¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Bali?

Sí, los extranjeros pueden comprar propiedades legalmente en Bali. Las dos principales opciones son el arrendamiento (Hak Sewa), mediante el cual se obtiene un título de propiedad a nombre propio por un período de 25 a 30 años, y la propiedad equivalente a la plena propiedad a través de una empresa extranjera PT PMA. La propiedad plena directa (Hak Milik) está restringida a ciudadanos indonesios, pero las estructuras disponibles para compradores extranjeros están bien establecidas, son legalmente sólidas y ampliamente utilizadas por inversores internacionales en toda la isla.

Esta guía abarca todo lo que necesita saber: las estructuras legales, los costes, el proceso de diligencia debida y las mejores áreas a considerar para su compra.

¿Pueden los extranjeros comprar propiedades legalmente en Bali?

Sí, pero con una distinción importante. La ley de propiedad de Indonesia (Ley n.° 5/1960 sobre Principios Agrarios) reserva la propiedad plena directa (Hak Milik) exclusivamente para los ciudadanos indonesios. Los extranjeros no pueden poseer Hak Milik a su propio nombre.

Lo que los compradores extranjeros pueden hacer, legalmente y con plena seguridad de titularidad, es:

• Celebrar una título de arrendamiento (Hak Sewa) directamente a su propio nombre durante 25-30 años, con derechos de prórroga.
• Establecer un PT-PMA (empresa de propiedad extranjera) poseer propiedad bajo título HGB (Hak Guna Bangunan — Derecho a construir), que otorga un control equivalente a la propiedad absoluta.

Ambas estructuras son legales, están reconocidas por la ley indonesia y son utilizadas habitualmente por miles de compradores internacionales en Bali cada año. La clave está en elegir la estructura adecuada para sus objetivos y formalizarla a través de un notario público independiente y cualificado.

Arrendamiento (Hak Sewa) — La ruta más común

El arrendamiento es la vía de entrada para la mayoría de los compradores extranjeros en Bali. Así es como funciona:

• Plazo del arrendamiento: Normalmente entre 25 y 30 años, con la opción de prorrogarlo por otros 25 o 30 años estipulada en el acuerdo original.
• Título: Su nombre aparece directamente en el certificado de arrendamiento; esto no es un acuerdo verbal ni un trato de palabra, es un documento registrado legalmente.
• Derechos: Derecho pleno a usar, alquilar y administrar la propiedad durante la vigencia del contrato de arrendamiento. También puede vender el plazo restante del contrato a otro comprador.
• Requisito: un pasaporte válido con al menos 6 meses de vigencia antes de su vencimiento
• Costo: Aproximadamente el 1% de los honorarios notariales sobre el valor de la transacción, que cubren la debida diligencia legal y el proceso de registro.

Para la mayoría de los compradores que buscan inversión, el arrendamiento es una buena opción. La rentabilidad a lo largo de un periodo de tenencia de 25 a 30 años es alta, y el coste inicial es significativamente menor que el de las propiedades de dominio absoluto. La mayoría de las villas en venta en Canggu y Seminyak se venden bajo la modalidad de arrendamiento.

Propiedad absoluta a través de PT PMA — Para propiedad a largo plazo

Para los compradores que desean una propiedad permanente equivalente a la plena propiedad, la vía legal es constituir una PT PMA (Penanaman Modal Asing, empresa de propiedad extranjera). La empresa posee la propiedad bajo un título HGB (Hak Guna Bangunan), que otorga los mismos derechos prácticos que la plena propiedad.

¿Qué implica la configuración de PT PMA?

• Se requieren al menos dos accionistas (pueden ser dos extranjeros, o un extranjero y un indonesio).
• Cuenta bancaria de la empresa con un capital mínimo de 10 mil millones de rupias indonesias.
• Impuesto de compra del 5% sobre el valor de la transacción.
• Tarifa del 5% para convertir el certificado de Hak Milik a HGB.
• Honorarios notariales del 1%, incluyendo la debida diligencia.

El beneficio adicional: los titulares de la PT PMA pueden solicitar una Visa de Inversionista (KITAS), válida por 2 años y prorrogable cada 2 años. Para los compradores que planean pasar una temporada prolongada en Bali, esto representa una ventaja práctica significativa.

PT PMA es la estructura preferida por los compradores del segmento más alto del mercado, especialmente aquellos que buscan adquirir propiedades exclusivas en régimen de plena propiedad en zonas consolidadas como Seminyak, o grandes terrenos en zonas de crecimiento. Consulte nuestra gama completa de villas en régimen de plena propiedad disponibles para conocer la oferta actual.

Qué evitar: Acuerdos de nominación

Un acuerdo de testaferro implica usar el nombre de un ciudadano indonesio en el título de propiedad, acordando privadamente que este ostente la titularidad del inmueble en tu nombre. Si bien esta práctica era común históricamente, conlleva graves riesgos legales.

Según la legislación indonesia, los acuerdos de titularidad fiduciaria para la propiedad inmobiliaria no están reconocidos legalmente y son objeto de un escrutinio cada vez mayor. Si el titular fallece, se divorcia o enfrenta dificultades financieras, su reclamación de propiedad carece de validez legal. Los tribunales indonesios han fallado en contra de compradores extranjeros en disputas derivadas de estructuras de titularidad fiduciaria.

Las opciones de arrendamiento y PT PMA descritas anteriormente son alternativas legalmente sólidas. No existe ninguna razón legítima para utilizar una estructura fiduciaria cuando hay opciones que cumplen con la normativa.

Zonificación: qué se puede construir y dónde.

Comprar una propiedad en Bali también implica comprender la zonificación del suelo, ya que afecta directamente a lo que se puede construir y a si se puede operar un negocio de alquiler en la propiedad.

• Zona Rosa (Turismo) — Se permiten villas, hoteles y alquileres de corta estancia. Donde se ubican la mayoría de las propiedades de inversión.
• Zona Amarilla (Residencial) — viviendas particulares y algunos pequeños negocios. El alquiler comercial a corto plazo no está permitido sin una licencia adicional.
• Zona Verde (Agrícola) — La construcción está estrictamente prohibida. Nunca compre terrenos en zonas verdes con la intención de construir.
• Zona Naranja (Comercial/Residencial) — Uso mixto flexible.
• Zona Roja (Comercial) — tiendas, oficinas, restaurantes.

Antes de firmar cualquier documento, verifique siempre la clasificación de zonificación de cualquier terreno o propiedad consultando la documentación del registro de tierras (RDTR) del gobierno local. Su notario debe realizar esta verificación como parte del proceso de diligencia debida habitual.

Diligencia debida antes de comprar

Independientemente de la estructura de propiedad que elija, realizar una debida diligencia exhaustiva es indispensable antes de comprar cualquier propiedad en Bali. Esto es lo que debe verificar:

• certificado de propiedad — verificar el tipo de certificado (Hak Milik, HGB, Hak Sewa), su autenticidad en la oficina local de registro de la propiedad (BPN) y que el vendedor tenga el derecho legal de vender o arrendar.
• estado de zonificación — Confirme que la clasificación de zonificación del terreno coincide con el uso previsto.
• Los permisos de construcción — Para estructuras existentes, verifique que existan un PBG (aprobación de construcción) y un SLF (certificado de aptitud del edificio) válidos y que coincidan con el uso real del edificio.
• Licencia de alquiler — si planea operar alquileres de corta estancia, confirme que tiene o puede obtener la licencia Pondok Wisata o Akomodasi Lainnya.
• Notario independiente — Contrate siempre a un notario PPAT de forma independiente, no a uno recomendado únicamente por el vendedor o el promotor.
• Pago de impuestos — verificar que el impuesto predial anual del vendedor (PBB) esté al día y sin atrasos.

Costos de comprar una propiedad en Bali

Además del precio de compra, presupueste los siguientes costos de adquisición:

• Honorarios de notario — aproximadamente el 1% del valor de la transacción (arrendamiento y propiedad absoluta)
• Impuesto de compra (solo PT PMA/propiedad absoluta) — 5% del valor de la transacción
• Tarifa de conversión de certificado (solo para propiedad absoluta) — 5% del valor de la transacción
• Impuesto anual sobre la propiedad (PBB) — mínimo, normalmente unos pocos cientos de dólares al año
• Impuesto sobre la renta del vendedor (PPh) — 2.5% pagado por el vendedor, pero conviene tenerlo en cuenta en las negociaciones.

Los costos totales de adquisición durante el primer año suelen ser entre un 7 % y un 12 % superiores al precio de lista. Siempre tenga esto en cuenta al calcular su inversión antes de comprometerse.

Las mejores zonas para comprar una propiedad en Bali siendo extranjero.

La ubicación determina la demanda de alquiler, la rentabilidad, el potencial de apreciación del capital y la experiencia de estilo de vida. Las zonas de inversión más consolidadas para compradores extranjeros son:

• Canggu — El mercado de reventa más activo de Bali. Fuerte demanda por parte de nómadas digitales y visitantes de larga estancia. Rentabilidad del 12-15% para propiedades bien gestionadas. El corredor de crecimiento se extiende hacia el norte, a Pererenan y Cemagi.
• Seminyak — La zona de lujo de Bali con la oferta más limitada. La escasez de terrenos mantiene los precios estables. Rentabilidad bruta del 8-12% con el mayor reconocimiento de marca internacional de la isla.
• Uluwatu y Nusa Dua — El segmento de lujo de mayor crecimiento en Bali. Villas en acantilados desde 1.2 millones de dólares. Alta rentabilidad para estancias cortas en propiedades gestionadas profesionalmente.
• Ubud — Factores fundamentales diferentes a los del sur. Menor valor de los terrenos, rentabilidad del 7-10%, más adecuados para el bienestar y los alquileres de larga estancia.

Para obtener un desglose completo de las estructuras de propiedad, los costos, la zonificación por área y los listados actuales, consulte nuestra guía completa para Bienes raíces en Bali en venta.

Preguntas frecuentes

¿Pueden los extranjeros ser propietarios de inmuebles en Bali sin restricciones?

No de la misma manera que los ciudadanos indonesios. La propiedad plena directa (Hak Milik) está restringida a los ciudadanos indonesios según la ley indonesia. Los extranjeros pueden ser propietarios de un título de arrendamiento (Hak Sewa) directamente a su nombre por 25 a 30 años con derecho a prórroga, o poseer una propiedad equivalente a la plena propiedad a través de una estructura de empresa extranjera PT PMA.

¿Cuál es la forma más segura para que un extranjero compre una propiedad en Bali?

Las opciones más seguras son el arrendamiento (Hak Sewa) con su nombre en el certificado, o la propiedad plena a través de una empresa PT PMA. Ambas son estructuras legalmente reconocidas. Evite los acuerdos con testaferros —donde un ciudadano indonesio ostenta el título en su nombre—, ya ​​que carecen de validez legal y conllevan un riesgo significativo.

¿Cuánto tiempo puede un extranjero ser propietario de un inmueble en régimen de arrendamiento en Bali?

Un contrato de arrendamiento estándar en Bali tiene una duración de 25 a 30 años, con la posibilidad de prórroga estipulada en el acuerdo original por otros 25 a 30 años. El período total efectivo de tenencia con prórroga es de 50 a 60 años en la mayoría de los casos.

¿Los extranjeros pagan más impuestos al comprar propiedades en Bali?

En el caso de la compra de propiedades en régimen de arrendamiento, el costo principal es una tarifa notarial del 1%. Para la compra de propiedades en plena propiedad mediante PT PMA, los compradores pagan un impuesto de compra del 5% y una tarifa de conversión de certificado del 5%, además de las tarifas notariales. El costo total de adquisición para las transacciones de plena propiedad suele ser entre un 7% y un 12% superior al precio de venta.

¿Puede un extranjero obtener un visado comprando una propiedad en Bali?

Sí, a través de la vía PT PMA. Constituir una empresa PT PMA para poseer una propiedad en plena propiedad también permite al comprador optar a una Visa de Inversionista (KITAS), válida por dos años y prorrogable cada dos años. La compra de propiedades en régimen de arrendamiento por sí sola no ofrece una vía para obtener una visa.