Liste de vérification avant d'acheter une villa à Bali : Guide complet 2026 pour les investisseurs étrangers

Bali demeure l'une des destinations les plus attractives au monde pour l'investissement immobilier en villas. Des rendements locatifs de 10 à 15 %, une demande touristique soutenue tout au long de l'année et un style de vie qui séduit les nomades numériques, les jeunes mariés et les adeptes du bien-être du monde entier en sont autant d'atouts. Pour les primo-investisseurs étrangers, l'opportunité est bien réelle, mais les risques le sont tout autant. C'est pourquoi établir une liste de points à vérifier avant d'acheter une villa à Bali est non seulement utile, mais indispensable. Pour une vue d'ensemble du marché de l'investissement, consultez notre guide « Investir à Bali en 2026 » . Cependant, le marché immobilier balinais de 2026 est bien différent de celui d'il y a cinq ans.

Ces 18 derniers mois, le gouvernement indonésien a profondément remanié le fonctionnement de la propriété immobilière, de la construction et de la location sur l'île. Les nouvelles exigences en matière de licences, via le système OSS (Online Single Submission), sont désormais appliquées numériquement. À compter du 31 mars 2026, toute villa proposée en location de courte durée sans licence commerciale vérifiée sera automatiquement désactivée sur les plateformes telles qu'Airbnb et Booking.com. La réglementation régionale du gouverneur Koster a considérablement renforcé la légalité de règles auparavant facilement contournables, comme la construction sur des terres agricoles, le recours à des prête-noms et l'exploitation de villas de location sans les licences d'hébergement requises. Les nouvelles règles proposées imposeront également de conserver au moins 30 % d'espaces verts sur les nouveaux chantiers.

Prestige Property Bali accompagne les primo-accédants étrangers à chaque étape de leur acquisition immobilière. Nous travaillons exclusivement avec des biens présélectionnés et entretenons des relations étroites avec des notaires agréés, des conseillers juridiques et des experts en conformité. Ce guide reflète notre expérience quotidienne sur le terrain.

Pour un aperçu complet de toutes les options de propriété et des annonces actuelles, consultez notre guide de l'immobilier à Bali — qui couvre les baux emphytéotiques, la pleine propriété, les PT PMA, le zonage et les meilleurs quartiers où acheter.

Qu’est-ce qui a changé en 2026 et pourquoi c’est important ?

Le marché immobilier balinais a connu une maturation rapide et, dès 2026, les pratiques informelles ne seront plus tolérées. Trois changements en particulier concernent tous les acheteurs étrangers qui entrent sur le marché aujourd'hui.

La conformité aux normes OSS est désormais obligatoire.

Le système indonésien de soumission unique en ligne (OSS) exige désormais que toutes les locations de courte durée disposent d'un numéro d'enregistrement d'entreprise (NIB) vérifié et lié numériquement à leur annonce. À compter du 31 mars 2026, toute villa en location sans NIB vérifié sera automatiquement désactivée des plateformes telles qu'Airbnb et Booking.com. Pour les investisseurs achetant une villa comme placement locatif, un bien non conforme à l'OSS représente non seulement un risque juridique, mais aussi une activité non rentable dès le premier jour.

L'IMB est remplacé par le PBG et le SLF.

L'ancien permis de construire (IMB) a été officiellement remplacé par deux documents : le PBG (Persetujuan Bangunan Gedung – Autorisation de construire) et le SLF (Sertifikat Laik Fungsi – Certificat de conformité fonctionnelle). De nombreuses villas à Bali n'ont pas encore effectué cette transition. Un bien immobilier sans PBG et SLF valides est techniquement illégal et, en 2026, ce statut entraînera de réelles sanctions.

PP 28/2025 Création d'une piste de conformité numérique

La nouvelle réglementation indonésienne sur les licences, basée sur les risques (PP 28/2025), a intégré la classification du zonage, l'autorisation de construire, l'autorisation environnementale et l'autorisation d'exploitation dans un parcours numérique unique au sein du système OSS. Il n'est plus possible de construire d'abord et de s'occuper des permis ensuite. Pour les acheteurs avertis, c'est un avantage considérable : les biens conformes sont plus faciles à vérifier et ceux qui ne le sont pas sont plus faciles à identifier avant tout engagement financier.

Liste de vérification complète pour l'acheteur

Suivez cette liste de vérification dans l'ordre. Pour un guide complet des aspects juridiques et procéduraux, consultez notre guide complémentaire sur l'achat d'un bien immobilier à Bali . Chaque étape s'appuie sur la précédente ; en sauter une est l'une des principales causes de problèmes rencontrés par les primo-accédants, problèmes qui auraient pu être évités.

Avant de visiter un bien immobilier

Les décisions que vous prenez avant même de visiter un bien sont tout aussi importantes que celles que vous prenez sur place. Définir votre structure de propriété et votre budget à ce stade vous permettra d'évaluer chaque annonce en toute clarté.

1. Définissez d'abord votre structure de propriété.Avant de présélectionner les biens immobiliers, décidez si vous achetez à titre individuel (bail emphytéotique ou Hak Pakai) ou par l'intermédiaire d'une PT PMA. Votre structure déterminera ce que vous pouvez légalement acheter et les licences nécessaires à son exploitation. Pour la plupart des primo-accédants, le bail emphytéotique est une option pratique et judicieuse pour commencer. Consultez notre sélection. Villas en bail emphytéotique à vendre à Bali pour voir ce qui est actuellement disponible
2. Établissez votre budget total réel : Le prix d'achat ne représente qu'une partie du coût total. Pour un détail complet de chaque poste de dépense, consultez notre guide sur Quel est le véritable coût de l'immobilier à Bali ? avant de faire une offre.

1. Faites appel uniquement à un agent immobilier agréé et réputé : Demandez des références et un historique de projets immobiliers conformes et vérifiés. Pour les projets sur plan, renseignez-vous sur les réalisations du promoteur avant de vous engager : les retards de construction sont fréquents et la qualité varie considérablement d'un site à l'autre.
2. Vérifiez le certificat foncier auprès du BPN : Demandez le certificat original SHM, SHGB ou Hak Pakai et vérifiez son authenticité directement auprès de l'Agence nationale du cadastre indonésienne (BPN). Ne vous fiez jamais uniquement aux photocopies. Assurez-vous de l'identité du véritable propriétaire enregistré et de l'absence de contestation du titre de propriété.
3. Effectuez une recherche de titres pour détecter les privilèges et les charges : Faites appel à un notaire indépendant certifié (PPAT) pour vérifier l'existence d'hypothèques, de dettes, de revendications de propriété indivise ou d'ordonnances judiciaires grevant le terrain. Ces problèmes peuvent être dissimulés et ne seront mis au jour que par une recherche professionnelle.
4. Vérifiez le zonage via KKPR : Le KKPR (Confirmation d'aptitude à l'usage des terres) est le contrôle de zonage numérique obligatoire. Une villa destinée à la location de courte durée doit être située sur un terrain classé en zone touristique. Les terrains agricoles (sawah) et les zones vertes ne peuvent légalement accueillir de villa, quelles que soient les affirmations du vendeur ou de l'agent immobilier ; toute construction sur ces terrains expose à des amendes ou à des ordres de démolition.
5. Vérifier les permis de construire, le PBG et le SLF : Demandez les deux documents. De nombreuses villas anciennes ne possèdent encore que l'ancien certificat IMB, désormais obsolète. L'absence de certificat PBG ou SLF signifie que le bâtiment n'est techniquement pas conforme aux normes en vigueur en 2026, ce qui représente un risque juridique et un point à négocier avant toute offre d'achat.
6. Vérifier les licences opérationnelles OSS/NIBPour toute villa proposée à la location, vérifiez que le numéro NIB et la licence touristique correspondante sont bien enregistrés dans le système OSS. Sans cela, la villa ne peut être exploitée commercialement en toute légalité ni être référencée sur les principales plateformes de réservation.
7. Confirmer l'accès routier légal : La propriété doit avoir un accès officiellement enregistré à une voie publique. Un accès uniquement par le terrain privé d'un voisin, sans servitude formelle, crée un risque juridique et pratique important, extrêmement difficile à résoudre après l'achat.

Inspection des biens physiques

Ne négligez jamais une inspection approfondie sur place, idéalement réalisée par un professionnel indépendant. Le climat tropical de Bali accélère l'usure des structures et crée des vulnérabilités spécifiques faciles à manquer lors d'une première visite.

1. Structure: Inspectez la toiture pour détecter les fuites et les tuiles fissurées, et vérifiez l'état des murs (humidité, fissures). Faites réaliser un diagnostic parasitaire, particulièrement important pour les villas comportant des éléments de structure en bois, fréquents dans la construction traditionnelle balinaise.
2. Approvisionnement en eau: Vérifiez la source d'eau (réseau municipal, puits privé ou camion-citerne) et testez la pression et la qualité. Renseignez-vous sur la fiabilité de l'approvisionnement en période de sécheresse. Les puits situés en zones côtières sont exposés à un risque d'intrusion d'eau salée, ce qui peut rendre l'eau impropre à la consommation.
3. Electricité: Vérifiez le raccordement au réseau électrique et la capacité de l'ampérage. Les grandes villas nécessitent généralement entre 7 700 et 10 000 watts (voire plus) pour alimenter correctement la climatisation, la pompe de piscine et les appareils électroménagers. Contrôlez l'état du câblage interne ; les installations non conformes sont fréquentes dans les bâtiments anciens et présentent des risques pour la sécurité et l'assurance.
4. Drainage et fosse septique : Évaluez le risque d'inondation en vérifiant l'altitude de la propriété et le drainage environnant. Les zones basses de Canggu et Seminyak sont parmi les zones les plus exposées aux inondations de l'île pendant la saison des pluies (de novembre à mars), et les dégâts causés par les inondations se chiffrent régulièrement en dizaines de milliers de dollars par incident.
5. Piscine: Vérifiez l'état du système de filtration, de la pompe et du carrelage. La réparation des fissures de la coque d'une piscine peut coûter entre 3 000 et 10 000 USD, voire plus, selon leur gravité. Intégrez les frais d'entretien courant, généralement de 100 à 200 USD par mois pour une piscine de villa standard, dans votre estimation des coûts d'exploitation annuels.
6. Connectivité Internet : L'accès à Internet par fibre optique est désormais une exigence essentielle des locataires. Vérifiez quels fournisseurs desservent l'adresse précise, car la couverture fibre n'est pas fiable partout à Bali.

Avant de signer

Vous avez vérifié le titre de propriété, inspecté le bien et confirmé que tout est en ordre. Vient maintenant l'étape qui vous engage juridiquement, et où des contrats mal rédigés ont coûté cher aux investisseurs étrangers.

1. Examinez attentivement la clause de prolongation du bail : Pour les biens en bail emphytéotique, le droit de renouvellement doit être explicitement stipulé dans le contrat, de même que les modalités de renouvellement (prix et durée). Les promesses verbales n'ont aucune valeur juridique devant les tribunaux indonésiens. La plupart des baux à Bali ont une durée de 25 à 30 ans, et à leur expiration, le terrain revient légalement au propriétaire, privant ainsi les investisseurs de tout droit et de toute indemnisation si les conditions de renouvellement n'ont jamais été formalisées par écrit.
2. Confirmer les droits de transfert et de sous-location : Vérifiez par écrit que vous pouvez revendre le bail à un tiers avant son expiration et que vous pouvez sous-louer le bien à des fins commerciales pour une location de courte durée. Ces droits ne doivent pas être présumés ; ils doivent tous deux être clairement stipulés dans le contrat.
3. Détaillez ce qui est inclus dans la vente : Le mobilier, les appareils électroménagers, l'équipement de piscine, les climatiseurs et toutes les réservations de clients ou obligations locatives en cours doivent être consignés dans le contrat de vente. Ne vous fiez pas aux assurances verbales du vendeur ou de l'agent immobilier.
4. Faites appel à un notaire indépendant certifié (PPAT) : Toutes les transactions immobilières en Indonésie doivent être effectuées par l'intermédiaire d'un PPAT agréé. Pour une description détaillée du processus de transaction, consultez notre guide. Guide des procédures d'achat immobilier à Bali.

Les acheteurs étrangers qui découvrent le droit immobilier indonésien devraient également consulter notre guide complet sur la possibilité pour les étrangers d'acheter un bien immobilier à Bali , qui couvre toutes les structures de propriété légale en langage clair.

Signaux d'alarme – Éloignez-vous si vous les voyez

Si l'un des points suivants s'applique à un bien immobilier que vous envisagez d'acquérir, considérez-le comme un avertissement sérieux. Certains problèmes peuvent être résolus par la négociation et des mesures correctives ; d'autres sont rédhibitoires.

• Le vendeur ne peut pas produire le certificat foncier original
• En l'absence de PBG ou de SLF, le bâtiment ne dispose d'aucun permis de construire valide en vertu des normes de 2026.
• Aucune licence NIB ou OSS n'est requise pour un bien commercialisé comme investissement locatif.
• Toute suggestion de désignation d'un prête-nom (« il suffit de le mettre au nom d'une personne locale »)
• Terrains zonés comme sawah (rizières), agricoles ou ceinture verte
• Le contrat de location ne comporte aucune clause de prolongation écrite ou ses conditions de renouvellement sont vagues.
• L'agent décourage la vérification juridique indépendante ou exerce une pression urgente.
• Le prix est nettement inférieur au prix du marché sans explication claire et vérifiable.

Si l'un des points suivants s'applique à un bien immobilier que vous envisagez d'acquérir, considérez-le comme un avertissement sérieux. Pour une analyse plus approfondie de chaque risque, consultez notre article sur les 8 erreurs cruciales à éviter lors de l'achat d'un bien immobilier à Bali.

Pourquoi travailler avec Prestige Property Bali ?

Bali demeure l'un des marchés les plus attractifs au monde pour l'investissement immobilier en villas en 2026, mais ce contexte récompense ceux qui l'abordent avec la bonne approche. L'offre de locations saisonnières a progressé d'environ 18 % en 2025 par rapport à l'année précédente, et le taux d'occupation médian du marché s'établit à 65 %, ce qui signifie que les propriétés conformes, bien gérées et dûment autorisées présentent un net avantage concurrentiel. Les investisseurs qui réussissent dans ce contexte sont ceux qui agissent avec prudence, vérifient scrupuleusement toutes les informations et collaborent avec des partenaires connaissant parfaitement le marché.

Chez Prestige Property Bali, chaque bien présenté aux acheteurs est rigoureusement sélectionné : conformité au zonage, permis de construire en vigueur (PBG/SLF) et statut de licence OSS. Nous collaborons directement avec des notaires agréés PPAT, fournissons une analyse transparente du retour sur investissement basée sur des données d'occupation réelles et vous accompagnons de votre première demande jusqu'au transfert de propriété. Ainsi, aucune étape n'est négligée.

Consultez nos annonces de villas vérifiées ou contactez notre équipe pour une consultation gratuite et sans engagement.

Glossaire rapide : principaux termes immobiliers indonésiens

Questions fréquentes — Achat d'une villa à Bali

Quels documents dois-je vérifier avant d'acheter une villa à Bali ?

Les documents essentiels à vérifier sont : le titre foncier original (SHM, SHGB ou Hak Pakai), le permis de construire (PBG), le certificat de conformité (SLF), le numéro d’immatriculation de l’entreprise (NIB) si la villa est louée, l’attestation de conformité du zonage (KKPR) et les relevés de taxe foncière (PBB) indiquant l’absence d’arriérés. Tous ces documents doivent être vérifiés avec les originaux ; les photocopies ne sont jamais acceptées.

Combien de temps faut-il pour acheter une villa à Bali ?

L'achat d'une villa standard à Bali prend entre 4 et 12 semaines, de l'offre à l'enregistrement définitif du titre de propriété. Les transactions en bail emphytéotique sont généralement plus rapides (4 à 6 semaines). Les acquisitions via PT PMA, impliquant la création d'une société et la conversion du titre HGB, sont plus longues (8 à 12 semaines). Préparer tous les documents de l'acheteur à l'avance réduit considérablement ce délai.

Quelles sont les plus grosses erreurs commises par les primo-accédants à Bali ?

Les erreurs les plus courantes sont les suivantes : négliger la vérification indépendante du zonage, utiliser un prête-nom (désormais passible de sanctions pénales), ne pas vérifier les licences de location OSS/NIB, ne pas vérifier les permis de construire PBG et SLF, utiliser le notaire recommandé par le vendeur plutôt qu'un PPAT indépendant et ne pas prévoir dans le budget les coûts d'acquisition au-delà du prix indiqué (généralement 7 à 12 % supplémentaires).

Est-il sûr pour un étranger d'acheter un bien immobilier à Bali ?

Oui, à condition d'utiliser la structure juridique appropriée, de respecter les procédures de vérification préalable et de bénéficier de conseils professionnels indépendants. Les structures de bail emphytéotique (Hak Sewa) et de PT PMA + HGB sont toutes deux juridiquement solides et largement utilisées par des milliers d'acquéreurs internationaux. Le risque provient du fait de négliger les vérifications préalables, d'avoir recours à des montages illégaux impliquant des prête-noms ou d'acquérir des biens immobiliers non conformes sans avoir vérifié le zonage et les permis.

Qu’est-ce que le KKPR et pourquoi est-ce important ?

Le KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang – Confirmation de l'adéquation de l'usage des terres) est le contrôle de zonage numérique obligatoire en Indonésie. Il confirme si le terrain est correctement zoné pour l'usage prévu : tourisme, résidentiel, commercial ou agricole. Une villa destinée à la location de courte durée doit être située sur un terrain classé en zone touristique (zone rose). La construction et l'exploitation d'une villa sur un terrain agricole ou en zone verte sont illégales, quelles que soient les déclarations du vendeur, et exposent le propriétaire à des amendes ou à une démolition en vertu des normes d'application de 2026.