Gli stranieri possono acquistare una proprietà a Bali?

Sì, gli stranieri possono legalmente acquistare immobili a Bali. Le due modalità principali sono la proprietà in locazione (Hak Sewa), che prevede un titolo di proprietà a proprio nome per un periodo di 25-30 anni, e la proprietà a titolo definitivo tramite una società PT PMA di proprietà straniera. La proprietà a titolo definitivo (Hak Milik) è riservata ai cittadini indonesiani, ma le strutture disponibili per gli acquirenti stranieri sono consolidate, legalmente valide e ampiamente utilizzate dagli investitori internazionali in tutta l'isola.

Questa guida illustra tutto ciò che è necessario sapere: le strutture legali, i costi, il processo di due diligence e le aree migliori da considerare per l'acquisto.

I cittadini stranieri possono acquistare legalmente immobili a Bali?

Sì, ma con un'importante distinzione. La legge indonesiana sulla proprietà (Legge n. 5/1960 sui principi agrari) riserva la piena proprietà (Hak Milik) esclusivamente ai cittadini indonesiani. I cittadini stranieri non possono detenere la proprietà Hak Milik a proprio nome.

Ciò che gli acquirenti stranieri possono fare, legalmente e con piena garanzia di proprietà, è:

• Tieni un titolo di locazione (Hak Sewa) direttamente a proprio nome per 25-30 anni, con diritti di proroga
• Stabilire PMA PT (società di proprietà straniera) per detenere la proprietà in base al titolo HGB (Hak Guna Bangunan - Diritto di costruire), che conferisce un controllo equivalente alla piena proprietà

Entrambe le strutture sono legali, riconosciute dalla legge indonesiana e utilizzate regolarmente ogni anno da migliaia di acquirenti internazionali a Bali. La chiave è scegliere la struttura più adatta ai propri obiettivi e formalizzarla tramite un notaio indipendente e qualificato.

Affitto (Hak Sewa) — La via più comune

Il regime di locazione a lungo termine è il punto di ingresso per la maggior parte degli acquirenti stranieri a Bali. Ecco come funziona:

• Durata del contratto di locazione: In genere 25-30 anni, con un'opzione di proroga per ulteriori 25-30 anni inserita nell'accordo originale.
• Titolo: Il tuo nome compare direttamente sul certificato di locazione: non si tratta di un accordo verbale o di una stretta di mano, bensì di un documento legalmente registrato.
• Diritti: Pieno diritto di utilizzare, affittare e gestire l'immobile per tutta la durata del contratto di locazione. È inoltre possibile cedere la parte restante del contratto a un altro acquirente.
• Requisito: un passaporto valido con una scadenza residua di almeno 6 mesi
• Costo: Circa l'1% di spese notarili sul valore della transazione, a copertura della due diligence legale e del processo di registrazione.

Per la maggior parte degli acquirenti orientati all'investimento, la formula di locazione a lungo termine (leasehold) è una soluzione ideale. Il rendimento su un periodo di detenzione di 25-30 anni è elevato e il costo iniziale è significativamente inferiore rispetto a immobili equivalenti alla piena proprietà. La maggior parte delle ville in vendita a Canggu e a Seminyak viene venduta con un contratto di locazione a lungo termine.

Proprietà a titolo definitivo tramite PT PMA — Per la proprietà a lungo termine

Per gli acquirenti che desiderano una proprietà permanente equivalente alla piena proprietà, la via legale consiste nella costituzione di una PT PMA (Penanaman Modal Asing - società a capitale straniero). La società detiene la proprietà con un titolo HGB (Hak Guna Bangunan), che conferisce gli stessi diritti pratici della piena proprietà.

Cosa comporta la configurazione di PT PMA:

• Sono necessari almeno due azionisti (possono essere due stranieri, oppure uno straniero e un indonesiano).
• Conto corrente bancario aziendale con un capitale minimo di 10 miliardi di rupie indonesiane.
• Imposta di acquisto del 5% sul valore della transazione
• Commissione del 5% per la conversione del certificato da Hak Milik a HGB
• Commissione notarile dell'1%, comprensiva di due diligence.

Un ulteriore vantaggio: i titolari di PT PMA possono richiedere un visto per investitori (KITAS), valido per 2 anni e rinnovabile ogni 2 anni. Per gli acquirenti che intendono trascorrere un periodo significativo a Bali, questo rappresenta un vantaggio pratico non indifferente.

PT PMA è la struttura ideale per gli acquirenti di fascia alta, in particolare per coloro che desiderano acquistare immobili di pregio in zone consolidate come Seminyak, o ampi appezzamenti di terreno in aree in forte espansione. Consulta la nostra gamma completa di ville in vendita con proprietà a titolo definitivo per scoprire le attuali disponibilità.

Cosa evitare: accordi di nomina

Un accordo di nomina prevede l'utilizzo del nome di un cittadino indonesiano sul titolo di proprietà, con un accordo privato tra le parti affinché quest'ultimo detenga la proprietà per conto del mandante. Questa pratica era storicamente comune, ma comporta seri rischi legali.

Secondo la legge indonesiana, gli accordi di nomina di un prestanome per la proprietà immobiliare non sono legalmente riconosciuti e sono soggetti a un controllo sempre più rigoroso. In caso di decesso, divorzio o difficoltà finanziarie del prestanome, la pretesa di proprietà non ha alcun fondamento giuridico. I tribunali indonesiani si sono pronunciati contro acquirenti stranieri in controversie derivanti da strutture di nomina di prestanome.

Le soluzioni di leasehold e PT PMA descritte sopra sono le alternative legalmente valide. Non esiste alcun motivo legittimo per utilizzare una struttura fiduciaria quando sono disponibili opzioni conformi.

Pianificazione urbanistica: cosa si può costruire e dove

Acquistare una proprietà a Bali significa anche comprendere la zonizzazione del territorio: questa influisce direttamente su ciò che si può costruire e sulla possibilità di avviare un'attività di locazione sulla proprietà.

• Zona Rosa (Turismo) — Ville, hotel e affitti per brevi periodi sono consentiti. È la zona in cui si trova la maggior parte degli immobili a scopo di investimento.
• Zona Gialla (Residenziale) — abitazioni private e alcune piccole attività commerciali. L'affitto commerciale a breve termine non è consentito senza un'apposita licenza.
• Zona verde (agricola) — La costruzione è severamente vietata. Non acquistare mai terreni in zone verdi con l'intenzione di costruire.
• Zona Arancione (Commerciale/Residenziale) — Uso misto flessibile.
• Zona rossa (commerciale) — negozi, uffici, ristoranti.

Prima di firmare qualsiasi documento, verificate sempre la classificazione urbanistica di qualsiasi terreno o immobile attraverso i documenti RDTR dell'ente locale competente. Il vostro notaio dovrebbe effettuare questa verifica come parte della normale procedura di due diligence.

Due Diligence prima dell'acquisto

A prescindere dalla struttura di proprietà che si sceglie, un'accurata due diligence è imprescindibile prima di qualsiasi acquisto immobiliare a Bali. Ecco cosa verificare:

• Certificato di proprietà terriera — verificare il tipo di certificato (Hak Milik, HGB, Hak Sewa), la sua autenticità presso l'ufficio del catasto locale (BPN) e che il venditore abbia il diritto legale di vendere o affittare
• Stato della zonizzazione — verificare che la classificazione urbanistica del terreno corrisponda all'uso previsto
• Permessi di costruire — per le strutture esistenti, verificare che siano presenti un permesso di costruzione (PBG) e un certificato di idoneità all'uso (SLF) validi e che corrispondano all'effettivo utilizzo dell'edificio.
• Licenza di noleggio — se intendi gestire affitti a breve termine, verifica che la licenza Pondok Wisata o Akomodasi Lainnya sia in vigore o ottenibile
• Notaio indipendente — rivolgetevi sempre a un notaio PPAT indipendente, non a uno raccomandato esclusivamente dal venditore o dal costruttore.
• Liquidazione fiscale — verificare che l'imposta annuale sulla proprietà (PBB) del venditore sia in regola e non presenti arretrati.

Costi di acquisto di un immobile a Bali

Oltre al prezzo di acquisto, è necessario prevedere nel budget i seguenti costi di acquisizione:

• Spese notarili — circa l'1% del valore della transazione (proprietà in locazione e proprietà a titolo definitivo)
• Imposta di acquisto (solo per proprietà a titolo definitivo/condominio) — 5% del valore della transazione
• Costo di conversione del certificato (solo per la proprietà a titolo definitivo) — 5% del valore della transazione
• Imposta annuale sugli immobili (PBB) — minimo, in genere poche centinaia di dollari all'anno
• Imposta sul reddito del venditore (PPh) — Il 2.5% è a carico del venditore, ma vale la pena tenerne conto nelle trattative.

I costi totali di acquisizione del primo anno si aggiungono in genere del 7-12% al prezzo di listino. È fondamentale tenerne conto nel calcolo dell'investimento prima di procedere.

Le migliori zone di Bali in cui acquistare un immobile per gli stranieri

La posizione determina la domanda di affitto, il rendimento, il potenziale di apprezzamento del capitale e lo stile di vita. Le aree di investimento più consolidate per gli acquirenti stranieri sono:

• Canggu — Il mercato immobiliare di seconda mano più attivo di Bali. Forte domanda da parte di nomadi digitali e turisti che soggiornano per periodi prolungati. Rendimenti del 12-15% per immobili ben gestiti. Il corridoio di crescita si sta estendendo verso nord, fino a Pererenan e Cemagi.
• Seminyak — La zona di lusso di Bali con la maggiore scarsità di offerta. La limitata disponibilità di terreni mantiene stabili i prezzi. Rendimenti lordi dell'8-12% e il marchio più riconosciuto a livello internazionale dell'isola.
• Uluwatu e Nusa Dua — Il segmento di lusso in più rapida crescita a Bali. Ville a picco sul mare a partire da 1.2 milioni di dollari. Ottimi rendimenti per soggiorni brevi per le proprietà gestite professionalmente.
• Ubud — Fondamentali diversi rispetto al sud. Valori dei terreni inferiori, rendimenti del 7-10%, più adatti a strutture benessere e affitti a lungo termine.

Per una ripartizione completa delle strutture di proprietà, dei costi, della zonizzazione per area e degli annunci attuali, consultare la nostra guida completa a Immobiliare a Bali in vendita.

Domande frequenti

I cittadini stranieri possono possedere immobili a Bali a titolo definitivo?

Non nello stesso modo in cui possono farlo i cittadini indonesiani. La proprietà a titolo definitivo (Hak Milik) è riservata ai cittadini indonesiani secondo la legge indonesiana. Gli stranieri possono detenere un diritto di locazione (Hak Sewa) direttamente a proprio nome per 25-30 anni con diritto di proroga, oppure possedere un immobile equivalente a una proprietà a titolo definitivo tramite una società controllata da società straniere (PT PMA).

Qual è il modo più sicuro per uno straniero di acquistare una proprietà a Bali?

Le soluzioni più sicure sono la proprietà in locazione (Hak Sewa), con il vostro nome sul certificato, o la proprietà a titolo definitivo tramite una società PT PMA. Entrambe sono strutture legalmente riconosciute. Evitate gli accordi con un prestanome, in cui un cittadino indonesiano detiene la proprietà per vostro conto, poiché questi non hanno validità legale e comportano rischi significativi.

Per quanto tempo uno straniero può detenere un immobile in affitto a Bali?

Un contratto di locazione standard a Bali ha una durata di 25-30 anni, con diritti di proroga generalmente inclusi nell'accordo originale per ulteriori 25-30 anni. Il periodo di possesso effettivo totale, comprese le proroghe, è di 50-60 anni nella maggior parte dei casi.

Gli stranieri pagano più tasse quando acquistano immobili a Bali?

Per gli acquisti di immobili in regime di locazione, il costo principale è rappresentato da una commissione notarile dell'1%. Per gli acquisti di immobili in piena proprietà tramite PT PMA, gli acquirenti pagano un'imposta di acquisto del 5% e una commissione di conversione del certificato del 5%, oltre alle spese notarili. I costi totali di acquisizione per le transazioni di piena proprietà si aggirano in genere tra il 7% e il 12% in più rispetto al prezzo di listino.

Un cittadino straniero può ottenere un visto acquistando una proprietà a Bali?

Sì, tramite la procedura PT PMA. La costituzione di una società PT PMA per detenere la proprietà a titolo definitivo consente inoltre all'acquirente di ottenere un visto per investitori (KITAS), valido per 2 anni e rinnovabile ogni 2 anni. L'acquisto di un immobile in locazione da solo non prevede un percorso per l'ottenimento del visto.