Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Bali ?

Oui, les étrangers peuvent légalement acquérir un bien immobilier à Bali. Les deux principales options sont le bail emphytéotique (Hak Sewa), qui vous confère un titre de propriété à votre nom pour une durée de 25 à 30 ans, et la pleine propriété via une société étrangère (PT PMA). La pleine propriété directe (Hak Milik) est réservée aux citoyens indonésiens, mais les structures proposées aux acheteurs étrangers sont bien établies, juridiquement solides et largement utilisées par les investisseurs internationaux sur toute l'île.

Ce guide couvre tout ce que vous devez savoir : les structures juridiques, les coûts, le processus de vérification préalable et les meilleures régions à privilégier pour votre achat.

Les étrangers peuvent-ils légalement acheter un bien immobilier à Bali ?

Oui, mais avec une distinction importante. La loi indonésienne sur la propriété (loi n° 5/1960 relative aux principes agraires) réserve la pleine propriété (Hak Milik) aux seuls citoyens indonésiens. Les ressortissants étrangers ne peuvent pas détenir de Hak Milik à leur nom.

Ce que les acheteurs étrangers peuvent faire, légalement et avec une garantie de propriété complète, c'est :

• Tenir un titre de bail (Hak Sewa) directement à leur propre nom pendant 25 à 30 ans, avec des droits de prolongation
• Établir un PT PMA (société à capitaux étrangers) pour détenir un bien immobilier en vertu du titre HGB (Hak Guna Bangunan — Droit de construire), qui confère un contrôle équivalent à celui de la pleine propriété

Ces deux montages sont légaux, reconnus par le droit indonésien et couramment utilisés chaque année par des milliers d'acheteurs internationaux à Bali. L'essentiel est de choisir le montage le plus adapté à vos objectifs et de le faire réaliser par un notaire qualifié et indépendant.

Bail emphytéotique (Hak Sewa) — La voie la plus courante

Le bail emphytéotique est le point d'entrée de la plupart des acheteurs étrangers à Bali. Voici comment cela fonctionne :

• Durée du bail: Généralement de 25 à 30 ans, avec une option de prolongation de 25 à 30 ans supplémentaires prévue dans l'accord initial.
• Titre: Votre nom figure directement sur le certificat de location ; il ne s’agit pas d’un accord verbal ou d’une simple poignée de main, mais d’un document légalement enregistré.
• Droits: Vous disposez du droit exclusif d'utiliser, de louer et de gérer le bien pendant toute la durée du bail. Vous pouvez également céder la durée restante du bail à un autre acheteur.
• Exigence: un passeport valide avec une date d'expiration d'au moins 6 mois
• Coût : Les frais de notaire s'élèvent à environ 1 % de la valeur de la transaction et couvrent les vérifications juridiques préalables et la procédure d'enregistrement.

Pour la plupart des acheteurs à vocation d'investissement, le bail emphytéotique est avantageux. Le rendement sur une période de détention de 25 à 30 ans est élevé, et le coût d'entrée est nettement inférieur à celui des biens en pleine propriété. La majorité des villas à vendre à Canggu et à Seminyak sont proposées en bail emphytéotique.

Pleine propriété via PT PMA — Pour une propriété à long terme

Pour les acheteurs souhaitant acquérir un droit de propriété permanent équivalent à la pleine propriété, la création d'une PT PMA (Penanaman Modal Asing – société à capitaux étrangers) constitue la voie légale. Cette société détient le bien immobilier en vertu du titre HGB (Hak Guna Bangunan), qui confère les mêmes droits pratiques que la pleine propriété.

En quoi consiste la configuration PT PMA ?

• Au moins deux actionnaires sont requis (il peut s'agir de deux étrangers, ou d'un étranger et d'un Indonésien).
• Compte bancaire d'entreprise avec un capital minimum de 10 milliards d'IDR
• Taxe d'achat de 5 % sur la valeur de la transaction
• Frais de 5 % pour la conversion du certificat Hak Milik en HGB
• Frais de notaire de 1 % incluant les vérifications préalables.

Autre avantage : les titulaires d’un PT PMA peuvent solliciter un visa d’investisseur (KITAS), valable deux ans et renouvelable tous les deux ans. Pour les acheteurs prévoyant de séjourner longuement à Bali, il s’agit d’un atout pratique non négligeable.

PT PMA est la structure de choix pour les acheteurs haut de gamme, notamment ceux qui recherchent des biens immobiliers rares en pleine propriété dans des quartiers établis comme Seminyak, ou de vastes terrains dans des zones en plein développement. Consultez notre sélection complète de villas en pleine propriété actuellement disponibles.

Ce qu'il faut éviter — Les arrangements avec des candidats

Un montage de prête-nom consiste à faire figurer le nom d'un citoyen indonésien sur le titre de propriété tout en convenant secrètement que ce dernier détient le bien pour votre compte. Cette pratique, autrefois courante, comporte aujourd'hui de sérieux risques juridiques.

En droit indonésien, les montages de prête-nom pour la propriété immobilière ne sont pas reconnus et font l'objet d'un contrôle de plus en plus strict. Si le prête-nom décède, divorce ou rencontre des difficultés financières, votre revendication de propriété est nulle. Les tribunaux indonésiens ont déjà statué contre des acheteurs étrangers dans des litiges liés à ces montages.

Les solutions de bail emphytéotique et de PMA (Preferred Management Act) décrites ci-dessus constituent des alternatives juridiquement valables. Il n'y a aucune raison légitime de recourir à une structure de prête-nom lorsque des options conformes existent.

Zonage — Ce que vous pouvez construire et où

L’achat d’un bien immobilier à Bali implique également de comprendre le zonage foncier – celui-ci a une incidence directe sur ce que vous pouvez construire et sur la possibilité d’exploiter une activité de location sur la propriété.

• Zone Rose (Tourisme) — Villas, hôtels et locations de courte durée autorisés. C'est là que se concentrent la plupart des biens immobiliers d'investissement.
• Zone Jaune (Résidentielle) — les résidences privées et certains petits commerces. La location commerciale de courte durée n'est pas autorisée sans permis supplémentaire.
• Zone verte (agricole) — Toute construction est strictement interdite. N’achetez jamais de terrain en zone verte dans l’intention d’y construire.
• Zone orange (commerciale/résidentielle) — usage mixte flexible.
• Zone rouge (commerciale) — magasins, bureaux, restaurants.

Avant de signer quoi que ce soit, vérifiez toujours la classification de zonage de tout terrain ou bien immobilier auprès du service d'urbanisme local (RDTR). Votre notaire devrait effectuer cette vérification dans le cadre de ses obligations légales.

Faites preuve de diligence raisonnable avant d'acheter

Quel que soit le mode de propriété choisi, une vérification préalable approfondie est indispensable avant tout achat immobilier à Bali. Voici les points à vérifier :

• certificat foncier — vérifier le type de certificat (Hak Milik, HGB, Hak Sewa), son authenticité auprès du bureau foncier local (BPN) et s'assurer que le vendeur a le droit légal de vendre ou de louer
• Statut de zonage — vérifiez que la classification de zone du terrain correspond à l'usage que vous prévoyez d'en faire
• Permis de construire — Pour les bâtiments existants, vérifiez que le permis de construire (PBG) et le certificat de conformité (SLF) sont valides et correspondent à l'usage réel du bâtiment.
• Licence de location — Si vous prévoyez d'exploiter des locations de courte durée, vérifiez que les licences Pondok Wisata ou Akomodasi Lainnya sont en place ou peuvent être obtenues.
• notaire indépendant — Faites toujours appel à un notaire PPAT indépendant, et non à un notaire recommandé uniquement par le vendeur ou le promoteur.
• Apurement des taxes — vérifier que la taxe foncière annuelle du vendeur (PBB) est à jour et qu'il n'y a pas d'arriérés.

Coûts d'achat d'un bien immobilier à Bali

Outre le prix d'achat, prévoyez les coûts d'acquisition suivants :

• Frais de notaire — environ 1 % de la valeur de la transaction (bail et pleine propriété)
• Taxe d'achat (PT PMA/pleine propriété uniquement) — 5 % de la valeur de la transaction
• Frais de conversion de certificat (propriété en pleine propriété uniquement) — 5 % de la valeur de la transaction
• Taxe foncière annuelle (PBB) — minimalement, généralement quelques centaines de dollars par an
• Impôt sur le revenu du vendeur (PPh) — 2.5 % à la charge du vendeur, mais à prendre en compte dans les négociations

Les coûts d'acquisition totaux de la première année représentent généralement 7 à 12 % du prix affiché. Il est essentiel d'en tenir compte dans votre calcul d'investissement avant de vous engager.

Meilleurs quartiers pour acheter un bien immobilier à Bali en tant qu'étranger

L'emplacement détermine la demande locative, le rendement, le potentiel d'appréciation du capital et le cadre de vie. Les zones d'investissement les plus prisées des acheteurs étrangers :

• Canggu Le marché de la revente le plus dynamique de Bali. Forte demande de la part des nomades numériques et des vacanciers en séjour prolongé. Rendements de 12 à 15 % pour les biens bien gérés. Ce secteur en pleine expansion s'étend vers le nord, en direction de Pererenan et Cemagi.
• Seminyak — Le secteur du luxe le plus tendu de Bali. La rareté des terrains maintient les prix stables. Rendements bruts de 8 à 12 % et notoriété internationale parmi les plus fortes de l'île.
• Uluwatu et Nusa Dua Le segment du luxe à Bali connaît la plus forte croissance. Villas en bord de falaise à partir de 1.2 million de dollars. Excellents rendements pour les locations de courte durée dans les propriétés gérées par des professionnels.
• Ubud — Des fondamentaux différents de ceux du sud. Des prix fonciers plus bas, des rendements de 7 à 10 %, mieux adaptés aux profils de location axés sur le bien-être et les longs séjours.

Pour une analyse complète des structures de propriété, des coûts, du zonage par secteur et des annonces actuelles, consultez notre guide complet. Bali immobilier à vendre.

Questions fréquemment posées

Les étrangers peuvent-ils posséder des biens immobiliers à Bali en toute pleine propriété ?

Contrairement aux citoyens indonésiens, la pleine propriété (Hak Milik) est réservée aux ressortissants indonésiens en vertu de la loi indonésienne. Les étrangers peuvent détenir un bail (Hak Sewa) directement à leur nom pour une durée de 25 à 30 ans, avec possibilité de prolongation, ou acquérir un bien équivalent à la pleine propriété par le biais d'une société à participation étrangère (PT PMA).

Quel est le moyen le plus sûr pour un étranger d'acheter un bien immobilier à Bali ?

Les solutions les plus sûres sont le bail emphytéotique (Hak Sewa) avec votre nom inscrit sur le certificat, ou la pleine propriété via une société PT PMA. Ces deux structures sont juridiquement reconnues. Évitez les arrangements avec un prête-nom — où un citoyen indonésien détient le titre de propriété en votre nom — car ils n'ont aucune valeur juridique et comportent des risques importants.

Combien de temps un étranger peut-il détenir un bien immobilier en bail emphytéotique à Bali ?

À Bali, un bail emphytéotique standard a une durée de 25 à 30 ans, avec des options de prolongation généralement prévues dans le contrat initial pour une période supplémentaire de 25 à 30 ans. La durée totale effective de détention, prolongation comprise, est de 50 à 60 ans dans la plupart des cas.

Les étrangers paient-ils plus d'impôts lorsqu'ils achètent un bien immobilier à Bali ?

Pour l'acquisition d'un bien en bail emphytéotique, le principal coût est un droit de notaire de 1 %. Pour l'acquisition d'un bien en pleine propriété via PT PMA, les acheteurs doivent s'acquitter d'une taxe d'acquisition de 5 % et de frais de conversion du certificat de 5 %, en plus des droits de notaire. Le coût total d'acquisition pour une transaction en pleine propriété est généralement de 7 à 12 % supérieur au prix affiché.

Un étranger peut-il obtenir un visa en achetant un bien immobilier à Bali ?

Oui, par le biais d'une société PT PMA. La création d'une société PT PMA pour détenir un bien immobilier en pleine propriété permet également à l'acquéreur de bénéficier d'un visa d'investisseur (KITAS), valable deux ans et renouvelable tous les deux ans. L'acquisition d'un bien en bail emphytéotique ne donne pas droit à un visa.