Il dibattito tra Berawa e Pererenan suscita sempre interesse tra i potenziali clienti che intendono investire nella zona di Canggu. Entrambe le aree hanno molto in comune, essendo distanti meno di 15 minuti di auto l'una dall'altra, e vedendo negli affitti e negli acquisti provenienti dall'estero la principale fonte di reddito in entrambi i mercati.
Tuttavia, ogni mercato ha le sue caratteristiche e fasce di prezzo. La differenza principale risiede nei prezzi di vendita e di affitto che variano da zona a zona. È importante essere consapevoli di queste differenze per poter valutare con cognizione di causa in quale mercato investire.
Questo articolo fornisce informazioni sui prezzi di affitto e di vendita sia per Berawa che per Pererenan, oltre a una panoramica degli immobili disponibili in ciascuna località. Per avere un quadro completo delle opportunità di investimento a Bali per gli acquirenti stranieri, consultate la nostra guida su come investire nel mercato immobiliare di Bali per gli stranieri.
Punti chiave
- Berawa è la zona più consolidata e costosa di Canggu, situata a pochi minuti dalla spiaggia e con un mercato degli affitti ben sviluppato.
- Sebbene non sia consolidata come Berawa, la zona di Pererenan offre opportunità simili a quelle di Berawa cinque anni prima, con un potenziale di crescita ancora maggiore.
- Il prezzo al metro quadro è un indicatore migliore del valore reale rispetto al valore nominale, considerando la grande discrepanza nelle dimensioni e nelle caratteristiche di una determinata proprietà.
- Il prezzo riflette la natura più rischiosa, ma anche il maggiore potenziale di crescita, del mercato di Pererenan, mentre Berawa presenta un potenziale di crescita inferiore e un rischio di investimento minore.
- Dal punto di vista legale, i due ambiti sono identici e le differenze sono più in linea con le aspettative del mercato.
- Oltre a Pererenan, esistono altre aree situate in modo simile a Berawa che offrono maggiori potenzialità e appezzamenti di terreno più estesi, come Cepaka.
Sommario
- Berawa vs Pererenan in breve
- Berawa – La scelta consolidata
- Pererenan – Il punto di ingresso del valore
- Confronto prezzi: annunci reali affiancati
- Confronto tra rendimento da locazione e ROI
- Quale profilo di acquirente si adatta a ciascuna area
- Oltre Pererenan: la prossima frontiera
- Quale dovresti scegliere?
- Domande frequenti
Berawa vs Pererenan Bali in sintesi
| Fattore | Berawa | Pererenan |
| Fase di esposizione | Comprovata esperienza | Fase iniziale emergente |
| Accesso alla spiaggia | Raggiungibile a piedi (5-10 minuti) | Breve tragitto in auto (10-15 minuti) |
| Prezzo di ingresso tipico | 300,000-500,000+ USD | USD 100,000-300,000 |
| Rendimento locativo lordo | 12-16% | 10-16% |
| andamento dell'apprezzamento a 5 anni | Forte, ora in fase di maturazione | Forte, all'inizio della curva |
| base di domanda di affitto | Comprovata alta densità | Crescendo, attingendo dallo stesso bacino |
| Ideale per | Reddito comprovato, minor rischio di esecuzione. | Punto di ingresso vantaggioso, potenziale di apprezzamento |
Berawa – La scelta consolidata
Berawa è di gran lunga la zona più sviluppata di Canggu, con facile accesso alla spiaggia. Un tempo Berawa era una zona in via di sviluppo, proprio come Pererenan oggi. Pertanto, possiamo affermare che Berawa è più consolidata e i prezzi sono più contenuti, con meno speculazione sul mercato.
Per i potenziali acquirenti, questo significa pagare un sovrapprezzo per una maggiore sicurezza. Data l'attuale domanda di affitti, l'infrastruttura per la gestione immobiliare già presente e la facilità di rivendita, molti considerano questo un mercato attraente. Il rovescio della medaglia è che, vista la storia di Berawa, molti si aspettano scarsi o nulli rendimenti da questo investimento.
Per i dati ufficiali sugli arrivi turistici in Indonesia che confermano la continua domanda nel corridoio di Canggu, consultare BPS Indonesia.
Pererenan – Il punto di ingresso del valore
Situata a nord di Berawa, Pererenan è meno sviluppata e più accessibile economicamente. Come Berawa, ha conosciuto un significativo sviluppo negli ultimi due anni e anche i prezzi dei terreni e delle ville sono aumentati rapidamente. Questo sviluppo fa sì che Pererenan si trovi in una fase iniziale della stessa curva di sviluppo di Berawa.
Un prezzo più basso significa minore certezza, ma anche un potenziale di rendimento più elevato. Prezzi più bassi implicano un maggiore potenziale di crescita se i prezzi continuano ad aumentare, come è successo a Berawa qualche anno fa. La minore urbanizzazione della zona implica che l'infrastruttura degli affitti esistente sia meno sviluppata rispetto a Berawa, ma è migliorata negli ultimi tre anni.
Insight chiave
Il modello mentale più utile non è "Berawa contro Pererenan", ma "Pererenan oggi contro Berawa cinque anni fa". Gli acquirenti che hanno comprato a Berawa intorno al 2019-2020, a prezzi dei terreni ben al di sotto di quelli attuali, hanno beneficiato della maggior parte dell'apprezzamento della zona. Pererenan si trova ora in una posizione analoga nel suo ciclo. Questo non garantisce che Pererenan seguirà esattamente la traiettoria di Berawa, ma i fattori fondamentali della domanda – vicinanza, sovrapposizione del bacino di affitti, miglioramento delle infrastrutture – sono effettivamente simili.
Confronto prezzi: annunci reali affiancati
I prezzi indicativi possono trarre in inganno quando si confrontano immobili con un numero di camere da letto e dimensioni del terreno diversi. Il prezzo al metro quadro della superficie edificata offre un confronto più accurato:
| Annuncio | Prezzo | Dimensione build | Prezzo/mq di costruzione |
| Pererenan – Appartamento in affitto con 1 camera da letto (Rif. PV330) | 98,000 euro (circa 105,000 dollari) | 63 mq | Circa 1,667 USD/mq |
| Berawa – Villa in affitto con 4 camere da letto, a pochi passi dalla spiaggia | USD 440,000 | 249 mq | Circa 1,767 USD/mq |
| Berawa – Residenza a schiera 2BR, posizione privilegiata | USD 335,000 | 125 mq | Circa 2,680 USD/mq |
Ciò che emerge è che la villa con 4 camere da letto di Berawa e l'appartamento di Pererenan hanno un prezzo al metro quadro sorprendentemente simile: il sovrapprezzo di Berawa riflette le dimensioni maggiori dell'immobile (4 camere da letto, finiture di qualità superiore) piuttosto che la sola posizione. La villetta a schiera di Berawa, al contrario, ha un prezzo al metro quadro sostanzialmente più elevato: un'unità più piccola, con finiture di pregio e gestione chiavi in mano, situata nella zona più comoda di Berawa, gode di un reale vantaggio in termini di posizione e comodità.
Immagini dell'inserzione
Appartamento di lusso a Pererenan: completato nell'ottobre 2022, 1 camera da letto, 1 bagno, superficie di 63 mq. Contratto di locazione di 24 anni, prorogabile per ulteriori 25 anni. Prezzo: 98,000 euro. Un'opportunità di ingresso semplice e con un investimento ridotto nel mercato immobiliare di Pererenan.
Berawa – Villa con 4 camere da letto in regime di locazione (a pochi passi dalla spiaggia): Costruita nel 2022, terreno di 250 mq, superficie edificata di 249 mq, 4 camere da letto con bagno privato su due livelli, piscina privata, a 5 minuti a piedi dalla spiaggia di Berawa. Disponibile con un contratto di locazione di 26 anni a 440,000 USD.
Berawa – Casa a schiera con 2 camere da letto (posizione privilegiata): Costruita nel 2021, terreno di 110 mq, superficie edificata di 125 mq. Parte di un esclusivo complesso di 14 unità con piscina privata, sistema domotico e pannelli solari. Contratto di locazione fino al 2048. Completamente arredata, gestita professionalmente con un ROI stimato del 9%, prezzo di 335,000 USD.
Sfoglia le attuali ville in vendita nel corridoio di Canggu , inclusi gli elenchi di Berawa e Pererenan.
Confronto tra rendimento da locazione e ROI
| Zona | Rendimento lordo | Occupazione | Maturità manageriale |
| Berawa | 12-16% | 70-80% | Operatori affermati e di alto livello, con una comprovata esperienza. |
| Pererenan | 10-16% | 65-75% | In crescita – ha registrato un miglioramento significativo dal 2022 |
L'esempio di casa a schiera di Berawa riportato sopra indica un ROI stimato del 9% netto: una cifra netta realistica una volta detratte le spese di gestione, le tasse e i costi operativi dall'intervallo di rendimento lordo qui indicato. È sempre importante distinguere tra rendimento lordo e netto quando si confrontano gli annunci, poiché la differenza tra i due è in genere del 25-35%.
Quale profilo di acquirente si adatta a ciascuna area
- Scegli Berawa se: Per voi è una priorità la possibilità di raggiungere a piedi la spiaggia e i servizi, desiderate una comprovata redditività da locazione con un rischio di gestione minimo e siete disposti a pagare un sovrapprezzo per avere certezze.
- Scegli Pererenan se: Il tuo budget è più limitato, non hai problemi con un mercato che sta ancora sviluppando le sue infrastrutture e sei disposto a mantenere l'investimento per oltre 5 anni per sfruttare al meglio la crescita.
Oltre Pererenan: la prossima frontiera
Per gli investitori che desiderano entrare prima di quanto sia disponibile a Pererenan, i terreni nel corridoio di sviluppo si estendono più a nord e nell'entroterra e includono aree come Cepaka. Ad esempio, una villa con 5 camere da letto del 2014 situata a Cepaka, costruita su un lotto di 2,000 mq con 1,600 mq di superficie edificabile, si affaccia sul fiume ed è offerta in vendita a un prezzo significativamente inferiore rispetto ai terreni a Berawa o nella zona centrale di Pererenan. Cepaka è un'area più rurale situata più a nord di Canggu e dimostra fino a che punto gli acquirenti di terreni sono disposti a spingersi per ottenere la massima superficie al miglior prezzo.
Quale dovresti scegliere?
La scelta tra Berawa e Pererenan a Bali dipende in definitiva dal capitale a disposizione, dalla propensione al rischio e dall'orizzonte temporale. Berawa offre oggi un investimento immobiliare a reddito comprovato e a basso rischio. Pererenan, invece, presenta un costo d'ingresso inferiore e un potenziale di apprezzamento più ampio, a condizione che si sia disposti a mantenere l'investimento durante la fase di continua maturazione della zona.
Per una panoramica completa delle strutture di proprietà legale applicabili a entrambe le aree, consulta la nostra guida su " Gli stranieri possono acquistare immobili a Bali?" . Per un confronto più ampio delle aree di investimento sull'isola, leggi la nostra guida sulle migliori zone in cui investire a Bali o esplora la nostra panoramica completa degli immobili in vendita a Bali.
Siete ancora indecisi tra Berawa e Pererenan a Bali per il vostro prossimo investimento? Il nostro team può aiutarvi a visionare le proprietà attualmente disponibili in entrambe le zone.
Contatta Prestige Property Bali per discutere quale zona e quale immobile si adattano meglio ai tuoi obiettivi di investimento.
Domande frequenti
Berawa o Pererenan sono migliori per gli investimenti immobiliari?
Dipende dalle tue priorità. Berawa offre una comprovata redditività da locazione, vicinanza alla spiaggia e un minor rischio di esecuzione a un prezzo più elevato. Pererenan offre prezzi di ingresso significativamente inferiori e un maggiore potenziale di apprezzamento, ma con un'infrastruttura di locazione ancora in fase di sviluppo. Nessuna delle due è universalmente migliore: la scelta giusta dipende dal tuo budget e dalla tua propensione al rischio.
Quanto costa una villa a Berawa rispetto a Pererenan?
A Berawa, i prezzi di partenza per una villa in una posizione privilegiata si aggirano generalmente tra i 300,000 e i 500,000 dollari. Pererenan offre caratteristiche simili a partire da 100,000-300,000 dollari, a seconda delle dimensioni e del livello di finitura. Il prezzo al metro quadro è un parametro di confronto più accurato rispetto al prezzo di listino, data la varietà di metrature disponibili in ciascuna area.
Qual è la differenza di rendimento locativo tra Berawa e Pererenan?
Entrambe le aree offrono rendimenti lordi comparabili: dal 12% al 16% a Berawa e dal 10% al 16% a Pererenan. La differenza principale risiede nella maturità della gestione: Berawa vanta una maggiore esperienza nella gestione professionale degli immobili, mentre l'infrastruttura degli affitti di Pererenan è migliorata significativamente dal 2022, ma rimane meno consolidata.
Pererenan fa parte di Canggu?
Sì. Pererenan si trova all'interno del più ampio corridoio di Canggu, direttamente a nord di Berawa, e attrae un bacino di affittuari internazionali in parte sovrapposto. Viene considerata una sottozona distinta a causa della diversa fascia di prezzo e del diverso stadio di sviluppo, piuttosto che un mercato completamente separato.
Al momento, quale offre il miglior rapporto qualità-prezzo, Berawa o Pererenan?
In termini di prezzo al metro quadro, Pererenan offre generalmente un valore maggiore, soprattutto per gli acquirenti interessati all'apprezzamento del capitale su un orizzonte temporale di oltre 5 anni. La proposta di valore di Berawa è diversa: si paga per una comprovata redditività da locazione a basso rischio, piuttosto che per la pura efficienza del prezzo.
