Gli investitori stranieri stanno iniziando a dominare il mercato degli affitti giornalieri a Bali, il cui valore è stimato in miliardi di dollari. Gestire un immobile in affitto giornaliero a Bali come straniero significa possedere il quadro giuridico adeguato, le licenze necessarie e conoscere i propri obblighi fiscali. L'ignoranza di uno qualsiasi di questi aspetti può portare alla chiusura dell'attività o alla disattivazione delle piattaforme.
Questa guida descrive le modifiche normative relative alla proprietà immobiliare in affitto, alle licenze, alle tasse e alle imposte giornaliere per il 2026. Spieghiamo come gli stranieri possono gestire la propria proprietà, comprese le diverse strutture aziendali, dall'estero. Per una prospettiva più ampia, consulta la nostra guida agli immobili in vendita a Bali.
Punti chiave
- Gli stranieri possono gestire legalmente immobili adibiti ad affitto giornaliero a Bali tramite una società PT PMA o collaborando con una società di gestione autorizzata.
- Per affittare ville per brevi periodi è obbligatoria la licenza Pondok Wisata: operare senza di essa comporta il rischio di multe, ordini di chiusura e disattivazione della piattaforma.
- A partire da marzo 2026, le ville sprovviste di un NIB (Numero di Registrazione Aziendale) valido sono state automaticamente disattivate da Airbnb e Booking.com a Bali.
- Obblighi fiscali: IVA all'11% per le attività della società PT PMA; imposta sul reddito finale del 10% per le attività di persone fisiche/locazioni.
- Le società di gestione solitamente addebitano una commissione del 15-25% sul fatturato lordo, ma si occupano per vostro conto di tutte le licenze, gli adempimenti normativi e la gestione degli ospiti.
- Per operare legalmente come struttura ricettiva ad uso turistico (zona rosa) è necessario un permesso di locazione per brevi periodi; si consiglia di verificare sempre la zonizzazione KKPR prima dell'acquisto.
Sommario
- I cittadini stranieri possono possedere e affittare immobili a Bali?
- Modifiche normative del 2026 che ogni investitore deve conoscere
- Gestione legale dei noleggi giornalieri: sono necessarie le licenze.
- Requisiti di zonizzazione per gli affitti a breve termine
- Tassazione degli immobili in affitto giornaliero a Bali
- PT PMA o società di gestione: qual è la soluzione giusta per te?
- Che reddito da locazione ci si può aspettare?
- Domande frequenti
I cittadini stranieri possono possedere e affittare immobili a Bali?
Sì, con la giusta struttura legale. Gli stranieri non possono possedere direttamente terreni di proprietà (Hak Milik) in Indonesia a proprio nome. Tuttavia, due percorsi legali consentono agli stranieri di investire e gestire legalmente immobili per affitti brevi a Bali:
Percorso A – PT PMA (società a capitale estero)
Una PT PMA (Penanaman Modal Asing) è una società a capitale straniero registrata in Indonesia. Può detenere terreni con titolo HGB (Hak Guna Bangunan – Diritto di Costruire) e operare legalmente come attività di affitto a breve termine. Questa è la struttura più completa e legalmente sicura per gli investitori stranieri che desiderano il pieno controllo della propria attività, inclusi il marchio, la strategia di prezzo e la struttura dei profitti.
La costituzione di una PT PMA richiede un capitale sociale minimo di 10 miliardi di IDR, almeno due azionisti e obblighi di conformità annuali continuativi. Per una descrizione completa dei costi e della procedura, consultare la nostra guida completa sulle proprietà PT PMA.
Percorso B – Contratto di locazione con partner di gestione autorizzato
Molti investitori stranieri affittano una villa (Hak Sewa, in genere per 25-30 anni con opzioni di rinnovo) e collaborano con una società di gestione indonesiana autorizzata, già in possesso dei permessi operativi necessari. La società di gestione si occupa per vostro conto di prenotazioni, rapporti con gli ospiti, licenze e adempimenti fiscali: voi riceverete il reddito netto derivante dall'affitto, al netto della commissione di gestione.
Questa è la soluzione più comune e pratica per chi investe per la prima volta all'estero o per chi preferisce un investimento più semplice. Scopri le nostre ville in affitto a lungo termine attualmente in vendita a Bali, situate in tutte le principali zone di investimento.
Modifiche normative del 2026 che ogni investitore deve conoscere
Tre importanti sviluppi normativi avvenuti tra il 2025 e il 2026 hanno modificato sostanzialmente il quadro di conformità per gli operatori di affitti a breve termine a Bali:
Approfondimento chiave – Disattivazioni della piattaforma a marzo 2026
Nel marzo 2026, il governo indonesiano ha imposto l'obbligo di conformità OSS (Online Single Submission) alle piattaforme di affitti a breve termine. Le ville sprovviste di un NIB (Nomor Induk Berusaha – Numero di Registrazione Aziendale) valido e collegato al loro profilo OSS sono state automaticamente disattivate da Airbnb e Booking.com da un giorno all'altro. Le proprietà che hanno perso la loro presenza sulle piattaforme hanno subito un calo immediato dei ricavi del 60-80%. Per gli investitori che hanno acquistato immobili per affitti a breve termine nel 2026, la conformità al NIB e all'OSS non è un'opzione, ma fa la differenza tra un'attività redditizia e un bene legalmente inutilizzabile.
1. Conformità OSS e NIB (marzo 2026): tutte le proprietà destinate ad affitti brevi devono essere registrate tramite il portale OSS (Online Single Submission) indonesiano con un NIB valido. Le proprietà sprovviste di NIB vengono disattivate dalle principali piattaforme di prenotazione.
2. PP 28/2025 – Nuovo quadro normativo per le licenze commerciali: il regolamento governativo 28/2025 ha introdotto un quadro normativo più completo per le licenze commerciali delle strutture ricettive, includendo requisiti più rigorosi per gli operatori di Pondok Wisata. Le nuove domande devono essere presentate interamente in formato digitale tramite il portale OSS.
3. Regolamento provinciale di Bali 4/2026 – Moratoria edilizia: Il regolamento provinciale di Bali 4/2026 ha introdotto restrizioni sulle nuove costruzioni turistiche nelle zone agricole e nelle aree verdi. Tutte le proprietà destinate agli affitti brevi devono sorgere su terreni correttamente classificati come zone (zone rosa) e in possesso di permessi PBG e SLF validi.
Gestione legale dei noleggi giornalieri: sono necessarie le licenze.
Per gestire legalmente un'attività di affitto di ville per brevi periodi a Bali, è necessario quanto segue:
| Licenza/Permesso | Cos'è | Chi lo emette |
| NIB (Nomor Induk Berusaha) | Numero di registrazione dell'impresa – identificativo principale dell'impresa nel sistema OSS | Portale OSS (online) |
| Pondok Wisata | Permesso di alloggio locale per ville/case vacanza (fino a 5 camere) | Governo locale (Dinas Pariwisata) |
| PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) | Approvazione edilizia – sostituisce il vecchio IMB. Obbligatoria prima dell'inizio dei lavori. | Governo locale (PUPR) |
| SLF (Sertifikat Laik Fungsi) | Certificato di idoneità funzionale – richiesto dopo la costruzione prima dell'utilizzo | Governo locale (PUPR) |
| KKPR | Conferma di idoneità all'uso del suolo – conferma la corretta zonizzazione per l'uso previsto | Portale OSS (online) |
Per le strutture con più di 5 camere adibite ad attività commerciale, è necessaria una licenza per alloggi commerciali (Hotel Melati o Akomodasi Lainnya) anziché la Pondok Wisata. Tale licenza può essere ottenuta solo tramite una PT PMA o un'entità indonesiana.
Prima di acquistare qualsiasi immobile a scopo di affitto a breve termine, consultate la nostra guida completa su PBG e SLF e la nostra checklist per l'acquisto di ville per assicurarvi che ogni permesso sia verificato prima della firma.
Requisiti di zonizzazione per gli affitti a breve termine
Non tutti i terreni di Bali possono essere utilizzati per affitti a breve termine. La verifica della zonizzazione è il passaggio di due diligence più critico per gli investitori immobiliari nel settore degli affitti:
- Zona rosa (turismo/pariwisata) – Affitti per brevi periodi legalmente consentiti. Obbligatorio per ottenere la licenza Pondok Wisata.
- Zona gialla (residenziale) – L'uso come residenza privata è consentito, ma gli affitti commerciali a breve termine richiedono licenze aggiuntive e spesso non vengono approvati.
- Zona verde (agricola) – Vietata qualsiasi costruzione. Non può essere utilizzato per scopi di locazione.
Prima di impegnarvi in qualsiasi acquisto, verificate sempre la zonizzazione tramite il KKPR (Conferma di Idoneità all'Uso del Suolo) sul portale OSS. Sui terreni classificati come "zone verdi" non è possibile costruire, a prescindere da quanto affermato dal venditore, e l'applicazione delle norme previste per il 2026 include ordini di demolizione senza alcun indennizzo.
Per una spiegazione completa del sistema di zonizzazione di Bali, consultate la nostra guida sui rischi di investire nel mercato immobiliare di Bali.
Tassazione degli immobili in affitto giornaliero a Bali
Gli obblighi fiscali dipendono dalla struttura giuridica in base alla quale opera l'immobile:
PT PMA (Operazione aziendale)
- Il reddito da locazione è considerato un ricavo d'impresa.
- L'IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) è pari all'11% sui redditi da locazione.
- Imposta sul reddito delle società: 22% sull'utile netto
- È richiesta la presentazione di dichiarazioni dei redditi mensili e annuali.
- Costi annuali di conformità: da 10 a 20 milioni di rupie indonesiane, a seconda del fornitore.
Gestione individuale/in locazione (tramite partner di gestione)
- Imposta sul reddito finale del 10% sul reddito lordo da locazione (Pajak Penghasilan Final)
- Le imposte vengono in genere trattenute e versate dalla società di gestione.
- Nessun obbligo IVA se non si è registrati come PKP (entità soggetta a IVA).
- A seconda dello status del visto, potrebbe essere necessario presentare annualmente la dichiarazione dei redditi personali.
Approfondimento fondamentale: la struttura fiscale è importante
La struttura fiscale che scegli ha un impatto significativo sui rendimenti netti. Una PT PMA paga l'IVA dell'11% sul fatturato lordo più l'imposta sul reddito delle società del 22% sull'utile netto, ma può dedurre le spese operative prima di calcolare il reddito imponibile. Un operatore individuale paga un'imposta finale fissa del 10% sul reddito lordo, senza deduzioni. Per gli immobili ad alto reddito, la struttura PT PMA spesso si traduce in un'aliquota fiscale effettiva inferiore, nonostante costi di conformità più elevati. Consulta sempre un consulente fiscale indonesiano autorizzato prima di scegliere la struttura più adatta.
PT PMA o società di gestione: qual è la soluzione giusta per te?
| Fattore | PT PMA (Azienda propria) | Partner di gestione autorizzato |
| Costo di installazione | Capitale minimo: da 25 a 40 milioni di IDR + 10 miliardi di IDR | Nessuno – solo spese di gestione |
| Conformità annuale | Da 10 a 20 milioni di rupie indonesiane all'anno | Incluso nella commissione di gestione |
| Commissione di gestione | Nessuno – conservi tutti i ricavi | 15-25% del fatturato lordo |
| Controllate | Completo – prezzi, branding, operazioni | Società a responsabilità limitata – la società di gestione decide |
| Investitore KITAS | Sì, idoneo tramite PT PMA | Non |
| Ideale per | Investitori seri, più immobili, impegno a lungo termine | Investitori alle prime armi, investitori stranieri, approccio non interventista |
Per la maggior parte degli investitori alle prime armi o stranieri, collaborare con una società di gestione immobiliare autorizzata e fidata è l'approccio più pratico e immediatamente conforme alle normative. Per gli investitori che stanno costruendo un portafoglio o che desiderano il massimo controllo, la struttura PT PMA diventa sempre più interessante con l'aumentare del numero di immobili. Per maggiori informazioni sulle strutture di proprietà legale, consultate la nostra guida completa sull'acquisto di immobili a Bali da parte di stranieri.
Che reddito da locazione ci si può aspettare?
A Bali, il reddito da locazione varia notevolmente in base alla zona, alla configurazione delle camere, alla qualità della gestione e al livello di specifiche. Ecco i parametri di riferimento attuali per il 2026:
| Zona | Tariffa media giornaliera (2 camere da letto) | Occupazione media | Rendimento lordo |
| Canggu / Berawa | USD 150-350 | 70-80% | 12-18% |
| Seminyak / Petitenget | USD 250-450 | 75-85% | 10-14% |
| Uluwatu / Bingin | USD 180-400 | 65-80% | 12-18% |
| Pererenan / Seseh | USD 100-250 | 65-75% | 10-16% |
| Ubud | USD 80-200 | 60-75% | 8-12% |
Le proprietà con gestione professionale, una forte presenza online e una distribuzione multicanale superano costantemente le alternative autogestite del 25-30%. Le caratteristiche di pregio, come piscine private, terrazze panoramiche e design moderno, consentono di ottenere tariffe giornaliere significativamente più elevate rispetto alle ville standard nella stessa zona.
Contatta Prestige Property Bali per discutere quali aree e tipologie di immobili si adattano meglio ai tuoi obiettivi di reddito da locazione. Scopri le nostre ville attualmente in vendita a Bali, in tutte le zone di investimento.
Domande frequenti
Un cittadino straniero può mettere in affitto la propria villa a Bali su Airbnb?
Sì, ma solo attraverso la corretta struttura legale e con un NIB (National Investment Bank) e una licenza Pondok Wisata validi. A partire da marzo 2026, Airbnb e Booking.com disattivano automaticamente gli annunci di immobili sprovvisti di un NIB valido registrato nel sistema OSS indonesiano. Operare tramite una società di gestione autorizzata è la procedura più semplice per gli investitori stranieri per conformarsi alle normative.
Cos'è una licenza Pondok Wisata e ne ho bisogno?
Il Pondok Wisata è un permesso di alloggio locale rilasciato dall'ufficio regionale del turismo (Dinas Pariwisata) che autorizza l'affitto a breve termine di ville e case vacanza fino a 5 camere. È obbligatorio per tutte le attività di affitto a breve termine a Bali. Senza di esso, si rischiano multe, ordini di chiusura e disattivazione della piattaforma. La licenza può essere rilasciata solo a persone fisiche o giuridiche indonesiane; gli stranieri devono operare tramite una PT PMA o un partner di gestione autorizzato.
Quali tasse devo pagare sul reddito da locazione della mia villa a Bali?
Se l'attività viene svolta tramite una PT PMA: IVA dell'11% sul fatturato lordo più imposta sul reddito societario del 22% sull'utile netto. Se l'attività viene svolta tramite un accordo individuale/di partnership: imposta sul reddito finale del 10% sul reddito lordo da locazione, generalmente trattenuta e versata dalla società di gestione. In entrambi i casi è richiesta la presentazione di dichiarazioni dei redditi annuali.
Posso gestire la mia villa a Bali a distanza dall'estero?
Sì, è proprio questo che permette una società di gestione autorizzata. Si occupano di tutte le prenotazioni, i check-in degli ospiti, le pulizie, la manutenzione, la conformità alle licenze e il versamento delle tasse per vostro conto. Riceverete report mensili sui guadagni e trasferimenti netti dei proventi da locazione. La maggior parte degli investitori esteri di Prestige Property Bali gestisce le proprie proprietà a Bali interamente da remoto tramite partnership di gestione professionali.
Cosa succede se affitto la mia villa senza licenza?
Gestire un'attività di affitto a breve termine senza licenza Pondok Wisata e NIB valido nel 2026 comporta i seguenti rischi: sanzioni amministrative da parte delle autorità locali, ordini di chiusura che impongono la cessazione dell'attività, disattivazione automatica da Airbnb e Booking.com e difficoltà nell'ottenere licenze retroattivamente una volta registrate le violazioni. Il costo della conformità iniziale è una frazione del costo di un'azione coercitiva successiva.
