Investasi properti di Bali menawarkan beberapa pengembalian yang disesuaikan dengan risiko terkuat yang tersedia bagi pembeli asing di seluruh Asia Tenggara – hasil sewa kotor sebesar 10-18% di area utama, apresiasi modal yang konsisten, dan pasar pariwisata yang telah berkembang hingga hampir 7 juta pengunjung internasional setiap tahunnya. Namun, berinvestasi sebagai warga negara asing membutuhkan pemahaman yang jelas tentang struktur hukum, persyaratan anggaran, dan strategi investasi yang membedakan hasil yang sukses dari kesalahan yang merugikan.
Panduan ini membahas secara detail cara berinvestasi properti di Bali sebagai warga negara asing pada tahun 2026 – ditulis khusus untuk pembeli asing yang ingin memahami seluruh proses investasi, mulai dari perencanaan anggaran hingga pendaftaran hak milik dan operasional penyewaan. Untuk gambaran yang lebih luas tentang semua pilihan properti yang tersedia, lihat panduan lengkap kami tentang properti di Bali yang dijual.
Ringkasan Utama
- Titik masuk realistis minimum untuk investasi properti di Bali adalah USD 80,000-120,000 untuk vila hak sewa di koridor yang sedang berkembang – tetapi USD 150,000-250,000 memberi Anda akses ke peluang hasil sewa terkuat.
- Warga negara asing memiliki tiga jalur kepemilikan legal: hak sewa (Hak Sewa, paling umum), hak pakai (membutuhkan KITAS), atau struktur perusahaan PT PMA (hak milik setara dengan sertifikat HGB).
- Hasil sewa kotor sebesar 10-18% dapat dicapai di area-area utama – tetapi hanya dengan manajemen profesional, perizinan yang tepat (Pondok Wisata + NIB), dan zona merah muda (pariwisata).
- Kesalahan investasi terbesar adalah membeli di zona yang salah – lahan zona hijau tidak dapat dibangun atau dioperasikan sebagai properti sewa, terlepas dari klaim apa pun yang disampaikan penjual.
- Total biaya akuisisi menambah 7-12% di atas harga yang tercantum – selalu masukkan ini ke dalam anggaran investasi Anda sebelum membuat penawaran apa pun.
- Investasi properti untuk disewakan memberikan hasil yang lebih baik daripada investasi properti untuk dimiliki dalam jangka pendek (0-5 tahun). Investasi properti untuk dimiliki di wilayah berkembang memberikan hasil yang lebih baik dalam jangka menengah (5-10 tahun).
Daftar Isi
- Mengapa Investor Asing Memilih Bali pada Tahun 2026?
- Berapa Banyak Uang yang Anda Butuhkan untuk Berinvestasi di Properti Bali?
- Struktur Hukum untuk Investasi Properti Asing
- Strategi Investasi – Mana yang Tepat untuk Anda?
- Area Terbaik untuk Berinvestasi di Bali Berdasarkan Anggaran dan Tujuan
- ROI berdasarkan Jenis Properti dan Luas Area
- Proses Investasi Langkah demi Langkah
- Kesalahan Umum yang Dilakukan Investor Asing
- Pertanyaan yang Sering Diajukan
Mengapa Investor Asing Memilih Berinvestasi di Properti Bali pada Tahun 2026
Potensi investasi di Bali bertumpu pada tiga keunggulan struktural yang tidak dapat dimiliki oleh sebagian besar pasar properti secara bersamaan:
- Premi imbal hasil: Hasil sewa kotor sebesar 10-18% di area utama dibandingkan dengan 2-5% di sebagian besar pasar Barat. Kesenjangan ini bersifat struktural – biaya sewa jangka pendek di Bali (staf, utilitas, pemeliharaan) jauh lebih rendah dibandingkan dengan pendapatan sewa di pasar Barat yang sebanding.
- Apresiasi modal: Nilai tanah di koridor utama seperti Canggu, Seminyak, dan Uluwatu telah meningkat 15-25% per tahun dari 2020-2025. Koridor yang sedang berkembang seperti Pererenan dan Seseh mengikuti lintasan yang sama dengan harga pada tahap awal.
- Ketahanan pariwisata: Bali mencatat 6.95 juta kedatangan wisatawan internasional pada tahun 2025 – peningkatan 9.72% dibandingkan tahun 2024. Indonesia memiliki peringkat kredit kedaulatan yang layak investasi dan infrastruktur pariwisata terus berkembang.
Untuk statistik pariwisata resmi Indonesia, lihat BPS Indonesia – badan statistik nasional yang menerbitkan data kedatangan wisatawan setiap bulan.
Wawasan Utama
Para investor yang menghasilkan keuntungan terkuat dari properti di Bali bukanlah mereka yang membeli di area paling terkenal dengan harga puncak. Mereka adalah mereka yang mengidentifikasi koridor berikutnya 2-3 tahun sebelum koridor tersebut menjadi perhatian pembeli umum – dan masuk pada harga yang sekarang terlihat murah. Pembeli dari Pereren yang masuk pada tahun 2021-2022 dengan harga USD 200-250/m² sekarang memiliki lahan yang bernilai USD 350-450/m². Seseh dan Cemagi berada pada tahap yang serupa saat ini. Pertanyaannya bukanlah apakah properti di Bali merupakan investasi yang baik. Pertanyaannya adalah apakah Anda masuk sebelum atau setelah harga pasar di area yang sudah Anda kenal.
Berapa Banyak Uang yang Anda Butuhkan untuk Berinvestasi di Properti Bali?
Kebutuhan anggaran sangat bervariasi tergantung strategi, wilayah, dan struktur kepemilikan. Berikut adalah rincian realistis untuk tahun 2026:
| Rentang Anggaran | Apa yang Dapat Anda Akses | Strategi Terbaik |
| USD 80,000 - 120,000 | Vila sewa 1-2 kamar tidur di koridor berkembang (Seseh, Cemagi, Tabanan). Di luar rencana di Uluwatu. | Investasi properti untuk disewakan di area berkembang. Potensi apresiasi jangka panjang. |
| USD 150,000 - 250,000 | Vila sewa 2-3 kamar tidur di Pererenan, koridor Canggu, Berawa. Permintaan sewa yang kuat. | Investasi properti untuk disewakan dengan pengelolaan profesional. Target imbal hasil bruto 12-15%. |
| USD 250,000 - 500,000 | Hak Sewa Premium di Canggu/Seminyak/Uluwatu. 3-4 kamar tidur dengan kolam renang. Okupansi yang kuat. | Investasi properti untuk disewakan di lokasi strategis. Target imbal hasil bruto 10-14% dengan tingkat hunian tertinggi. |
| USD500,000+ | Vila mewah, hak milik PT PMA, investasi lahan, proyek pengembangan. | Struktur PT PMA. Campuran pendapatan sewa dan apresiasi modal. |
Selalu tambahkan 7-12% untuk biaya akuisisi: pajak transfer BPHTB (5% untuk pembelian PT PMA), biaya notaris (0.5-2.5%), uji tuntas hukum, dan pendaftaran BPN. Anggarkan biaya-biaya ini sebelum membuat penawaran apa pun – ini adalah biaya yang tidak dapat dinegosiasikan dalam setiap transaksi.
Struktur Hukum untuk Investasi Properti Asing
Warga negara asing tidak dapat memegang Hak Milik (hak milik penuh) secara langsung berdasarkan hukum Indonesia. Tiga struktur hukum memberikan kendali yang sah dan dapat ditegakkan kepada warga negara asing atas properti di Bali:
1. Hak Sewa (Hak Sewa) – Paling Umum
Perjanjian terdaftar yang memberi Anda hak eksklusif untuk menggunakan, mengembangkan, menyewakan kembali, dan menjual kembali properti tersebut untuk jangka waktu tetap. Jangka waktu standar adalah 25-30 tahun dengan opsi perpanjangan yang tertulis dalam perjanjian awal. Total masa kepemilikan efektif dengan perpanjangan penuh dapat mencapai 50-80 tahun. Tidak diperlukan perusahaan. Tidak ada modal minimum. Struktur yang paling mudah diakses dan umum digunakan untuk pembeli asing – mewakili lebih dari 80% transaksi properti asing di Bali. Jelajahi vila hak sewa kami yang saat ini dijual di Bali.
2. Hak Pakai (Hak Penggunaan)
Sertifikat kepemilikan yang terdaftar di pemerintah dan tersedia bagi warga negara asing dengan izin tinggal Indonesia yang sah (KITAS, KITAP, atau Visa Rumah Kedua). Memberikan hak kepemilikan legal hingga 80 tahun atas nama pribadi tanpa memerlukan struktur perusahaan. Kurang umum digunakan dibandingkan hak sewa karena persyaratan izin tinggal, tetapi memberikan perlindungan hak kepemilikan pribadi yang lebih kuat bagi mereka yang memenuhi syarat.
3. PT PMA (Perusahaan Milik Asing) + HGB
PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) adalah perusahaan milik asing yang memiliki tanah dengan sertifikat HGB (Hak Guna Bangunan – Hak untuk Membangun) – setara secara hukum terdekat dengan hak milik penuh yang tersedia bagi investor asing. Membutuhkan modal terdaftar minimum Rp 10 miliar, minimal dua pemegang saham, dan kewajiban kepatuhan tahunan yang berkelanjutan. Memberikan kelayakan KITAS Investor dan jaminan kepemilikan jangka panjang yang paling kuat. Untuk rincian lengkap biaya dan prosesnya, lihat panduan properti PT PMA kami.
Regulasi investasi asing di Indonesia diatur oleh Badan Koordinasi Penanaman Modal Indonesia (BKPM) – badan pemerintah resmi yang mengawasi pendaftaran PT PMA dan perizinan investasi asing.
Penting: Pengaturan nomine – di mana warga negara Indonesia memegang properti atas nama warga negara asing – secara tegas ilegal dan dikenai sanksi pidana berdasarkan Perda 4/2026 Bali. Hukuman hingga 5 tahun penjara dan denda Rp 1 miliar untuk kedua belah pihak. Jangan pernah menggunakan struktur ini. Untuk panduan lengkap mengenai semua opsi kepemilikan legal, baca artikel kami tentang apakah warga negara asing dapat membeli properti di Bali.
Strategi Investasi – Mana yang Tepat untuk Anda?
| Penyelarasan | Bagaimana itu bekerja | terbaik Untuk | Pengembalian Khas |
| Beli untuk Disewakan | Beli vila dan operasikan sebagai tempat sewa jangka pendek melalui perusahaan manajemen atau PT PMA milik sendiri. | Investor yang menginginkan pendapatan langsung sejak hari pertama | Imbal hasil bruto 10-18%. Netto 7-12% setelah biaya manajemen dan pengeluaran. |
| Beli untuk Dipegang | Beli tanah atau vila di koridor yang sedang berkembang dan tahan untuk mendapatkan apresiasi nilai modal. | Investor dengan jangka waktu investasi 5-10 tahun yang dapat menunggu kenaikan nilai investasi. | Kenaikan nilai lahan tahunan sebesar 15-25% di area-area unggulan yang sedang berkembang. |
| di luar rencana | Beli dengan harga sebelum pembangunan selesai, jual atau sewakan setelah selesai dibangun. | Investor dengan modal lebih rendah yang ingin masuk di bawah harga pasar | Diskon 15-25% dari harga penyelesaian. Risiko lebih tinggi. |
| Perbankan Tanah | Beli lahan kosong di daerah berkembang, tahan untuk mendapatkan apresiasi nilai atau pengembangan. | Investor dengan anggaran lebih besar yang memiliki niat pengembangan atau jangka waktu investasi panjang. | Apresiasi 40-60% selama 5 tahun di koridor-koridor berkembang terbaik. |
Wawasan Utama
Kesalahan strategis paling umum yang dilakukan investor asing adalah memilih investasi properti untuk disewakan di area premium daripada investasi jangka panjang di koridor yang sedang berkembang karena pendapatan sewa terasa lebih nyata. Dalam praktiknya, vila hak sewa seharga USD 200,000 di Pererenan yang menghasilkan imbal hasil bruto 14% dan apresiasi tahunan 20% menghasilkan pengembalian total 5 tahun yang jauh lebih baik daripada vila di Canggu seharga USD 350,000 yang menghasilkan imbal hasil bruto 10% dengan potensi apresiasi yang terbatas. Jalankan model pengembalian 5 tahun penuh – bukan hanya angka imbal hasil – sebelum memutuskan.
Area Terbaik untuk Berinvestasi di Bali Berdasarkan Anggaran dan Tujuan
| Daerah | Harga Awal (2BR hak sewa) | Hasil Kotor | Apresiasi | terbaik Untuk |
| Canggu / Berawa | USD 250,000-450,000 | 12-18% | Sedang – mendekati langit-langit | Imbal hasil sewa, tingkat hunian tinggi, likuiditas keluar yang kuat |
| Seminyak / Petitenget | USD 300,000-600,000 | 10-14% | Pasar rendah – matang | Pendapatan stabil, tarif malam premium, pasokan yang memadai. |
| Uluwatu / Bukit | USD 180,000-400,000 | 12-18% | Tinggi – pertumbuhan tercepat | Apresiasi modal + imbal hasil, pertumbuhan segmen mewah |
| Pererenan / Seseh | USD 120,000-250,000 | 10-16% | Sangat tinggi – muncul | Nilai investasi terbaik, potensi apresiasi terkuat dalam 5 tahun ke depan. |
| Tabanan / Pasut | USD 80,000-180,000 | 8-12% | Tinggi – cakrawala panjang | Investasi lahan, pengembangan resor ramah lingkungan, biaya masuk rendah |
| Ubud | USD 100,000-300,000 | 8-12% | Sedang – stabil | Pasar penyewaan untuk kesehatan, retret, dan masa inap jangka panjang. |
Untuk rincian lengkap mengenai fundamental investasi di setiap area, lihat panduan kami tentang area terbaik untuk berinvestasi di Bali.
ROI berdasarkan Jenis Properti dan Luas Area
Pengembalian investasi di Bali sangat bervariasi tergantung jenis properti, konfigurasi kamar tidur, luas area, dan kualitas manajemen. Berikut adalah tolok ukur realistis untuk tahun 2026:
| Tipe Properti | Tarif Harian Rata-Rata | Tingkat Hunian Rata-rata | Hasil Kotor | Hasil Bersih (setelah manajemen) |
| Vila 1 Kamar Tidur – Canggu | USD 80-150 | 70-80% | 14-18% | 9-12% |
| Vila 2 Kamar Tidur – Canggu | USD 150-300 | 70-80% | 12-16% | 8-11% |
| Vila 3 Kamar Tidur – Seminyak | USD 250-450 | 75-85% | 10-14% | 7-10% |
| Rumah Mewah 4 Kamar Tidur – Uluwatu | USD 400-800 | 65-80% | 12-18% | 8-12% |
| Vila 2 Kamar Tidur – Pererenan | USD 100-200 | 65-75% | 12-16% | 8-11% |
Catatan: Ini adalah tolok ukur imbal hasil kotor. Imbal hasil bersih setelah biaya manajemen (15-25% dari pendapatan kotor), pemeliharaan, pajak, dan biaya kepatuhan biasanya 30-40% di bawah imbal hasil kotor. Selalu modelkan imbal hasil bersih – bukan kotor – saat mengevaluasi peluang investasi. Baca panduan kami tentang cara kerja properti sewa harian untuk warga asing di Bali untuk rincian lengkap biaya operasional dan kewajiban pajak.
Cara Berinvestasi di Properti Bali sebagai Warga Negara Asing: Proses Langkah demi Langkah
- Tetapkan tujuan investasi dan anggaran Anda. – Putuskan antara membeli untuk disewakan, membeli untuk ditahan, atau membeli properti yang masih dalam tahap pembangunan. Tetapkan total anggaran Anda termasuk 7-12% untuk biaya akuisisi. Tentukan hasil minimum yang dapat Anda terima atau target apresiasi.
- Pilih struktur kepemilikan Anda – Hak sewa untuk sebagian besar investor pemula di bawah USD 500. PT PMA untuk investasi yang lebih besar, operasi komersial, atau pembeli yang menginginkan hak milik tetap. Konfirmasikan dengan pengacara properti Indonesia independen sebelum melanjutkan.
- Melakukan riset dan membuat daftar pendek properti. – Fokuskan pada lahan zona merah muda (pariwisata) untuk investasi sewa. Pilih 3-5 properti yang sesuai dengan anggaran, preferensi area, dan target keuntungan Anda. Jangan pernah memilih berdasarkan harga saja.
- Verifikasi zonasi melalui KKPR. – Langkah uji tuntas yang paling penting. Konfirmasikan zona pariwisata zona merah muda melalui portal OSS Indonesia sebelum mengajukan penawaran apa pun. Lahan zona hijau tidak dapat dikembangkan terlepas dari klaim penjual mana pun.
- Gunakan jasa notaris PPAT independen. – Jangan pernah menggunakan notaris yang direkomendasikan oleh penjual atau pengembang. Notaris Anda harus secara independen memverifikasi sertifikat tanah di Kantor Pertanahan BPN, memeriksa adanya hak gadai atau beban, dan menyusun perjanjian sewa guna usaha atau dokumen pembelian PT PMA Anda.
- Lakukan uji tuntas secara menyeluruh – Verifikasi PBG (izin bangunan) dan SLF (sertifikat kelayakan fungsional) untuk properti yang sudah ada. Konfirmasi NIB (nomor registrasi bisnis) untuk properti sewa. Periksa kepatuhan OSS. Jangan pernah membayar deposit sebelum uji tuntas selesai. Gunakan layanan kami. daftar periksa lengkap pembelian vila untuk memastikan tidak ada yang terlewatkan.
- Ajukan penawaran Anda dan bernegosiasi. – Ajukan penawaran berdasarkan data penjualan yang sebanding, sisa jangka waktu sewa, kondisi, dan riwayat pendapatan. Jangan pernah membayar di atas harga pasar hanya karena tekanan mendesak dari penjual.
- Laksanakan perjanjian tersebut – Tandatangani perjanjian sewa guna usaha atau akta pembelian PT PMA melalui notaris PPAT independen Anda. Bayar BPHTB (jika berlaku) dan biaya notaris. Daftarkan di Kantor Pertanahan BPN.
- Mendirikan operasi penyewaan – Dapatkan izin Pondok Wisata dan NIB melalui portal OSS. Gunakan jasa perusahaan manajemen berlisensi atau dirikan PT PMA Anda sendiri untuk pengoperasian langsung. Daftarkan di Airbnb, Booking.com, dan saluran pemesanan langsung.
Kesalahan Umum yang Dilakukan Investor Asing
- Melewati verifikasi zonasi – Kesalahan paling mahal. Tanah zona hijau dengan vila di atasnya adalah aset yang tidak diasuransikan, tidak dapat dijual, dan berpotensi menimbulkan masalah hukum pidana. Selalu verifikasi zonasi KKPR sebelum menandatangani apa pun.
- Menggunakan pengaturan nomine. – Kini dikenai sanksi pidana berdasarkan Perda 4/2026 Bali. Hukuman hingga 5 tahun penjara dan denda Rp 1 miliar. Tidak ada perlindungan hukum sama sekali bagi investor asing dalam sengketa apa pun. Jangan pernah menggunakan struktur ini.
- Memilih notaris penjual – Notaris yang direkomendasikan oleh penjual memiliki konflik kepentingan. Selalu gunakan PPAT independen Anda sendiri yang tidak memiliki hubungan dengan penjual atau pengembang.
- Pembayaran uang muka sebelum uji tuntas – Begitu uang berpindah tangan, daya tawar Anda hilang. Lakukan semua uji tuntas sebelum membayar uang muka, terlepas dari tekanan dari penjual.
- Membeli tanpa PBG dan SLF – Mulai tahun 2026, vila tanpa izin bangunan yang sah tidak dapat beroperasi secara legal sebagai properti sewa dan berisiko dikenai perintah penutupan. Verifikasi kedua sertifikat tersebut secara independen.
- Membandingkan hasil bruto tanpa memodelkan hasil bersih. – Sebuah vila yang menghasilkan imbal hasil bruto 18% tetapi membayar biaya pengelolaan 25%, PPN 11%, dan pajak perusahaan 22% akan menghasilkan nilai bersih yang jauh lebih rendah. Selalu modelkan struktur biaya secara keseluruhan.
- Membeli di area yang salah untuk strategi Anda – Investor yang membeli properti untuk disewakan di lokasi dengan permintaan pariwisata rendah akan berkinerja buruk. Investor yang membeli properti untuk investasi jangka panjang di pasar yang sudah mapan dengan apresiasi terbatas juga akan berkinerja buruk. Sesuaikan properti Anda dengan strategi Anda.
Untuk panduan lengkap mengenai risiko investasi dan cara menghindarinya, baca panduan khusus kami tentang risiko investasi properti di Bali dan panduan kami tentang cara menghindari penipuan properti di Bali.
Baik Anda baru mulai meneliti cara berinvestasi properti di Bali sebagai warga negara asing atau siap melakukan pembelian pertama Anda, Prestige Property Bali menyediakan dukungan menyeluruh – mulai dari pencarian properti dan penataan hukum hingga manajemen dan kepatuhan berkelanjutan.
Hubungi Prestige Property Bali untuk mendiskusikan tujuan investasi Anda dan menemukan properti yang tepat untuk strategi Anda. Jelajahi pilihan vila dan lahan yang dijual di Bali di semua koridor investasi.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Berapa banyak uang yang saya butuhkan untuk berinvestasi properti di Bali?
Titik masuk realistis minimum untuk investasi properti di Bali adalah USD 80,000-120,000 untuk vila hak sewa di koridor yang sedang berkembang seperti Seseh atau Tabanan. Untuk akses ke peluang imbal hasil sewa terkuat di area yang sudah mapan seperti Canggu atau Seminyak, anggarkan USD 200,000-300,000. Selalu tambahkan 7-12% untuk biaya akuisisi di atas harga yang tertera.
Apakah warga asing dapat berinvestasi di properti Bali?
Ya – melalui tiga struktur hukum. Hak Sewa adalah yang paling mudah diakses – 25-30 tahun yang dapat diperpanjang hingga 80 tahun, tidak memerlukan perusahaan, dapat digunakan untuk operasi penyewaan dengan perizinan yang tepat. Hak Pakai memerlukan izin tinggal Indonesia yang sah. Struktur perusahaan PT PMA menyediakan sertifikat HGB yang setara dengan hak milik penuh bagi investor yang menginginkan kepemilikan permanen. Hak Milik langsung terbatas pada warga negara Indonesia.
Berapa imbal hasil sewa yang bisa saya harapkan dari properti investasi di Bali?
Hasil sewa kotor sebesar 10-18% dapat dicapai di area utama seperti Canggu, Seminyak, dan Uluwatu untuk vila-vila di zona merah muda yang dikelola dengan baik. Hasil bersih setelah biaya pengelolaan (15-25% dari pendapatan kotor), pemeliharaan, dan kewajiban pajak biasanya berkisar 7-12%. Properti dengan pengelolaan profesional secara konsisten mengungguli alternatif yang dikelola sendiri sebesar 25-30%.
Apakah investasi properti di Bali aman di tahun 2026?
Ya – jika struktur hukum yang tepat, proses uji tuntas, dan nasihat profesional digunakan. Risiko muncul dari mengabaikan uji tuntas, menggunakan pengaturan nominee ilegal, membeli properti yang tidak sesuai, atau berinvestasi di zona yang salah. Dengan proses yang tepat, properti di Bali telah memberikan pengembalian yang konsisten bagi investor internasional selama lebih dari dua dekade. Lihat analisis lengkap kami dalam panduan kami tentang apakah pasar properti Bali aman untuk diinvestasikan.
Daerah mana yang terbaik untuk berinvestasi di Bali pada tahun 2026?
Semua tergantung pada strategi dan anggaran Anda. Untuk imbal hasil sewa: Canggu dan Berawa. Untuk apresiasi modal dan pertumbuhan: Uluwatu dan Semenanjung Bukit. Untuk nilai masuk terbaik dengan potensi apresiasi 5 tahun yang kuat: Pererenan dan Seseh. Untuk stabilitas dan likuiditas keluar: Seminyak. Untuk investasi lahan dan pengembangan ramah lingkungan: Tabanan dan Pasut. Lihat panduan lengkap kami tentang area terbaik untuk berinvestasi di Bali.
Apakah saya harus berada di Bali untuk mengelola properti investasi saya?
Tidak. Sebagian besar investor asing mengelola properti mereka di Bali sepenuhnya dari jarak jauh melalui perusahaan manajemen berlisensi. Perusahaan manajemen menangani pemesanan, hubungan tamu, pemeliharaan, kepatuhan perizinan, dan penyetoran pajak. Anda menerima laporan pendapatan bulanan dan transfer pendapatan sewa bersih. Ini adalah model operasi standar untuk investor properti Bali dari luar negeri.
