Le débat entre Berawa et Pererenan suscite toujours l'intérêt des clients potentiels souhaitant investir dans le corridor de Canggu. Ces deux zones présentent de nombreux points communs : distantes de moins de 15 minutes en voiture, elles sont principalement composées de locataires et d'acheteurs internationaux.
Cependant, chaque marché présente ses propres caractéristiques et ses propres prix. La principale différence réside dans le prix de vente et le loyer pratiqués dans chaque zone. Il est important d'en être conscient afin de se forger une opinion éclairée sur le marché dans lequel investir.
Cet article présente les prix de location et de vente à Berawa et Pererenan, ainsi qu'un aperçu du parc immobilier disponible dans chaque quartier. Pour une vision complète des opportunités d'investissement à Bali pour les acheteurs étrangers, consultez notre guide « Investir dans l'immobilier à Bali en tant qu'étranger ».
Points clés à retenir
- Berawa est le quartier le plus établi et le plus cher de Canggu, situé à quelques minutes de la plage et doté d'un marché locatif développé.
- Bien que moins établie que Berawa, la zone de Pererenan offre des opportunités similaires à celles de Berawa cinq ans auparavant, avec un potentiel de croissance plus important.
- Le prix au mètre carré est un meilleur indicateur de la valeur réelle que la valeur nominale, compte tenu de la grande différence de taille et de caractéristiques d'un bien immobilier donné.
- Le prix reflète la nature plus risquée, mais aussi le potentiel de hausse plus important du marché de Pererenan, tandis que celui de Berawa est moindre et présente un risque d'investissement moindre.
- Juridiquement, les deux domaines sont identiques et les différences correspondent davantage aux attentes du marché.
- Au-delà de Pererenan, il existe d'autres zones situées de manière similaire à Berawa qui offrent un potentiel de croissance plus important et des propriétés foncières plus vastes, comme Cepaka.
Table des Matières
- Berawa vs Pererenan en un coup d’œil
- Berawa – Le choix établi
- Pererenan – Le point d'entrée de la valeur
- Comparaison de prix – Annonces réelles côte à côte
- Comparaison du rendement locatif et du retour sur investissement
- Quel profil d'acheteur correspond à chaque zone
- Au-delà de Pererenan – La prochaine frontière
- Lequel devriez-vous choisir?
- Questions fréquemment posées
Berawa vs Pererenan Bali en un coup d’œil
| Facteur | Berawa | Perérénan |
| Stade du marché | Établi, éprouvé | Émergent, stade antérieur |
| Accès à la plage | Distance de marche (5-10 min) | Court trajet en voiture (10-15 min) |
| Prix d'entrée typique | 300,000-500,000 USD+ | USD 100,000-300,000 |
| Rendement locatif brut | 12 to 16 % | 10 to 16 % |
| tendance d'appréciation sur 5 ans | Fort, maintenant en pleine maturité | Fort, plus tôt dans la courbe |
| base de demande locative | Haute densité éprouvée | En pleine croissance, puisant dans le même bassin |
| Meilleur pour | Revenus prouvés, risque d'exécution réduit | Entrée de valeur, potentiel d'appréciation |
Berawa – Le choix établi
Berawa est de loin le quartier le plus développé de Canggu, avec un accès facile à la plage. Autrefois, Berawa était un quartier en développement, comme l'est aujourd'hui Pererenan. Par conséquent, on peut dire que Berawa est un quartier plus établi, où les prix sont plus stables et la spéculation moins présente.
Pour les acheteurs potentiels, cela signifie payer un prix plus élevé pour une sécurité accrue. Compte tenu de la demande locative actuelle, de l'infrastructure de gestion immobilière en place et de la facilité de revente, beaucoup considèrent ce marché comme attractif. En revanche, étant donné l'histoire de Berawa, beaucoup anticipent un potentiel de plus-value faible, voire nul, pour cet investissement.
Pour obtenir des données officielles sur les arrivées de touristes en Indonésie confirmant la demande continue dans le corridor de Canggu, voir BPS Indonesia.
Pererenan – Le point d'entrée de la valeur
Située au nord de Berawa, Pererenan est moins développée et plus abordable. À l'instar de Berawa, elle a connu un développement important ces deux dernières années, et les prix des terrains et des villas ont également augmenté rapidement. De ce fait, Pererenan se trouve à un stade moins avancé du même développement que Berawa.
Un prix plus bas signifie moins de certitude, mais un potentiel de rendement plus élevé. Des prix plus bas impliquent un potentiel de hausse plus important si les prix continuent d'augmenter, comme ce fut le cas à Berawa il y a quelques années. Le caractère moins développé de la région explique que l'infrastructure locative existante soit moins développée qu'à Berawa, mais elle s'est améliorée ces trois dernières années.
Aperçu clé
Le modèle mental le plus pertinent n'est pas celui qui compare « Berawa et Pererenan », mais plutôt celui qui compare « Pererenan aujourd'hui et Berawa il y a cinq ans ». Les acheteurs qui ont acquis un bien à Berawa vers 2019-2020, à des prix fonciers bien inférieurs aux cours actuels, ont capté l'essentiel de la plus-value de la région. Pererenan se trouve aujourd'hui dans une situation comparable. Cela ne garantit pas que Pererenan suivra exactement la même trajectoire que Berawa, mais les facteurs fondamentaux de la demande – proximité, marché locatif similaire, infrastructures en amélioration – sont véritablement comparables.
Comparaison de prix – Annonces réelles côte à côte
Les prix affichés peuvent induire en erreur lorsqu'on compare des maisons avec des nombres de chambres et des superficies de terrain différents. Le prix au mètre carré de surface construite offre une comparaison plus juste.
| inscription | Tarifs et Prix | Taille de construction | Prix / m² construction |
| Pererenan – Appartement 1 chambre en bail emphytéotique (Réf. PV330) | 98 000 EUR (environ 105 000 USD) | 63 m² | ~2 680 USD/m² |
| Berawa – Villa de 4 chambres en bail emphytéotique, à deux pas de la plage | USD 440,000 | 249 m² | ~2 680 USD/m² |
| Berawa – Maison de ville 2BR, emplacement privilégié | USD 335,000 | 125 m² | ~2 680 USD/m² |
Ce que cela démontre : la villa Berawa de 4 chambres et l’appartement Pererenan affichent un prix au mètre carré étonnamment similaire. La prime accordée à Berawa s’explique ici par la taille plus importante et les prestations supérieures du bien (4 chambres) plutôt que par son seul emplacement. À l’inverse, la maison de ville Berawa se vend à un prix au mètre carré nettement plus élevé. Plus petite, mais dotée de finitions haut de gamme et gérée clé en main, elle est située dans le quartier le plus piétonnier de Berawa et bénéficie d’une véritable prime en termes d’emplacement et de praticité.
Aperçus des annonces
Pererenan – Appartement de luxe : Livraison prévue en octobre 2022, 1 chambre, 1 salle de bain, surface habitable de 63 m². Bail emphytéotique de 24 ans, renouvelable pour 25 ans supplémentaires. Prix : 98 000 €. Une opportunité d’investissement simple et abordable sur le marché de Pererenan.
Berawa – Villa 4 chambres en bail emphytéotique (à deux pas de la plage) : Construite en 2022, sur un terrain de 250 m², surface habitable de 249 m², elle comprend 4 chambres avec salle de bains privative réparties sur deux niveaux, une piscine privée et se situe à 5 minutes à pied de la plage de Berawa. Disponible en bail emphytéotique de 26 ans au prix de 440 000 USD.
Berawa – Maison de ville 2 chambres (emplacement privilégié) : Construction 2021, terrain de 110 m², surface habitable de 125 m². Faisant partie d’un ensemble résidentiel exclusif de 14 unités avec piscine privée, domotique et panneaux solaires. Bail emphytéotique jusqu’en 2048. Entièrement meublée, gestion locative professionnelle, rendement locatif estimé à 9 %, prix : 335 000 USD.
Parcourez les villas actuelles à vendre dans le couloir de Canggu , y compris les annonces Berawa et Pererenan.
Comparaison du rendement locatif et du retour sur investissement
| Région | Rendement brut | Occupation | Maturité de la gestion |
| Berawa | 12 to 16 % | 70 to 80 % | Opérateurs de haut niveau, expérience éprouvée |
| Perérénan | 10 to 16 % | 65 to 75 % | En croissance – nettement améliorée depuis 2022 |
L'exemple de maison de ville à Berawa présenté ci-dessus affiche un retour sur investissement estimé à 9 % net – un chiffre réaliste une fois les frais de gestion, les taxes et les coûts d'exploitation déduits du rendement brut indiqué. Il est essentiel de toujours distinguer le rendement brut du rendement net lors de la comparaison des annonces, car l'écart entre les deux se situe généralement entre 25 et 35 %.
Quel profil d'acheteur correspond à chaque zone
- Choisissez Berawa si : Vous privilégiez la proximité de la plage et des commodités, vous souhaitez des performances locatives éprouvées avec un risque d'exécution minimal et vous êtes prêt à payer un prix plus élevé pour plus de certitude.
- Choisissez Pererenan si : Votre budget est plus limité, vous êtes à l'aise avec un marché dont l'infrastructure est encore en développement, et vous êtes prêt à conserver vos actifs pendant plus de 5 ans pour capter l'essentiel de la plus-value.
Au-delà de Pererenan – La prochaine frontière
Pour les investisseurs souhaitant investir plus tôt que ce qui est disponible à Pererenan, les terrains situés dans le corridor de développement s'étendent plus au nord et à l'intérieur des terres, notamment à Cepaka. Par exemple, une villa de 5 chambres construite en 2014 à Cepaka, sur un terrain de 2 000 m² dont 1 600 m² constructibles, bénéficie d'un accès direct à la rivière et est proposée à un prix nettement inférieur à celui des terrains à Berawa ou dans le centre de Pererenan. Cepaka, zone plus rurale située plus au nord de Canggu, illustre la volonté des acquéreurs de s'éloigner de leur zone de chalandise pour optimiser leur investissement foncier.
Lequel devriez-vous choisir?
Le choix entre Berawa et Pererenan à Bali dépend en fin de compte de votre capital, de votre tolérance au risque et de votre horizon de placement. Berawa offre un investissement rentable et moins risqué dès aujourd'hui. Pererenan propose un coût d'entrée plus bas et un potentiel d'appréciation plus important sur le long terme, à condition d'être prêt à patienter jusqu'à la maturation complète de la zone.
Pour un aperçu complet des structures juridiques de propriété applicables dans les deux domaines, consultez notre guide « Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Bali ? » . Pour une comparaison plus large des zones d'investissement sur l'île, consultez notre guide « Les meilleurs endroits où investir à Bali » ou explorez notre aperçu complet de l'immobilier à vendre à Bali.
Vous hésitez encore entre Berawa et Pererenan à Bali pour votre prochain investissement ? Notre équipe peut vous présenter les biens actuellement disponibles dans les deux régions.
Contactez Prestige Property Bali pour discuter du secteur et du bien qui correspondent le mieux à vos objectifs d'investissement.
Questions fréquemment posées
Berawa ou Pererenan sont-ils meilleurs pour l’investissement immobilier ?
Tout dépend de vos priorités. Berawa offre des performances locatives éprouvées, la proximité de la plage et un risque d'exécution moindre, moyennant un prix plus élevé. Pererenan propose des prix d'entrée nettement inférieurs et un potentiel d'appréciation plus important, mais son infrastructure locative est encore en développement. Aucune des deux options n'est systématiquement meilleure : le choix idéal dépend de votre budget et de votre tolérance au risque.
Quel est le prix d'une villa à Berawa par rapport à Pererenan ?
À Berawa, les prix d'entrée pour une villa bien située se situent généralement entre 300 000 et 500 000 USD. Pererenan propose des prestations comparables à partir de 100 000 à 300 000 USD, selon la superficie et le niveau de finition. Le prix au mètre carré est un indicateur plus pertinent que le prix affiché, compte tenu de la variété des surfaces disponibles dans chaque quartier.
Quelle est la différence de rendement locatif entre Berawa et Pererenan ?
Les deux zones affichent des rendements bruts comparables : de 12 à 16 % à Berawa et de 10 à 16 % à Pererenan. La principale différence réside dans l’expérience de la gestion : Berawa bénéficie d’une plus longue tradition de gestion immobilière professionnelle, tandis que l’infrastructure locative de Pererenan, bien qu’ayant progressé significativement depuis 2022, reste moins développée.
Pererenan fait-il partie de Canggu ?
Oui. Pererenan se situe dans le corridor de Canggu, juste au nord de Berawa, et attire une clientèle de locataires internationaux qui se chevauchent. Elle est considérée comme une sous-zone distincte en raison de ses prix et de son stade de développement différents, plutôt que comme un marché totalement séparé.
Où trouve-t-on le meilleur rapport qualité-prix actuellement, à Berawa ou à Pererenan ?
Au mètre carré, Pererenan offre généralement un meilleur rapport qualité-prix, notamment pour les acheteurs privilégiant la plus-value sur un horizon de plus de 5 ans. La proposition de valeur de Berawa est différente : vous payez pour une performance locative éprouvée et moins risquée plutôt que pour une simple question de prix.
