Kunnen buitenlanders onroerend goed kopen op Bali?

Ja, buitenlanders kunnen legaal onroerend goed kopen op Bali. De twee belangrijkste manieren zijn erfpacht (Hak Sewa), waarbij u een eigendomsrecht van 25-30 jaar op uw eigen naam heeft, en eigendom met een gelijkwaardige eigendomsstatus via een buitenlandse vennootschap zoals PT PMA. Directe eigendom met volledige eigendomsrechten (Hak Milik) is voorbehouden aan Indonesische burgers, maar de structuren die beschikbaar zijn voor buitenlandse kopers zijn goed ingeburgerd, juridisch dekkend en worden veelvuldig gebruikt door internationale investeerders op het eiland.

Deze gids behandelt alles wat u moet weten: de juridische structuren, de kosten, het due diligence-proces en de beste gebieden om te overwegen voor uw aankoop.

Kunnen buitenlanders legaal onroerend goed kopen op Bali?

Ja, maar met een belangrijk verschil. De Indonesische eigendomswet (Wet nr. 5/1960 betreffende agrarische beginselen) reserveert direct eigendomsrecht (Hak Milik) uitsluitend voor Indonesische burgers. Buitenlanders kunnen geen Hak Milik op hun eigen naam hebben.

Wat buitenlandse kopers legaal en met volledige eigendomszekerheid kunnen doen, is het volgende:

• Vasthouden erfpachttitel (Hak Sewa) rechtstreeks op hun eigen naam voor 25-30 jaar, met verlengingsrechten.
• Stel een PT-PMA (buitenlands bedrijf) om onroerend goed te bezitten onder een HGB-titel (Hak Guna Bangunan - Recht om te Bouwen), wat gelijkwaardige zeggenschap geeft.

Beide constructies zijn wettelijk erkend door de Indonesische wetgeving en worden jaarlijks door duizenden internationale kopers op Bali gebruikt. De sleutel is het kiezen van de juiste constructie die aansluit bij uw doelstellingen en de overdracht ervan te laten regelen door een gekwalificeerde, onafhankelijke notaris.

Erfpacht (Hak Sewa) — De meest voorkomende route

Een erfpachtovereenkomst is voor de meeste buitenlandse kopers de meest gebruikelijke manier om Bali te betreden. Zo werkt het:

• Huurtermijn: Doorgaans 25-30 jaar, met een optie tot verlenging met nog eens 25-30 jaar, zoals vastgelegd in de oorspronkelijke overeenkomst.
• Titel: Uw naam staat rechtstreeks op de huurovereenkomst vermeld — dit is geen mondelinge overeenkomst of een afspraak met de hand, maar een wettelijk geregistreerd document.
• Rechten: Volledig recht om het pand te gebruiken, te verhuren en te beheren gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. U kunt de resterende looptijd van de huurovereenkomst ook aan een andere koper verkopen.
• Eis: een geldig paspoort dat nog minstens 6 maanden geldig is
• Kosten: ongeveer 1% notariskosten over de transactiewaarde, ter dekking van het juridisch onderzoek en de registratieprocedure.

Voor de meeste kopers die op investeringen gericht zijn, is erfpacht een goede optie. Het rendement over een periode van 25-30 jaar is aantrekkelijk en de aanschafkosten liggen aanzienlijk lager dan bij een koopwoning. De meeste villa's die te koop staan ​​in Canggu en Seminyak worden verkocht op basis van erfpacht.

Eigendomsrecht via PT PMA — Voor langdurig bezit

Voor kopers die permanent, volledig eigendomsrecht willen, is het oprichten van een PT PMA (Penanaman Modal Asing – een buitenlandse vennootschap) de wettelijke route. De vennootschap houdt het onroerend goed onder een HGB-titel (Hak Guna Bangunan), die in de praktijk dezelfde rechten geeft als volledig eigendom.

Wat de PT PMA-installatie inhoudt:

• Minimaal twee aandeelhouders vereist (dit kunnen twee buitenlanders zijn, of een buitenlander en een Indonesiër).
• Bedrijfsbankrekening met een minimumkapitaal van 10 miljard IDR
• 5% aankoopbelasting over de transactiewaarde
• 5% kosten voor het omzetten van het certificaat van Hak Milik naar HGB.
• 1% notariskosten inclusief due diligence

Een bijkomend voordeel: PT PMA-houders komen in aanmerking voor een investeerdersvisum (KITAS), geldig voor 2 jaar en verlengbaar om de 2 jaar. Voor kopers die van plan zijn langere tijd op Bali te verblijven, is dit een belangrijk praktisch voordeel.

PT PMA is de ideale constructie voor kopers in het hogere marktsegment, met name voor diegenen die zeldzame koopwoningen in gevestigde gebieden zoals Seminyak kopen, of grote percelen in groeiende gebieden. Bekijk ons ​​volledige aanbod van koopvilla's voor het actuele aanbod.

Wat te vermijden — Benoemingen met genomineerden

Bij een nominee-constructie wordt de naam van een Indonesisch staatsburger op de eigendomsakte gezet, terwijl er in het geheim wordt afgesproken dat deze persoon het onroerend goed namens u beheert. Dit was vroeger gebruikelijk, maar brengt aanzienlijke juridische risico's met zich mee.

Volgens de Indonesische wetgeving worden constructies met een tussenpersoon voor de eigendom van onroerend goed niet wettelijk erkend en worden ze steeds vaker onder de loep genomen. Als de tussenpersoon overlijdt, scheidt of in financiële moeilijkheden komt, heeft uw eigendomsclaim geen rechtskracht. Indonesische rechtbanken hebben in geschillen die voortvloeien uit constructies met een tussenpersoon al vaker in het nadeel van buitenlandse kopers geoordeeld.

De hierboven beschreven leasehold- en PT PMA-constructies zijn juridisch verantwoorde alternatieven. Er is geen legitieme reden om een ​​nominee-constructie te gebruiken wanneer er conforme opties beschikbaar zijn.

Bestemmingsplannen: wat u mag bouwen en waar.

Bij het kopen van onroerend goed op Bali is het ook belangrijk om de bestemmingsplannen te begrijpen. Deze hebben namelijk direct invloed op wat je mag bouwen en of je een verhuurbedrijf op het perceel mag exploiteren.

• Roze Zone (toerisme) — Villa's, hotels en kortetermijnverhuur toegestaan. Waar de meeste beleggingspanden zich bevinden.
• Gele zone (woonwijk) — particuliere woningen en sommige kleine bedrijven. Commerciële verhuur voor korte periodes is niet toegestaan ​​zonder aanvullende vergunning.
• Groene zone (landbouw) — Bouwen is ten strengste verboden. Koop nooit grond in een groenzone met de bedoeling er te bouwen.
• Oranje zone (commercieel/residentieel) — Flexibel multifunctioneel gebruik.
• Rode Zone (Commercieel) — winkels, kantoren, restaurants.

Controleer altijd de bestemmingsplanclassificatie van een stuk grond of onroerend goed via de lokale RDTR-documenten voordat u iets ondertekent. Uw notaris zou deze controle als onderdeel van de standaardprocedure moeten uitvoeren.

Gedegen onderzoek vóór aankoop

Ongeacht de eigendomsstructuur die u kiest, is grondig onderzoek essentieel vóór de aankoop van een woning op Bali. Dit is wat u moet controleren:

• Grondakte — controleer het type certificaat (Hak Milik, HGB, Hak Sewa), de authenticiteit ervan bij het lokale kadaster (BPN) en of de verkoper het wettelijke recht heeft om te verkopen of te verhuren.
• Bestemmingsplanstatus — controleer of de bestemmingsplanclassificatie van het perceel overeenkomt met uw beoogde gebruik.
• Bouwvergunningen — Controleer bij bestaande gebouwen of er een geldige bouwvergunning (PBG) en een geldig certificaat van bouwkundige geschiktheid (SLF) aanwezig zijn en overeenkomen met het daadwerkelijke gebruik van het gebouw.
• Verhuurvergunningen — Als u van plan bent om kortstondige verhuur aan te bieden, controleer dan of u over een Pondok Wisata- of Akomodasi Lainnya-vergunning beschikt of deze kunt verkrijgen.
• Onafhankelijke notaris — Schakel altijd een onafhankelijke PPAT-notaris in, en niet een die uitsluitend door de verkoper of projectontwikkelaar wordt aanbevolen.
• Belastingvrijstelling — controleer of de jaarlijkse onroerendgoedbelasting (PBB) van de verkoper actueel is en er geen achterstand is.

Kosten van het kopen van onroerend goed op Bali

Naast de aankoopprijs dient u rekening te houden met de volgende acquisitiekosten:

• Notariskosten — ongeveer 1% van de transactiewaarde (huur- en kooprecht)
• Aankoopbelasting (alleen PT PMA/vrij eigendom) — 5% van de transactiewaarde
• Omzettingskosten certificaat (alleen voor eigendomsrechten) — 5% van de transactiewaarde
• Jaarlijkse onroerendgoedbelasting (PBB) — minimaal, doorgaans een paar honderd dollar per jaar
• Inkomstenbelasting verkoper (PPh) — 2.5% wordt betaald door de verkoper, maar het is de moeite waard om dit mee te nemen in de onderhandelingen.

De totale aanschafkosten in het eerste jaar bedragen doorgaans 7-12% bovenop de vraagprijs. Houd hier altijd rekening mee in uw investeringsberekening voordat u tot een besluit overgaat.

Beste gebieden om als buitenlander een woning te kopen op Bali

De locatie bepaalt de huurvraag, het rendement, het potentiële waardestijgingsvermogen en de levensstijl. De meest populaire investeringsgebieden voor buitenlandse kopers zijn:

• Canggu — De meest actieve doorverkoopmarkt van Bali. Sterke vraag van digitale nomaden en bezoekers die langer willen verblijven. Rendement van 12-15% voor goed beheerde panden. De groeizone breidt zich noordwaarts uit naar Pererenan en Cemagi.
• Seminyak — Het gebied op Bali met het grootste aanbod aan luxe vastgoed. Door de schaarste aan grond blijven de prijzen stabiel. Bruto rendementen van 8-12% met de sterkste internationale merkbekendheid van het eiland.
• Uluwatu & Nusa Dua — Het snelst stijgende luxesegment van Bali. Villa's op de kliffen vanaf USD 1.2 miljoen. Sterk rendement op korte verblijven voor professioneel beheerde accommodaties.
• Ubud — Andere fundamentele kenmerken dan in het zuiden. Lagere grondprijzen, rendementen van 7-10%, het meest geschikt voor wellness en verhuur voor lange termijn.

Voor een volledig overzicht van eigendomsstructuren, kosten, bestemmingsplannen per gebied en actuele aanbiedingen, raadpleeg onze complete gids. Onroerend goed te koop op Bali.

Veelgestelde Vragen / FAQ

Kunnen buitenlanders in Bali volledig eigenaar zijn van onroerend goed?

Niet op dezelfde manier als Indonesische burgers. Direct eigendomsrecht (Hak Milik) is volgens de Indonesische wetgeving voorbehouden aan Indonesische staatsburgers. Buitenlanders kunnen wel een erfpachtrecht (Hak Sewa) rechtstreeks op hun eigen naam verkrijgen voor een periode van 25-30 jaar met verlengingsrechten, of een gelijkwaardig eigendomsrecht verwerven via een buitenlandse vennootschap zoals PT PMA.

Wat is de veiligste manier voor een buitenlander om onroerend goed op Bali te kopen?

De veiligste opties zijn erfpacht (Hak Sewa) met uw naam op de eigendomsakte, of volledige eigendom via een PT PMA-bedrijf. Beide constructies zijn wettelijk erkend. Vermijd constructies met een tussenpersoon – waarbij een Indonesische burger de eigendomsakte namens u bezit – aangezien deze geen rechtsgeldigheid hebben en aanzienlijke risico's met zich meebrengen.

Hoe lang mag een buitenlander een erfpachtovereenkomst hebben voor een woning op Bali?

Een standaard huurcontract op Bali heeft een looptijd van 25-30 jaar, met een verlengingsrecht dat doorgaans in de oorspronkelijke overeenkomst is opgenomen voor nog eens 25-30 jaar. De totale effectieve huurperiode inclusief verlenging bedraagt ​​in de meeste gevallen 50-60 jaar.

Betalen buitenlanders meer belasting bij de aankoop van onroerend goed op Bali?

Bij de aankoop van een erfpachtpand zijn de primaire kosten 1% notariskosten. Bij de aankoop van een eigendomsrecht via PT PMA betalen kopers naast de notariskosten ook 5% overdrachtsbelasting en 5% conversiekosten voor het certificaat. De totale acquisitiekosten voor transacties met een eigendomsrecht liggen doorgaans 7-12% hoger dan de vraagprijs.

Kan een buitenlander een visum verkrijgen door onroerend goed op Bali te kopen?

Ja, via de PT PMA-route. Door een PT PMA-bedrijf op te richten voor het bezit van onroerend goed, komt de koper ook in aanmerking voor een investeerdersvisum (KITAS), dat 2 jaar geldig is en elke 2 jaar verlengbaar is. De aankoop van een erfpachtpand alleen biedt geen mogelijkheid tot het verkrijgen van een visum.