Gli australiani possono acquistare una proprietà a Bali?

Bali rimane una meta da sogno per molti australiani. Molti la visitano per le vacanze, altri vi si trasferiscono per investire, per la pensione o per cambiare stile di vita. Ma la grande domanda rimane: gli australiani possono acquistare immobili a Bali?

Sì , gli australiani possono legalmente acquistare proprietà a Bali, ma con alcune condizioni. Non è possibile possedere un terreno a titolo di piena proprietà . Tuttavia, esistono strutture legali che consentono di affittare, utilizzare o possedere una proprietà in altri modi.

Nel 2025, oltre 1.6 milioni di australiani hanno visitato Bali. Hanno rappresentato il gruppo più numeroso di turisti stranieri. Sempre più persone stanno tornando per investire, andare in pensione o trasferirsi definitivamente sull'isola. (Fonte: Statistiche del turismo indonesiano BPS 2025)

In questa guida, Prestige Property Bali spiega tutto ciò che è necessario sapere. Tratta l'acquisto di una villa o di un immobile nel 2026 per i cittadini australiani.

Per una panoramica completa di tutte le opzioni immobiliari disponibili a Bali, consulta la nostra guida agli immobili in vendita a Bali , che include informazioni su strutture di proprietà, zone migliori, zonizzazione e strategie di investimento.

È legale per gli australiani acquistare una proprietà a Bali?

Questa è una delle domande più frequenti che riceviamo alla Prestige Property Bali , e a ragione. Acquistare una proprietà all'estero implica confrontarsi con leggi sconosciute, e l'Indonesia ha normative specifiche in materia di proprietà terriera. I cittadini australiani, ad esempio, non possono legalmente possedere terreni a titolo di piena proprietà (Hak Milik) a Bali.

La legge indonesiana limita la proprietà terriera a titolo definitivo ai soli cittadini indonesiani. Ciò significa che gli stranieri, compresi gli australiani, non possono possedere terreni direttamente a proprio nome tramite un titolo di proprietà (Hak Milik). Tentare di acquistare una proprietà tramite un prestanome indonesiano (una persona che la detiene per vostro conto) non solo è rischioso, ma è anche illegale e non offre alcuna reale tutela legale.

Ma ci sono metodi legali, sicuri e a lungo termine per gli australiani per controllare la proprietà a Bali

Fortunatamente, la legge indonesiana in materia di proprietà offre opzioni di proprietà sicure e legali al 100% per gli stranieri, se strutturate correttamente . Queste includono:

• Contratti di locazione (Hak Sewa)
• Titoli con diritto d'uso (Hak Pakai)
• Titoli di diritto di costruzione (Hak Guna Bangunan / HGB) tramite una società di proprietà straniera (PT PMA)

I contratti di locazione finanziaria hanno in genere una durata minima di 25 anni, mentre i titoli Hak Pakai e HGB possono estendersi fino a 80 anni (30 iniziali + 20 + 30 rinnovi), offrendo sicurezza per la pianificazione a lungo termine.

Noi di Prestige Property Bali guidiamo gli australiani nella scelta dell'opzione di acquisto più sicura e adatta ai loro obiettivi, che si tratti di una villa per le vacanze, una casa per la famiglia o un investimento commerciale.

Modi legali in cui gli australiani possono possedere o controllare la proprietà

Sebbene gli australiani non possano possedere direttamente terreni a Bali con un titolo di proprietà a titolo definitivo, la legge indonesiana offre diverse alternative pienamente legali che consentono di controllare, affittare o costruire su una proprietà per decenni.

Noi di Prestige Property Bali aiutiamo quotidianamente gli australiani a orientarsi tra queste opzioni. Ecco una panoramica dei quattro metodi più comuni e sicuri per acquistare una proprietà a Bali come straniero:

1. Titolo di locazione (Hak Sewa)

Questo è il metodo più diffuso tra gli australiani per l'acquisto di ville a Bali.

• Si affitta il terreno/proprietà dal proprietario (solitamente un cittadino indonesiano)
• I termini del contratto di locazione sono comunemente anni 25-30, spesso rinnovabile fino a 80 anni
• Hai tutti i diritti di utilizzare, ristrutturare, affittare o rivendere il contratto di locazione
• Ideale per ville residenziali, case vacanza o immobili di investimento

Perché lo consigliamo:
proprietà in affitto is conveniente, flessibile e semplicee consente agli stranieri di detenere proprietà senza dover costituire una società.

2. Diritto di utilizzo del titolo (Hak Pakai)

Si tratta di un titolo riconosciuto dal governo, specificamente pensato per gli stranieri.

• Concede il diritto di usare la terra per fino a 80 anni (30 + 20 + 30)
• Richiede un valido permesso di soggiorno (ad esempio, KITAS o KITAP)
• Deve essere utilizzato solo per scopi residenziali
• Può essere registrato a tuo nome personale

Perché è l'ideale:
Hak Pakai è un percorso sicuro verso la residenza a lungo termine, ideale per pensionati, espatriati o visitatori abituali.

3. Diritto di costruire tramite PT PMA (Hak Guna Bangunan / HGB)

Per gli australiani che desiderano sviluppare o investire a livello commerciale , questa è l'opzione più efficace.

• Impostare un PMA PT, una società a responsabilità limitata di proprietà straniera in Indonesia
• La tua azienda può possedere legalmente un terreno con Titolo HGB
• Valido per 30 anni, estensibile fino a 80 anni
• Puoi osservare le costruire, affittaree gestire un'attività sul territorio

Perché è strategico:
perfetto per affitti di ville, resort, baro portafogli immobiliari a lungo termine. Prestige Property Bali può metterti in contatto con team legali per impostare correttamente un PT PMA.

4. Proprietà del titolo di proprietà di Strata (HMSRS)

Desideri acquistare un appartamento o un condominio ? Questa è la procedura legale.

• Si applica a edifici multi-unità
• Gli stranieri possono possedere unità ai sensi di un titolo degli strati
• Deve essere in un edificio con certificazione degli strati
• Richiede un permesso di soggiorno per registrare il titolo

Limitazioni : Stai acquistando un'unità immobiliare, non un terreno. Adatto per appartamenti in città, ma non per ville o terreni edificabili.

Suggerimento: l'opzione migliore dipende dai tuoi obiettivi. Desideri una villa per le vacanze? Il contratto di locazione a lungo termine (leasehold) è la soluzione ideale. Hai intenzione di generare un reddito da locazione? Il contratto di compravendita immobiliare (PT PMA) con HGB è la scelta migliore.

Quali tipi di proprietà possono acquistare gli australiani a Bali?

Che sogniate una villa fronte mare a Seminyak, un rifugio nella giungla a Ubud o un elegante appartamento vicino ai caffè di Canggu, a Bali sono disponibili numerose opzioni immobiliari, legalmente riconosciute per i cittadini australiani.

Ecco una panoramica delle tipologie di proprietà che è possibile acquistare o controllare:

1. Ville (affitto o PT PMA)

Secondo i dati sulle transazioni provenienti da agenzie con sede a Bali, oltre il 70% degli acquisti di immobili all'estero effettuati da australiani nel periodo 2022-2023 riguardava ville in regime di locazione, in particolare a Canggu , Seminyak e Uluwatu.

Puoi acquistare:

• Ville su progetto da sviluppatori affidabili
• Ville completate pronto per essere abitato o affittato
• Ville progettate su misura costruito su terreni in affitto o di proprietà di PT PMA

Le ville possono essere:

• Di proprietà tramite proprietà in affitto (Hak Sewa)
• Acquistato tramite un PMA PT (se desideri diritti di proprietà a lungo termine o di locazione commerciale)

Suggerimento: le ville in regime di locazione a lungo termine in zone molto richieste come Berawa o Bingin possono garantire solidi rendimenti da locazione se commercializzate in modo appropriato.

2. Appartamenti / Condomini (Titolo di proprietà)

Se non siete interessati a un terreno, potete acquistare legalmente unità abitative in regime di proprietà condominiale (HMSRS). Queste si trovano tipicamente in:

• Aree urbane come Kuta, Seminyak o Sanur
• Torri residenziali appositamente costruite o complessi in stile resort

Requisiti:

• Deve avere un valido permesso di soggiorno
• Gli stranieri sono limitati a possedere fino a 49% dell'edificio totale

3. Terreno (in affitto o di proprietà aziendale)

Gli stranieri non possono acquistare terreni di proprietà, ma voi sì:

• Terreno in affitto per 25-30 anni (estendibile)
• Possedere un terreno tramite un PT PMA (con titolo HGB)

Questa è un'ottima opzione se vuoi:

• Costruisci una villa da zero
• Sviluppare un resort o un'attività alberghiera
• Investire in banca della terra in aree future come Tabanan or Bali nord

Stai pensando di costruire una villa?
Proprietà di prestigio a Bali può metterti in contatto con architetti, notai, project manager e appaltatori autorizzati per gestire ogni aspetto, dall'acquisizione dei terreni alla loro consegna.

Gli australiani possono fare "buoni affari" a Bali?

Assolutamente, soprattutto con i giusti contatti locali. Noi di Prestige Property Bali aiutiamo gli australiani a:

• accesso a affari fuori mercato
• Negoziare con i proprietari terrieri
• Capire il valore reale vs prezzi gonfiati spesso visto nelle zone turistiche

Suggerimento: nelle zone più gettonate come Canggu o Bingin, le ville in regime di locazione a lungo termine, se ben pubblicizzate, possono generare un rendimento lordo annuo da locazione dell'8-12%, soprattutto se il contratto di locazione ha una durata residua di oltre 20 anni.

Guida passo passo per gli australiani che acquistano una villa a Bali

Acquistare una proprietà all'estero può sembrare complicato, ma con la giusta assistenza non deve esserlo per forza. Noi di Prestige Property Bali accompagniamo gli australiani in ogni fase del processo, dalla scelta della villa ideale alla firma di contratti legalmente vincolanti e all'ottenimento della proprietà attraverso i canali ufficiali.

Ecco come si svolge in genere il viaggio:

Passaggio 1: scegli la posizione e il tipo di proprietà

Inizia decidendo cosa vuoi:

• A villa privata per il tuo stile di vita o per la pensione?
• A investimento locativo in una zona ad alta vocazione turistica?
• A progetto di sviluppo su terreni in affitto?

Le zone più gettonate dagli australiani sono:

• Canggu (di tendenza, ROI elevato)
• Seminyak (centrale, stile di vita)
• Ubud (tranquillo, immerso nella natura)
• Uluwatu (fughe di lusso sulla scogliera)

Fase 2: rivolgersi a un notaio e a un consulente legale di fiducia

Un notaio abilitato è essenziale per:

• Controllare i certificati di proprietà terriera (ad esempio SHM, SHGB)
• Confermare la zonizzazione e i permessi di costruzione
• Preparare e registrare i contratti
• Gestire la rendicontazione fiscale

Per informazioni sui viaggi e gli investimenti in Indonesia fornite dal governo australiano, consultare il sito Smartraveller.gov.au.

Prestige Property Bali collabora esclusivamente con professionisti legali qualificati e affidabili per proteggere il vostro investimento fin dall'inizio.

Fase 3: Definisci la tua struttura proprietaria

A seconda dei tuoi obiettivi, ti aiuteremo a:

• Affittare la proprietà (Hak Sewa) a tuo nome personale
• Richiedi l'Hak Pakai (se hai la residenza)
• Stabilire PMA PT società proprietaria della proprietà ai sensi dell'HGB

Il processo di costituzione di un PT PMA richiede in genere dalle 4 alle 6 settimane, compresa l'approvazione del nome, la redazione dell'atto notarile, la registrazione OSS e il rilascio dell'ID fiscale (NPWP), secondo le linee guida BKPM, e consente di:

• Possiedi terreni tramite la tua azienda
• Gestire legalmente ville in affitto
• Richiedi opzioni di visto a lungo termine

Fase 4: Firmare gli accordi ed effettuare la due diligence

Ciò comprende:

• Redazione a Contratto di compravendita (SPA) o contratto di locazione
• Verifica dei certificati di proprietà terriera ed edilizia
• Controllo degli oneri, dello stato di zonizzazione e delle autorizzazioni edilizie

Ci assicuriamo che il nostro team legale esamini tutta la documentazione prima che venga effettuato qualsiasi pagamento.
lista di controllo completa per l'acquisto di una villa Copre ogni documento e ogni fase di verifica necessaria prima della firma.

Fase 5: Trasferisci fondi e paga le tasse

• Tutti i pagamenti devono essere effettuati tramite conti di deposito a garanzia o controllati da notaio
• Ti verrà richiesto di pagare:
  • Imposta sulle acquisizioni del 5% (BPHTB)
  • Spese notarili/legali (in genere 1-2%)
  • Costi di registrazione del contratto di locazione o di installazione del PT PMA (se applicabili)

Fase 6: Registrazione ufficiale e rilascio del certificato

Una volta completato il pagamento:

• I contratti di locazione o i titoli di proprietà sono registrati presso l' BPN (Badan Pertanahan Nazionale) – Agenzia nazionale per il territorio indonesiana
• Ricevi:
  • Certificato di locazione (Hak Sewa)
  • Certificato Hak Pakai
  • Oppure HGB sotto il tuo PT PMA

Noi di Prestige Property Bali non consideriamo l'affare "concluso" finché tutti i documenti non sono legalmente registrati e nelle tue mani.

Per acquistare o affittare legalmente una proprietà a Bali, i cittadini australiani devono preparare diversi documenti fondamentali, a seconda della struttura di proprietà scelta.

Noi di Prestige Property Bali assistiamo i nostri clienti nella raccolta e verifica di tutta la documentazione necessaria per garantire che il processo sia agevole, conforme alle normative e senza stress.

Requisiti generali per tutti gli acquirenti

Che tu stia acquistando una villa in locazione finanziaria, istituendo un PT PMA o richiedendo un Hak Pakai, in genere sono richiesti questi documenti:

• Passaporto valido (con almeno 6 mesi di validità)
• Numero di identificazione fiscale (NPWP), necessario per alcune transazioni, che possiamo aiutare ad organizzare
• Visto o timbro d'ingresso, prova della tua presenza legale in Indonesia durante la transazione

Documenti aggiuntivi (a seconda del tipo di proprietà)

1. Per gli acquisti di immobili in locazione finanziaria (Hak Sewa)

• Nessun requisito di residenza o visto
• La transazione può essere effettuata sotto il tuo nome personale
• L'accordo legale deve essere autenticato e registrato

2. Per Hak Pakai (diritto d'uso)

• KITAS (permesso di soggiorno temporaneo) o un KITAP (permesso di soggiorno permanente) è richiesto
• Prova di uso residenziale (non commerciale)
• Il terreno deve essere suddiviso in zone residenziali

3. Per la proprietà PT PMA (terreni o ville di proprietà aziendale)

• Documenti costitutivi del tuo PT PMA
• Codice fiscale indonesiano per la società (NPWP)
• Informazioni su amministratori e azionisti (possono essere al 100% di proprietà straniera)
• Certificato di domicilio, licenza commerciale (OSS) e statuto

Collaboriamo con team legali professionisti per registrare in modo rapido e accurato le società di proprietà straniera (PT PMA), in modo che possiate procedere con l'acquisto di terreni ai sensi dell'HGB.

Altri documenti che potresti incontrare

• Certificato fondiario (SHM, SHGB), dal venditore o dal locatore
• IMB / PBG (Permesso di costruire) per edifici esistenti o nuovi
• Lettere di zonizzazione per verificare il tipo di utilizzo del suolo
• Contratto di deposito/deposito protegge i tuoi fondi durante l'operazione

Noi di Prestige Property Bali ci occupiamo di tutta la documentazione, dei permessi e degli aspetti legali , così non dovrete preoccuparvi di nulla.

Perché lavorare con Prestige Property Bali?

Secondo le associazioni notarili regionali, ogni anno a Bali vengono registrate oltre 100 transazioni immobiliari da parte di australiani, in particolare nelle zone costiere ad alta domanda.

Noi di Prestige Property Bali non siamo semplici agenti immobiliari specializzati in ville, ma i vostri partner di fiducia dal momento in cui iniziate la ricerca fino al giorno in cui avrete le chiavi della vostra proprietà.

Ecco cosa ci rende diversi:

1. Approccio conforme alla legge al 100%

Non raccomandiamo mai strutture fiduciarie o scorciatoie. Utilizziamo esclusivamente percorsi pienamente legali, come contratti di locazione, PT PMA, Hak Pakai e accordi fondiari debitamente documentati, offrendovi tranquillità e sicurezza a lungo termine.

Per una panoramica completa dei rischi e su come evitarli, consulta la nostra guida sui rischi degli investimenti immobiliari a Bali.

2. Esperienza focalizzata sull'Australia

Abbiamo aiutato centinaia di australiani:

• Acquista la loro prima villa a Bali
• Costituzione di società PT PMA
• Immobili sicuri pronti per l'affitto per un reddito passivo
• Ritirati comodamente a Bali

Comprendiamo ciò che gli australiani apprezzano: comunicazione chiara, tutela legale e trasparenza, ed è proprio ciò che offriamo.

3. Agenti autorizzati e partner legali

Il nostro team al completo è:

• Legalmente registrato
• Sostenuta da notai, consulenti di zonizzazione, consulenti fiscali ed esperti di immigrazione
• Fluente in entrambi inglese e indonesiano

Ci assicuriamo che nessun dettaglio venga trascurato, dai certificati fondiari e dalle autorizzazioni urbanistiche ai permessi IMB/PBG e alle licenze per l'affitto delle ville.

4. Accesso a elenchi esclusivi

Siamo specializzati in:

• Ville fuori mercato
• Immobili di investimento ad alto rendimento
• Terreni di pregio in zone emergenti
• Progetti pronti per la ristrutturazione con un forte ROI

Che tu stia cercando a Canggu, Seminyak, Ubud, Uluwatu o nel nord di Bali, abbiamo proprietà a cui nessun altro può accedere.

5. Supporto completo dalla A alla Z

Non ci limitiamo a vendere ville. Offriamo un supporto completo , che comprende:

• Ricerca immobiliare e shortlist
• Strategia di negoziazione e prezzo
• Consulenza legale e revisione dei contratti
• Configurazione PT PMA, segnalazioni KITAS e altro ancora
• Supporto continuo dopo l'acquisto

Con Prestige Property Bali , non sarete mai lasciati all'oscuro. Vi guidiamo prima, durante e dopo la conclusione dell'affare.

FAQ – Australiani che acquistano proprietà a Bali

Ecco le domande più frequenti che riceviamo dai nostri clienti australiani, a cui viene data risposta in modo chiaro e legale.

Gli australiani possono acquistare una proprietà immobiliare a Bali?

No , gli australiani non possono legalmente possedere terreni a titolo di piena proprietà (Hak Milik) a Bali a proprio nome. La piena proprietà è riservata esclusivamente ai cittadini indonesiani. Tuttavia, alternative legali come il contratto di locazione (leasehold), l'Hak Pakai e le strutture PT PMA offrono un controllo sicuro a lungo termine.

Posso possedere una villa a Bali a mio nome?

Sì, è possibile affittare una villa a proprio nome tramite un contratto di locazione (Hak Sewa) . È inoltre possibile possedere i diritti su un appartamento (proprietà a piani) se si è in possesso di un permesso di soggiorno valido. La proprietà di terreni o edifici a proprio nome è consentita solo tramite strutture legali approvate.

Posso acquistare un terreno a Bali se sono australiano?

Non è possibile acquistare terreni di proprietà assoluta, ma è possibile:

• Terreno in affitto per 25-30+ anni (rinnovabile)
• Possedere un terreno tramite un PT PMA società con titolo di diritto di costruire (HGB)

Prestige Property Bali assiste i clienti sia nelle transazioni di locazione che nella strutturazione societaria per detenere legalmente terreni.

Posso costruire la mia villa a Bali?

Sì, in Australia è legale costruire ville su terreni in affitto o su terreni di proprietà tramite una PT PMA . Avrai bisogno di:

• Zonizzazione corretta (residenziale o commerciale)
• A permesso di costruzione (PBG, precedentemente IMB)
• Certificati di proprietà fondiaria e titoli adeguati

Offriamo servizi di gestione completa del progetto per aiutarti a costruire in modo legale e professionale.

Posso affittare la mia villa per ottenere un reddito passivo?

Assolutamente sì. Se strutturato correttamente, puoi generare reddito da locazione tramite:

• Affitto di una villa e ottenimento di un licenza di noleggio (Pondok Wisata)
• Possedere attraverso un PMA PT, che può legalmente gestire affitti commerciali

Noi di Prestige Property Bali aiutiamo gli australiani a realizzare ville legalmente affittabili con un elevato potenziale di ritorno sull'investimento.

Ho bisogno di un visto per acquistare una proprietà a Bali?

Non è necessario un visto per acquistare un immobile in regime di locazione. Tuttavia, alcune strutture di proprietà, come Hak Pakai e PT PMA, potrebbero richiedere un visto di residenza (KITAS o KITAP) per la registrazione completa del titolo di proprietà.

Posso lasciare la mia proprietà a Bali ai miei figli?

Sì. Sia i diritti di locazione che le azioni di PT PMA possono essere trasferiti tramite procedure di successione legale. È importante pianificare il tutto con l'aiuto di consulenti legali per garantire una successione senza intoppi.

Pronti ad acquistare la villa dei vostri sogni a Bali? Parliamone.

Che tu stia pianificando la pensione, un investimento o semplicemente desideri goderti la tua fuga tropicale, acquistare una proprietà a Bali come cittadino australiano è assolutamente possibile, a patto di farlo nel modo giusto.

Presso Prestige Property Bali offriamo:

• Guida esperta su misura per gli acquirenti australiani
• Percorsi completamente legali per garantire la proprietà o l'affitto di un immobile
• Elenchi esclusivi non lo troverai online
• Supporto end-to-end dalla ricerca all'insediamento

Non ci limitiamo a vendere ville, proteggiamo il vostro investimento e rendiamo il percorso semplice, legale e senza stress.