um imóvel no exterior envolve leis desconhecidas, e a Indonésia possui regulamentações específicas sobre propriedade de terras. Australianos não podem, legalmente, possuir terras em regime de propriedade plena (Hak Milik) em Bali.

A legislação indonésia restringe a propriedade plena de terras apenas a cidadãos indonésios. Isso significa que estrangeiros, incluindo australianos, não podem deter terras diretamente em seus próprios nomes usando um título Hak Milik. Tentar comprar um imóvel por meio de um representante indonésio (alguém que o detém em seu nome) não é apenas arriscado, mas também ilegal e não oferece nenhuma proteção legal efetiva.

Mas existem métodos legais, seguros e de longo prazo para os australianos controlarem propriedades em Bali.

Felizmente, a legislação imobiliária indonésia oferece opções de propriedade 100% legais e seguras para estrangeiros, quando estruturadas adequadamente . Estas incluem:

• Contratos de arrendamento (Hak Sewa)
• Títulos com direito de uso (Hak Pakai)
• Títulos de Direito de Construção (Hak Guna Bangunan / HGB) por meio de uma empresa estrangeira (PT PMA)

Os contratos de arrendamento normalmente começam com 25 anos, enquanto os títulos Hak Pakai e HGB podem se estender por até 80 anos (30 iniciais + 20 + 30 renovações), oferecendo segurança para o planejamento a longo prazo.

Na Prestige Property Bali , orientamos os australianos na escolha da opção de propriedade mais segura e adequada aos seus objetivos, seja uma casa de férias, uma residência familiar ou um investimento comercial.

Formas legais pelas quais os australianos podem possuir ou controlar propriedades.

Embora os australianos não possam possuir terras diretamente em Bali sob um título de propriedade plena, a lei indonésia oferece diversas alternativas totalmente legais que permitem controlar, arrendar ou construir em uma propriedade por décadas.

Na Prestige Property Bali , ajudamos australianos a explorar essas opções diariamente. Aqui está um resumo das quatro maneiras mais comuns e seguras de adquirir um imóvel em Bali como estrangeiro:

1. Título de arrendamento (Hak Sewa)

Este é o método mais popular para australianos comprarem casas de férias em Bali.

• Você arrenda o terreno/imóvel do proprietário (geralmente um cidadão indonésio).
• Os termos do contrato de arrendamento são geralmente anos 25-30, frequentemente renovável por até 80 anos
• Você tem plenos direitos de uso, reforma, aluguel ou revenda do imóvel.
• Ideal para vilas residenciaiscasas de férias ou imóveis para investimento

Por que recomendamos isso:
Arrendamento is Acessível, flexível e descomplicadoE permite que estrangeiros possuam propriedades sem constituir uma empresa.

2. Direito de uso do título (Hak Pakai)

Este é um título reconhecido pelo governo e especificamente concebido para estrangeiros.

• Concede o direito de usar a terra pela até 80 anos (30 + 20 + 30)
• Requer um número de identificação válido. autorização de residência (ex: KITAS ou KITAP)
• Deve ser utilizado apenas para fins residenciais.
• Pode ser registrado em seu nome pessoal.

Por que é ideal:
O Hak Pakai é um caminho seguro para residência de longo prazo, ideal para aposentados, expatriados ou visitantes frequentes.

3. Direito de Construir via PT PMA (Hak Guna Bangunan/HGB)

Para australianos que desejam desenvolver ou investir comercialmente , esta é a opção mais vantajosa.

• Configurar uma PT PMA, uma sociedade de responsabilidade limitada de propriedade estrangeira na Indonésia
• Sua empresa pode possuir legalmente terras com um Título HGB
• Valido para 30 Anos, extensível até 80 Anos
• Você pode construir, alugare operar um negócio no terreno

Por que isso é estratégico:
Perfeito para Aluguel de casas de temporada, resorts, cafésou portfólios imobiliários de longo prazo. A Prestige Property Bali pode conectar você com equipes jurídicas para constituir uma PT PMA corretamente.

4. Propriedade em regime de condomínio (HMSRS)

Deseja ser proprietário de um apartamento ou unidade em condomínio ? Este é o caminho legal.

• Aplica-se a edifícios com várias unidades
• Estrangeiros podem possuir unidades sob um título de estrato
• Deve estar em um prédio com certificação de condomínio
• Requer um autorização de residência para registrar o título

Limitações : Você está comprando uma unidade, não um terreno. Adequado para apartamentos urbanos, mas não para casas ou loteamentos.

Dica: A melhor opção depende dos seus objetivos. Quer uma casa de férias pessoal? O arrendamento funciona. Planeja gerar renda com aluguel? O PT PMA com HGB é a melhor escolha.

Que tipos de imóveis os australianos podem comprar em Bali?

Se você sonha com uma villa à beira-mar em Seminyak, um refúgio na selva em Ubud ou um apartamento elegante perto dos cafés de Canggu, há muitas opções de imóveis disponíveis, legalmente, para australianos em Bali.

Segue abaixo um resumo dos tipos de imóveis que você pode comprar ou controlar:

1. Moradias (Arrendamento ou PT PMA)

Com base em dados de transações de agências sediadas em Bali, mais de 70% das compras de imóveis por estrangeiros australianos em 2022-2023 foram de vilas em regime de arrendamento, particularmente em Canggu , Seminyak e Uluwatu.

Você pode comprar:

• Moradias em construção de desenvolvedores respeitáveis
• Vilas concluídas Pronto para morar ou alugar
• Vilas projetadas sob medida construído em terreno arrendado ou de propriedade da PT PMA

As vilas podem ser:

• Propriedade via arrendamento (Hak Sewa)
• Comprado através de um PT PMA (se você deseja propriedade a longo prazo ou direitos de aluguel comercial)

Dica: Moradias em regime de arrendamento em zonas de alta procura, como Berawa ou Bingin, podem proporcionar retornos de aluguer sólidos quando comercializadas adequadamente.

2. Apartamentos / Condomínios (Título de Propriedade Horizontal)

Se você não está procurando terrenos, pode comprar legalmente apartamentos em regime de propriedade horizontal (HMSRS). Estes são normalmente encontrados em:

• Áreas urbanas como Kuta, Seminyak ou Sanur
• Torres residenciais construídas especificamente para esse fim ou complexos estilo resort.

Requisitos:

• Deve ter um válido autorização de residência
• A posse de bens por estrangeiros é limitada a até% 49 do edifício total

3. Terreno (Arrendado ou de propriedade da empresa)

Estrangeiros não podem comprar terrenos em regime de propriedade plena, mas você pode:

• Arrendar terreno por 25 a 30 anos (prorrogável)
• Propriedade de terreno através de um PT PMA (com título HGB)

Esta é uma excelente opção se você deseja:

• Construa uma casa do zero.
• Desenvolva um negócio de resort ou hotelaria.
• Investem no reserva de terras em áreas futuras como Tabanan or Norte de Bali

Está pensando em construir uma casa?
Propriedade de prestígio em Bali pode conectar você com arquitetos, notários, gerentes de projeto e empreiteiros licenciados Gerir tudo, desde a aquisição do terreno até à entrega.

Será que os australianos conseguem encontrar "bons negócios" em Bali?

Com certeza, especialmente com os contatos locais certos. Na Prestige Property Bali , ajudamos australianos a:

• Acesso a ofertas fora do mercado
• Negociar com os proprietários de terras
• Entender o valor real versus preços inflacionados frequentemente visto em áreas turísticas

Dica: Em áreas populares como Canggu ou Bingin, vilas em regime de arrendamento bem comercializadas podem gerar retornos brutos anuais de aluguel de 8 a 12%, especialmente quando restam mais de 20 anos de contrato.

Guia passo a passo para australianos que desejam comprar uma villa em Bali

Comprar um imóvel no exterior pode parecer complicado, mas com a orientação adequada, não precisa ser. Na Prestige Property Bali , acompanhamos australianos em cada etapa do processo, desde a escolha da villa ideal até a assinatura de contratos juridicamente vinculativos e a garantia da propriedade pelos canais adequados.

Veja como a jornada normalmente se desenrola:

Passo 1: Escolha sua localização e tipo de imóvel

Comece por decidir o que você quer:

• A villa privada Para o seu estilo de vida ou para a sua aposentadoria?
• A investimento em aluguel Em uma área de grande fluxo turístico?
• A projeto de desenvolvimento em terreno arrendado?

As áreas mais populares entre os australianos incluem:

• Canggu (tendência, alto retorno sobre o investimento)
• Seminyak (central, estilo de vida)
• Ubud (tranquilo, em contato com a natureza)
• Uluwatu (Refúgios de luxo à beira de penhascos)

Passo 2: Contrate um tabelião e um consultor jurídico de confiança.

Um notário público licenciado é essencial para:

• Verificar certificados de propriedade de terras (ex: SHM, SHGB)
• Confirme as licenças de zoneamento e construção.
• Preparar e registrar contratos
• Gerenciar a declaração de impostos

Para obter informações do governo australiano sobre viagens e investimentos na Indonésia, consulte Smartraveller.gov.au.

A Prestige Property Bali trabalha exclusivamente com profissionais jurídicos confiáveis ​​e devidamente selecionados para proteger seu investimento desde o início.

Etapa 3: Defina sua estrutura de propriedade

Dependendo dos seus objetivos, nós o ajudaremos:

• Arrendar o imóvel (Hak Sewa) em seu nome pessoal
• Solicite o Hak Pakai (se você for residente).
• Estabeleça um PT PMA A empresa será proprietária do imóvel nos termos do HGB.

O processo de constituição de uma PT PMA geralmente leva de 4 a 6 semanas, incluindo aprovação do nome, lavratura da escritura pública, registro no OSS e emissão do número de identificação fiscal (NPWP), conforme as diretrizes do BKPM, e permite que você:

• Seja proprietário de terras através da sua empresa.
• Operar villas de aluguel legalmente
• Solicite opções de visto de longa duração.

Etapa 4: Assinar os contratos e realizar a devida diligência.

Isso inclui:

• Elaborando um Contrato de Compra e Venda (CCV) ou contrato de arrendamento
• Verificação de certificados de terrenos e edifícios
• Verificação de ônus, situação de zoneamento e aprovações de construção.

Garantimos que nossa equipe jurídica revise toda a documentação antes de qualquer pagamento ser efetuado.
Os nossos Lista completa de verificação para compra de villa Abrange todos os documentos e etapas de verificação que você precisa concluir antes de assinar.

Etapa 5: Transferir fundos e pagar impostos

• Todos os pagamentos devem ser feitos através de contas de garantia ou controladas por cartório
• Você deverá pagar:
  • Imposto de Aquisição de 5% (BPHTB)
  • Custos notariais/advogados (normalmente 1-2%)
  • Taxas de registro de arrendamento ou de configuração do PT PMA (se aplicável)

Etapa 6: Registro oficial e emissão do certificado

Após a conclusão do pagamento:

• Os contratos de arrendamento ou títulos de propriedade são registrados junto ao BPN (Badan Pertanahan Nacional) – Agência Nacional de Terras da Indonésia
• Tu recebes:
  • Certificado de arrendamento (Hak Sewa)
  • Certificado Hak Pakai
  • Ou HGB sob seu PT PMA

Na Prestige Property Bali, só consideramos o negócio "concluído" quando todos os documentos estiverem legalmente registrados e em suas mãos.

Para comprar ou arrendar legalmente um imóvel em Bali, os australianos precisam preparar vários documentos importantes, dependendo da estrutura de propriedade escolhida.

Na Prestige Property Bali , auxiliamos nossos clientes na coleta e verificação de toda a documentação necessária para garantir que o processo seja tranquilo, esteja em conformidade com a lei e seja livre de estresse.

Requisitos gerais para todos os compradores

Quer esteja a comprar uma moradia em regime de arrendamento, a constituir uma PT PMA ou a solicitar o Hak Pakai, estes documentos são normalmente necessários:

• Passaporte válido (com validade mínima de 6 meses)
• Número de Identificação Fiscal (NPWP), necessário para algumas transações, que podemos ajudar a organizar.
• Visto ou carimbo de entrada, comprovante de sua presença legal na Indonésia durante a transação

Documentos adicionais (dependendo do tipo de propriedade)

1. Para compras de arrendamento (Hak Sewa)

• Não há exigência de residência ou visto.
• A transação pode ser feita sob sua responsabilidade. Nome pessoal
• O contrato legal deve ser autenticado em cartório e registrado.

2. Para Hak Pakai (Direito de Uso)

• KITAS (autorização de permanência temporária) ou um KITAP (autorização de residência permanente) é necessária
• Prova de uso para fins residenciais (não comercial)
• O terreno deve ser zoneado como residencial.

3. Para PT PMA (Terrenos ou Vilas de Propriedade da Empresa)

• Documentos de incorporação da sua PT PMA
• Número de identificação fiscal indonésio da empresa (NPWP)
• Informações sobre diretores e acionistas (a empresa pode ser 100% de propriedade estrangeira)
• Certificado de domicílio, licença comercial (OSS) e Estatuto Social.

Trabalhamos com equipes jurídicas profissionais para registrar empresas de propriedade estrangeira (PT PMA) de forma rápida e precisa, para que você possa prosseguir com a compra de terrenos de acordo com o Código Civil Alemão (HGB).

Outros documentos que você poderá encontrar

• Certificado de Terra (SHM, SHGB), do vendedor ou locador
• IMB / PBG (Alvará de Construção) para construções novas ou existentes
• Cartas de Zoneamento para verificar o tipo de uso do solo
• Contrato de garantia/depósito Protege seus fundos durante a transação.

Na Prestige Property Bali , nós cuidamos de toda a documentação, licenças e trâmites legais , para que você não precise se preocupar com nenhum detalhe em letras miúdas.

Por que trabalhar com a Prestige Property Bali?

Estima-se que mais de 100 transações imobiliárias realizadas por australianos sejam registradas anualmente em Bali, de acordo com associações de tabeliães regionais, principalmente em zonas costeiras de alta demanda.

Na Prestige Property Bali , não somos apenas agentes de villas, somos seus parceiros de confiança desde o momento em que você inicia sua busca até o dia em que recebe as chaves.

Aqui está o que nos torna diferentes:

1. Abordagem 100% em conformidade com a lei

Nunca recomendamos estruturas com laranjas ou atalhos. Utilizamos apenas vias totalmente legais, como arrendamento, PT PMA, Hak Pakai e contratos de terras devidamente documentados, proporcionando-lhe tranquilidade e segurança a longo prazo.

Para uma análise completa dos riscos e de como evitá-los, leia nosso guia sobre os riscos de investir em imóveis em Bali.

2. Experiência com foco na Austrália

Já ajudamos centenas de australianos:

• Comprar sua primeira villa em Bali
• Criar empresas PT PMA
• Imóveis prontos para alugar e seguros para renda passiva.
• Desfrute de uma aposentadoria confortável em Bali.

Entendemos o que os australianos valorizam: comunicação clara, proteção legal e transparência, e é exatamente isso que oferecemos.

3. Agentes Licenciados e Parceiros Jurídicos

Nossa equipe inteira é composta por:

• Registrado legalmente
• Apoiado por notários, consultores de zoneamento, consultores tributários e especialistas em imigração
• Fluente em ambos Inglês e indonésio

Garantimos que nenhum detalhe seja negligenciado, desde certidões de propriedade e aprovações de zoneamento até licenças IMB/PBG e alvarás para aluguel de casas de temporada.

4. Acesso a anúncios exclusivos

Somos especializados em:

• Vilas fora do mercado
• Propriedades de investimento de alto rendimento
• Terrenos de primeira linha em áreas em ascensão.
• Projetos prontos para reforma com forte retorno sobre o investimento.

Seja em Canggu, Seminyak, Ubud, Uluwatu ou no norte de Bali, temos propriedades que ninguém mais consegue acessar.

5. Suporte completo de A a Z

Não vendemos apenas moradias. Oferecemos suporte completo, do início ao fim , incluindo:

• Prospecção de imóveis e seleção de candidatos
• Estratégia de negociação e precificação
• Assessoria jurídica e revisão de contratos
• Configuração do PT PMA, encaminhamentos KITAS e muito mais
• Suporte contínuo após a compra.

Com a Prestige Property Bali , você nunca fica no escuro. Nós o orientamos antes, durante e depois da conclusão do negócio.

Perguntas frequentes – Australianos comprando imóveis em Bali

Aqui estão as perguntas mais frequentes que recebemos de nossos clientes australianos, todas respondidas de forma clara e legal.

Australianos podem comprar imóveis em regime de propriedade plena em Bali?

Não , os australianos não podem legalmente possuir terras em regime de propriedade plena (Hak Milik) em Bali em seu nome pessoal. A propriedade plena é restrita apenas a cidadãos indonésios. No entanto, alternativas legais como arrendamento, Hak Pakai e estruturas PT PMA proporcionam controle seguro a longo prazo.

Posso ser proprietário de uma villa em Bali em meu nome?

Sim, você pode arrendar uma casa em seu nome através de um contrato de arrendamento (Hak Sewa) . Você também pode ser proprietário de uma unidade habitacional (título de propriedade horizontal) se possuir uma autorização de residência válida. A propriedade de terrenos ou edifícios em seu nome só é permitida através de estruturas legais aprovadas.

Posso comprar um terreno em Bali sendo australiano?

Não é possível comprar terrenos em regime de propriedade plena, mas você pode:

• Arrendar terreno por 25 a 30 anos ou mais (renovável)
• Possua terreno através de um PT PMA empresa sob um título de Direito de Construção (HGB)

A Prestige Property Bali auxilia clientes tanto em transações de arrendamento quanto na estruturação de empresas para a posse legal de terrenos.

Posso construir minha própria casa em Bali?

Sim, os australianos podem construir legalmente moradias em terrenos arrendados ou em terrenos próprios através de um PT PMA . Você precisará de:

• Zoneamento correto (residencial ou comercial)
• A licença de construção (PBG, anteriormente IMB)
• Certificados e títulos de propriedade adequados

Oferecemos serviços completos de gestão de projetos para ajudá-lo a construir de forma legal e profissional.

Posso alugar minha casa para obter renda passiva?

Com certeza. Se estruturado corretamente, você pode gerar renda com aluguel por meio de:

• Alugar uma villa e obter um licença de aluguel (Pondok Wisata)
• Possuir através de um PT PMA, que pode operar legalmente aluguéis comerciais

Na Prestige Property Bali , ajudamos australianos a estabelecerem villas legalmente alugáveis ​​com alto potencial de retorno sobre o investimento.

Preciso de visto para comprar um imóvel em Bali?

Não é necessário visto para comprar um imóvel em regime de arrendamento. No entanto, algumas estruturas de propriedade, como Hak Pakai e PT PMA, podem exigir um visto de residência (KITAS ou KITAP) para o registro completo da propriedade.

Posso deixar minha propriedade em Bali para meus filhos?

Sim. Tanto os direitos de arrendamento quanto as ações da PT PMA podem ser transmitidos por meio de procedimentos legais de herança. É importante planejar isso com consultores jurídicos para garantir uma sucessão tranquila.

Pronto para comprar a villa dos seus sonhos em Bali? Vamos conversar.

Seja para se aposentar, investir ou simplesmente desfrutar de um refúgio tropical, comprar um imóvel em Bali sendo australiano é perfeitamente possível, desde que feito da maneira correta.

Na Prestige Property Bali , oferecemos:

• Orientação especializada feito sob medida para compradores australianos
• Caminhos totalmente legais para garantir a propriedade ou o arrendamento de um imóvel.
• Listagens exclusivas Você não encontrará online
• Suporte de ponta a ponta da busca ao acordo

Não vendemos apenas moradias, protegemos o seu investimento e tornamos o processo simples, legal e sem stress.